平均地權條例是什麼?近年來,為了有效遏止炒房亂象,政府陸續實施多項打房措施,包括央行多次升息等。在這整頓潮中,行政院於2022年4月通過《平均地權條例》修正案,經過8個月的延宕,終於在2023年1月10日三讀通過,帶來了五大重拳。

平均地權條例這項修法的核心目標是限制預售屋換約轉售、嚴懲不當炒作,以及建立更嚴謹的預售屋解約申報制度,同時加強了私法人購屋的許可制度,並推行檢舉獎金制。這一系列的改革舉措在業界引起廣泛討論,究竟《平均地權條例》修正案有哪些重要內容?這次修法對現行房市會有什麼樣的深遠影響?最終,這是否能夠實現居住正義?本文將一一為你詳細解說。

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平均地權條例是什麼?

平均地權條例是什麼?
平均地權條例是什麼?

《平均地權條例》的成立可追溯至1954年,當時政府為因應都市土地管理問題,訂定了《實施都市平均地權條例》。然而,這法令僅適用於都市土地,造成其他土地成為投機客謀取非法暴利的對象。

於1977年,政府進行修正,正式更名為《平均地權條例》。此次修正的目的在解決之前法令僅針對都市土地的限制,以防範不當的投機行為。該次修法擴大了平均地權的實施範圍,全面推行平均地權的理念。從1977年修正公布平均地權條例至今,該法歷經15次修法調整,以因應土地市場的變遷。

現行的《平均地權條例》包含五大項目,包括規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公和土地使用等。前四項構成平均地權的四大綱領,旨在實現土地市場的均衡發展。

規定地價

當土地尚未定價時,政府可透過調查、參考分區內近一年土地買賣或收益價格,為其制定公平交易價格。定價週期為每2年一次,以確保土地價格的合理性。

照價徵稅

地價一經規定,代表土地已具有一定價值和潛在收益能力。土地持有人應按照土地的規定地價,如實申報、繳納相應的「地價稅」。

照價收買

照價收買的目的在於維護土地自由,並均衡地價水準。政府可基於「公益用途」、「修正低報現值」以及「均衡私人土地持有數量」等原則,進行照價收買土地的行動。

漲價歸公

規定地價後,土地價值可能因自然因素而上漲,其中產生的價值差額不應僅由土地持有人獨享。政府會據此實行「土地增值稅」,將相應利益收歸公眾共享。

《平均地權條例》的制定旨在防止土地過度集中於個別持有人手中,通過有限度的政府介入和控制土地交易行為,以實現市場供需價格的平衡和公眾利益的維護。

平均地權條例修法原因為何?

平均地權條例修法原因為何?
平均地權條例修法原因為何?

在因應新冠疫情所帶來的影響時,台灣房地產市場迎來了大量資金的湧入,導致房價節節攀升,社會對於居住正義的呼聲也逐漸升高。為因應這一挑戰,政府迫切進行了《平均地權條例》的修法。

此次修法的主要動機在於防止不法份子進行過度炒作,以免造成土地及房屋價格的扭曲,進而危害市場的穩定和健康發展。透過修法,政府期望能夠有效遏制投機行為,確保不動產市場的平穩運作,同時實現居住正義的核心價值。

平均地權條例修正案有哪些修正內容?

住宅和土地是社會中不可或缺的基本需求,因此對於這兩者的供需和價格需要進行合理的調控,以確保人民能夠充分享有充分的居住權利。然而,近年來住宅市場呈現商品化、私有化和金融化的趨勢,使得「購房」成為普通民眾難以實現的夢想。

為因應這一現象,《平均地權條例》修正案的核心目標在於防止部分人浮報實價登錄價格,進而炒高價格後再轉售牟利,或透過其他投機手段惡意炒作房市。此次修法的五大主要內容包括「預售屋禁止換約轉售」、「明確炒房罰則」、「管制私法人購屋」、「建立舉報獎金制度」,以及「納管解約申報登錄」等措施,旨在有效制止不當的炒作行為,同時保護消費者的基本權益。

