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【2021農地貸款指南】農地貸款如何申請?農地二胎貸款利率多少?農舍可以貸款嗎?
【2022農地貸款指南】農地貸款如何申請?農地二胎貸款利率多少?農舍可以貸款嗎?

農地貸款是許多繼承農地,但無實際從事農業生產的民眾,非常想了解的問題。名下有農地但是每年只能繳稅給政府,賣掉又怕親戚朋友左鄰右舍的閒言閒語。

然而,農地想要向銀行申辦貸款通常條件都有所限制,因為很多銀行沒辦法承做農地貸款或是農舍貸款,能夠承做農地貸款的管道只有農會或是特定的銀行才有辦法申貸成功。

假如要申辦農會的農地貸款,必須要有農民身分或是農會會員,且持有農地產權要完整不能有持分產權,以及農地有在耕作或是農地鄰近道路。

以上種種限制,導致許多民眾轉而向王代書來辦理農地貸款,民間農地借款雖然利率較高,但手續簡便、審核寬鬆,而且沒有綁約,適合短期資金週轉。

農地貸款是什麼?農地上面有未保存登記農舍可以貸款嗎?

農地貸款,顧名思義就是將名下的農地拿來抵押,以換取資金做臨時週轉之用。

農地分區主要分為「特定農業區」與「一般農業區」,以下詳細為大家說明:

  1. 特定農業區:特定農業區主要是指優質農地,或者是曾投資並建設重大農業之改良設施,經主關機關認定需加以保護而畫定之區域,也就是說辦竣農地重劃區之土地必定會劃定特定農業區,但特定農業區不一定是辦理重劃的農業區域。
  2. 一般農業區:一般農業區指的正是特定農業區以外,供農業使用之土地。

農地貸款要向金融機構(銀行或農會)辦理貸款有幾個限制:第一申貸人要為農會會員,第二要有農民保險,第三土地謄本上的使用分區要為「農」,第四不能是持分土地,第五要有實際耕作之情形;如果有建築物(農舍)的話必須要有保存登記

建物未保存登記,意思是建築物沒有申請「建物所有權第一次登記」,也就是所有權人沒有「建物所有權狀」,至於土地也不一定是該住戶的,有可能是國有財產。如果有上述情形,基本上銀行不會願意貸款,畢竟後續風險太高。

未辦理保存登記的建物雖然沒有「建物所有權狀」,但是在法律上一樣擁有與「建物所有權人」相同的權利。只是銀行不願意承作這種案件,只有王代書事務所能辦理。

農地種類有幾種?不同農地貸款成數額度有差嗎?

農地種類有幾種?不同農地貸款成數額度有差嗎?
農地種類有幾種?不同農地貸款成數額度有差嗎?

當然有差!農地貸款可大致分為「都市計畫內農地」「非都市計畫內農地」兩種。

以廣義的面向來說農業用地指的正是在非都市土地、都市土地農業區、都市土地保護區範圍內,依法可供下列使用的土地,這些土地也是可以進行農地貸款的農地分類

  1. 供農地耕作、森林、養殖、畜牧、保育之土地。
  2. 供農業經營(農舍、畜禽舍、倉儲、集貨、灌溉、排水、曬場)之土地。
  3. 與農民合作供農業使用(冷凍庫、冷藏庫、倉庫、集貨場、檢驗廠)之土地。
  4. 耕地(依照區域計畫劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區)之農牧土地。

王代書提醒大家,耕地之所以屬於農業用地之範圍,其原因是因為要保護耕地與管理土地,而耕地保護規定與管制的部分,也會比非耕地之其他農業用地還要嚴格許多。

承作農地貸款時,銀行都會採較為保守的態度來評估,且承作農地貸款的銀行也不多,大部分是土地銀行及地方農會居多。

事實上,比起房屋貸款、建地貸款、商業地貸款、工業地貸款等項目,農地貸款是屬於比較不受銀行青睞的貸款項目。如果是「都市計畫內農地」,銀行承作的意願與成數會高些,若為「非都市計畫內農地」,銀行放款的意願會大幅降低,可以說是趨近於零。

以上種種原因也導致許多民眾轉而向民間來辦理農地貸款,民間貸款雖然利率高一點,但是手續簡便、審核寬鬆,而且沒有綁約,適合短期週轉。

農地貸款申辦管道?銀行 vs 農會 vs 民間

農地貸款申辦管道?銀行 vs 農會 vs 民間
農地貸款申辦管道?銀行 vs 農會 vs 民間

大部分的銀行是不承作農地貸款的,只有少部分的銀行(如上面提到的台灣銀行、合作金庫、國泰世華、土地銀行等等)有承作,但物以稀為貴是不變的道理,因此在審核標準上就會提高不少,通常想向銀行申請土地貸款,銀行端會採取比較保守的態度來評估農地價值,但大多還是會使用信用貸款來承作,再把農地作為抵押品來做農地貸款。