新增:限制預售屋及新成屋的換約讓與及轉售

在2020年12月,立法院通過了禁止市場轉售預售屋的法案,即紅單。而此次《平均地權條例》的修正草案進一步強化了對契約轉讓的限制,建商不得同意或協助契約的炒作或轉讓,違者將面臨50~300萬元的罰款。

根據平均地權條例子法的規定,仍有三類情況允許預售屋/新成屋契約的讓與或轉售:

  1. 讓與/轉售對象為買受人的配偶、直系或旁系血親。
  2. 簽約後買受人死亡,其繼承人合法繼承契約。
  3. 私法人合併後依法承受,或解散清算後的財產歸屬之換約等情況。
  4. 此外,平均地權條例的實施細則也對以下情況開放預售屋的轉售,但需經直轄市、縣(市)主管機關核准,且每兩年僅限換約一戶。這些情況包括:
    1. 買受人簽約後非自願失業超過6個月且未就業。
    2. 買受人死亡,繼承人不願保留。
    3. 共同買受人間的轉售。
    4. 房屋因災害毀損無法居住。
    5. 本人或其家庭成員發生意外事故,致第三人重傷或死亡。
    6. 本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須全日照顧超過6個月。

新增:明確房市炒作定義,強化對炒作行為的嚴懲

未來,不論透過線上或線下方式,傳播虛假的不動產交易資訊或違規的不實交易手法,企圖影響市場秩序或謀取不當暴利,均將被視為惡意操縱行為。對於此類行為,行為人將面臨每筆交易100~5,000萬元的高額罰款,且必須在指定期限內改正,否則將遭受連續處罰。

新修法對於不動產炒作的定義涵蓋以下方面:

  1. 透過電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式,傳遞虛假的銷售價格、銷售量,或將不合理的開價錯誤地呈現為實際成交價等相關資訊,進而對不動產交易價格產生影響。
  2. 利用人頭(例如親屬、員工或僱工)進行排隊、支付定金或簽署虛假預約單、買賣契約等行為,共謀使用虛偽手段製造不動產交易的活絡假象,欺騙消費者引起爭相搶購的情況,可能導致買不到房屋的擔憂。
  3. 透過網路、社群或特定場所,個人或以他人名義或集結多數人,違規進行潛銷(如未取得建造執照即進行銷售)、未經授權擅自進行銷售、仲介、提供換約轉售平台(通路)、協助換約轉售,以連續買入或加價轉售不動產的方式,影響市場秩序或嚴重扭曲轉售市場,以謀求牟利,並在此過程中哄抬售價,使自住需求者無法避免承擔更高的房價。
  4. 從事其他操縱不動產交易價格或秩序的行為。

新增:限制私人法人購買自住房產

為了更有效地控制市場,新修法對私人法人購買自住房產實施了嚴格的許可制度。私人法人在購買房屋用於住宅之前,必須按法律要求向中央主管機關提出使用計畫,只有獲得許可後才能進行交易。此外,在完成移轉登記後的5年內,除非因強制執行、徵收或其他法定原因,否則不得轉移或讓渡房屋所有權,且不得進行預告登記。這些措施的實施旨在防止私人法人介入自住房產市場,以確保居住需求者能夠更順利地獲得房屋。

私人法人購屋的使用許可項目包括:

  1. 宿舍使用,且人數不得超過公司員工總數。
  2. 具有一定規模的租賃經營使用,且擁有同一使用執照下的房屋需達到5戶以上。
  3. 衛生福利機構場所使用,例如長照機構等。
  4. 合作社購買住宅,供社員共同使用。
  5. 參與或實施都更危老計畫。
  6. 其他由內政部公告的用途。

特別值得注意的是,符合以下情形的私法人購屋可以納入「免經許可」的範疇:

  1. 公營事業或受政府捐助的財團法人。
  2. 由AMC/台灣金聯進行購買。
  3. 從事經紀業購受的瑕疵物件。
  4. 透過法院拍賣取得。
  5. 購買文化資產。
  6. 具有優先購買權的情況。
  7. 參與都市更新或危老重建計畫。
  8. 依合建契約與土地所有權人進行購買的住宅。

新增:建立檢舉獎金制度針對不法行為

為了更有效監督不動產交易的合法性,新修法特別引入了檢舉獎金制度。一旦民眾發現不動產買賣過程中或在實價登錄申報中存在違法行為,例如買價登錄逾期、虛報交易資訊、紅單轉售、換約、AB約等,可向所屬縣市政府提供相關證據進行檢舉。經查證屬實的情況下,檢舉人將獲得罰鍰金額中的30%作為檢舉獎金,每案獎金上限為1,000萬元。

為防止濫用檢舉制度,平均地權條例施行細則特別明確檢舉獎金制度實行實名制度,檢舉人須提供具體事證。如發現有任何虛偽行為,將根據法律規定移送檢調單位進行調查。

新增:預售屋及新成屋買賣契約解約行為納入監管

過去的《平均地權條例》僅對預售屋買賣契約的「簽訂」進行了監管,然而,在這次修訂草案中,不僅保留了對簽約的監管,同時也將解約行為納入法規範疇。修正條文明確指出,若建商發生買賣契約解約的情形,應於解約後30天內提出申報並辦理登錄,否則將受到按棟處罰,罰金範圍為3萬至15萬元不等。

如欲深入瞭解《平均地權條例》修正內容以及新舊法條對照,可點擊以下連結閱讀:平均地權條例修正對照表。

平均地權條例修法後會帶來什麼影響?

平均地權條例修法後會帶來什麼影響?
平均地權條例修法後會帶來什麼影響?

《平均地權條例》修法後可能帶來的影響難以一概而論,但該修法的目標在於應對房地產市場中存在的不當投資和炒作現象,以促進居住正義。以下是可能的影響:

平均地權條例修法正面影響

  1. 遏制投資客炒作: 修法對預售屋及新成屋實施多項限制,有助於制止投資客的短線炒作,減低市場投機性。
  2. 保障消費者權益: 透過建立相應罰則,強化對不當行為的制裁,有利於保護消費者權益,減少市場不當競爭。

平均地權條例修法負面影響

  1. 影響法人投資者: 修法對私法人購買住宅實施嚴格的許可制度,可能對法人投資者產生不利影響,特別是在都更和危老整合方面。
  2. 交易程序變複雜: 修法訂定多項條件和限制,可能使得房地產交易程序更加複雜,對有臨時資金需求的民眾提出更高要求。
  3. 建商面臨挑戰: 針對預售屋解約的處罰措施,可能對建商營運帶來困難,尤其是對高槓桿操作的中小型建商而言。

《平均地權條例》修法的核心目標在於打擊不當的投資客炒作,期待在正常運作下引導房市回歸至剛需市場。對於廣大有自住需求的購屋族而言,這代表將有更多機會在市場中找到符合自己需求的理想居所。

然而,修法的實現居住正義的能力將取決於其具體的執行和市場的反應。隨著法規的落實,政府務必緊密關注市場動態,視需要進行必要的調整,以確保修法的效果能夠如預期地實現居住正義的目標。

平均地權條例修正後房價會下降嗎?