這個部分就會評估到農地本身是否具有開發價值?預期轉用價值為何?預期農地增值為何?是否處於偏遠地區?農地管制嚴格嗎?等因素,都會是銀行審核的重點。再來,申貸人本身必須是農民身份,貸款用途也必須作為農業用途使用,部分銀行會要求申貸人之身份必須為農會會員,要符合以上條件基本上是有一定的難度的,因此一般來說銀行不太受理農地貸款。

  1. 銀行:向銀行申辦農地貸款時需要有「土地分區使用證明」,而且土地確實有在耕作,若是沒有耕作就無法辦理貸款。
  2. 農會:向農會辦理農地貸款須有農民身份,如果沒有就無法辦理。
  3. 民間貸款:民間農地貸款就沒有限制,只要名下有農地就可以辦理,不需要查詢聯徵紀錄、信用狀況、薪轉證明,而且持分也可以貸款。
管道 貸款額度/貸款成數 條件限制 優缺點
農會
  • 成數低
  • 過件率低
  • 成數視農地座落位置
  • 最高額度為市價5成
  • 審核嚴苛
  • 需為農會會員
  • 需有農民保險
  • 需有實際耕作之作為
  • 利率最低額度較低
  • 需綁約有年限限制
  • 條件嚴苛過件率低
  • 信用有瑕疵無法貸款
  • 持分農地無法貸款
  • 審核7~14工作天
銀行
  • 成數低
  • 過件率低
  • 成數視農地座落位置
  • 最高額度為市價5成
  • 審核最嚴苛
  • 必須具備農民身份
  • 需有實際耕作之作為
民間
  • 成數高
  • 過件率高
  • 最高額度可達全額
  • 單純評估農地價值
  • 有未保存登記建物或農地持分也能貸款
  • 審核寬鬆
  • 有額度即可貸款
  • 單純評估農地價值
  • 適合短期週轉
  • 不需綁約無違約金
  • 彈性還款無限制
  • 30分鐘可得知額度
  • 多人持分可以貸款
  • 提前還款無違約金
  • 信用瑕疵、債務協商皆可貸款

銀行雖然也可以辦理農地貸款,但是條件限制需為農業從事人員,而且僅有極少數的銀行能辦理,大部分的銀行還是比較喜歡房屋貸款或是商業地、工業地、建地等貸款。

種種因素之下,多數不具備農民身份或是未加入農會之民眾,這時就會選擇向王代書辦理農地貸款。

找王代書辦理農地貸款的民眾有許多都是因為繼承,或是上一代贈與,但是他本身並非農民,有些是要用來創業、出國留學、資金周轉…等等,他們在辦理農地貸款時都被金融機構拒絕,而找上王代書。

民間農地貸款審核條件寬鬆,且成數可達全額,是3種管道中手續最簡便成數最高的管道。只是利率會比銀行及農會來得高些(每萬元80~250元),王代書建議在辦理前要先評估一下自身的還款能力。

農地貸款方案整理

農地貸款業務大部分銀行都不願意受理,僅剩極少數銀行有承攬,但就是因為很少有銀行承作,所以這些銀行在審核上就非常嚴格。 

項目 地方農會 銀行
方案 各地區農會方案不一 農業貸款
貸款額度 上限1000萬 上限600萬
貸款利率 1.5%~5% 2.5%~5%
貸款期限 2年~20年 3年~15年
持分 不能 不能
辦理時程 7~14個工作天 7~14個工作天
貸款用途
  • 改善農業經營
  • 農用、器具貸款
  • 購買農地
  • 建(購)置農舍
  • 購買農業生產用具
  • 農業用週轉金
  • 提供建地、建物或認可之農業用地
條件限制
  • 農會會員
  • 農保被保險人
  • 漁會甲類會員
  • 農委會宣布災區內之農漁民且持有鄉鎮公所出具之災害證明
  • 年滿20歲以上之本國國民,且無信用不良者 .有固定收入及還款財源
  • 實際從事農、林、漁、牧、養殖業之農業及農業發展事業等之法人或個人

金融機構(銀行及農會)農地貸款條件有哪些?