從理論上來看,平均地權條例的修法通過後,可能對房地產市場產生多方面的影響。修法的主要目標是抑制投資炒作行為,而這可能受到以下因素的影響:

  1. 抑制投資炒作: 修法旨在減少投資客的短期投機行為,有助於提高市場的穩定性,減緩價格的過度波動。
  2. 市場供需狀況: 若市場供過於求,即房源較多而需求較少,這可能對房價形成下行壓力,因為買家有更多的選擇權。
  3. 央行利率變動: 央行利率的上升可能使貸款成本增加,進而對購屋需求產生一定的制約,對房價形成抑制。
  4. 全球資金狀況: 若全球資金狀況緊縮,可能影響資本流動,進而影響台灣的房地產市場。
  5. 預期心理調整: 若投資者原先預期「房價只會漲不會跌」,修法可能改變這種預期,使買家更謹慎,影響市場需求。

這僅是從理論層面的預測,實際的市場反應還需觀察修法實施後的具體情況,以及其他因素的綜合影響。政府可能需要根據市場動態作出調整,以確保修法的效果達到預期目標。

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平均地權條例溯及既往時間點為何?

《平均地權條例》的修法對預售屋轉售和轉讓行為實施了嚴格的禁令。對於眾多民眾而言,他們最為關心的問題之一是,這項法令是否會追溯到過去的時間點。目前政府的傾向似乎是新法不適用於過去的交易行為。

平均地權條例實施日期為何?

《平均地權條例》的母法已於2023年2月10日正式生效,並在修法後的7月1日起生效。

平均地權條例施行細則做了哪些修改?

  1. 限制換約轉售門檻: 針對預售屋或新建成屋的買賣契約,買受人除了親屬關系外,不得讓與或轉售給第三人,且建商不得同意或協助契約讓與或轉售。違規者將面臨戶棟罰款新台幣50萬至300萬元。
  2. 嚴罰炒作行為: 針對不動產市場中的虛假信息散布、虛假交易營造熱銷假象、違規銷售影響市場交易秩序的行為,設定明確罰則,按交易戶數罰款新台幣100萬至5,000萬元,政府可連續罰款直到改正。
  3. 建立檢舉獎金制度: 鼓勵民眾檢舉不動產交易違規行為,經核實屬實後,可獲得罰款中30%的獎金,每案不超過1,000萬元。
  4. 管制私法人購屋: 對私法人購買住宅實行許可制,且在取得後五年內不得移轉、讓與或預告登記。若私法人透過特定方式取得不動產,則無需經過平均地權條例許可。
  5. 解約申報登記: 針對預售屋買賣契約若有解約情形,建商應在30天內申報登記,違規者將面臨戶棟罰款新台幣3萬至15萬元。政府希望通過解約申報登記制度,提高預售屋市場的透明度。

平均地權條例對預售屋影響為何?

  1. 約轉售門檻限制: 根據修法的規定,預售屋或新建成屋的買賣契約中,買受人僅在特定情況下(例如強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故)方可換約轉售,而轉售對象僅限於特定親屬關係或經內政部公告的特殊情形。建商不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者將面臨戶棟處罰新台幣50萬至300萬元。這一措施的目的在於遏制預售屋的不當炒作和轉售現象,同時保障買受人的居住權益。
  2. 解約申報登錄: 修法要求預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄,違規者將面臨戶棟處罰新台幣3萬至15萬元。這一舉措旨在提高預售屋市場的透明度,防範解約後的轉售行為。
  3. 限制換約轉售: 修法規定,預售屋或新建成屋的買賣契約中,買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款的情形下,才可換約轉售。這一限制旨在防止預售屋市場的不當換約轉售行為,同時保障買受人的權益。

平均地權條例的修法針對預售屋市場實施了較嚴格的管控,主要目的在於遏制不當炒作和轉售行為,同時保障消費者的權益並提升市場的透明度。

平均地權條例總結

平均地權條例修法旨在應對房地產市場中的不當投資和炒作,主要針對預售屋實施多項限制和監管措施。修法包括禁止預售屋轉售給第三人,實行解約申報登錄制度提高市場透明度,對炒作行為實施重罰,實行私法人購屋許可制度,以及設置檢舉獎金制度。總體目標是建立更公平、透明且有序的房地產市場,保護買受人權益,防範市場不當行為。

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