  1. 農民身份:必須要有農民身份或是農業相關從業人員,銀行信用條件良好,不能有信用瑕疵,而且要有穩定收入,要有存款。
  2. 使用分區:土地謄本上的使用分區必須為「農」,如果有建築物的話必須要有保存登記
  3. 貸款用途:貸款所取得的資金必須要用在農業發展上,如興建農舍、購買農地、購買農舍、添購農業器具等。

除了上述3點外,大多數銀行還會要求要有「農業營運計畫」和「資金用途報告書」,另外還會要求申貸者要加入農會。

通常會影響農地貸款額度金額可以區分為通常因素、區域因素、個案因素,以下為大家詳細說明:

  1. 通常因素:地價總體水平、經濟、社會、自然、行政因素,其中就包含地理位置、人口數目、行政區域、自然條件、經濟狀況、土地制度、土地規劃、國民經濟發展等。
  2. 區域因素:區域之間的自然條件、地價水平、繁榮程度、交通條件、公共設施、基礎建設、區域環境、土地使用限制。
  3. 個案因素:農地自然條件、開發程度、長度、寬度、面積、土地使用限制、農地臨路條件。

農地貸款成數有多少?哪個管道農地貸款成數最高?

讀到這邊,應該多少了解到各個管道優缺點了。

銀行與農會的農地貸款最高5~6成,農會僅接受農會會員的辦理農地貸款。而多數銀行承辦農業貸款時,也會有農業從業人員的身份要求。

也就因此,多數不具備農會會員或是農民身份的申貸人,就會轉而向審核條件較寬鬆、且能夠貸款成數較高,只要持有農地就能申請的民間農業貸款。

民間農地貸款的優缺點

民間農地貸款合法嗎?看了這麼多想必大家心裡難免有這個疑惑,基本上慎選合法的貸款公司,就可以避免被非法詐騙、非法取財,至於如何慎選合法的民間農地貸款管道呢?王代書替大家整理了農地貸款相關法條,如下:

  1. 民法第204條:約定利率逾週年百分之十二者,經一年後,債務人得隨時清償原本。但須於一個月前預告債權人。
  2. 民法第205條:約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。
  3. 民法第206條:債權人除前條限定之利息外,不得以折扣或其他方法,巧取利益。
  4. 民法第207條:利息不得滾入原本再生利息。但當事人以書面約定,利息遲付逾一年後,經催告而不償還時,債權人得將遲付之利息滾入原本者,依其約定。

如果在申辦農地貸款前,有相關法律諮詢需求,歡迎向王代書事務所諮詢,王代書事務所提供免費法律諮詢服務,請善價利用、遠離詐騙。

民間農地貸款優點

民間農地貸款最大的優點就是「審核寬鬆」、「貸款成數高」、「手續簡單」、「快速撥款」,只要名下有農地即可申辦,無須特別具備農民身份,也不會調閱聯徵資料,即便是信用瑕疵、信用小白、信用不良、債務協商、信用卡循環、欠費、遲繳、呆帳等都可以辦理。

另外還有一個優點是,即便是「持分土地」一樣可以辦理民間貸款,同時更不需要通知其他持分人,或是取得其他持分人的同意。還款方式輕鬆、彈性,可以選擇只繳利息或者是次費償還本金,最低利率0.8%起,貸款額度無上限,提前解約也不會有違約金產生。

民間農地貸款缺點

提到民間農地貸款的缺點,顯而易見的正是利率的部分,通常民間承作農地貸款或農舍貸款的利率會比較高,是以月來計息的,每月利率大約在3%起,而王代書承作農地貸款則能提供最低0.8%的優質利率,條件符合即可申請。

另外,民間農地貸款的缺點除了利率以外,貸款管道容易出現詐騙與高利貸也是一個缺點,由於民間也是有許多管道是可以承作農地貸款的,當民眾急用錢時,未必有時間可以貨比多家,在危急時刻就可能降低判斷能力,因此誤信了代辦公司,而通常這類公司的手法不外乎是「保證過件」,以保證過件為話術騙取個人文件(身分證、存摺正本等),結果當你提供這些資料後,自己的帳戶就變成警示帳戶,遭詐騙集團作為人頭戶;再來,還有一類情況是「高利貸」,也就是先跟你收取過高的代辦費用,當你付款給他後,再向你表示你的條件差無法過件。

王代書事務所在過件撥款之前絕不收費,事前也不需要收取任何費用,更不會要求客戶提前寄送任何個人資料,只需拍權狀估價即可。

農地貸款利率哪個管道最低?

農地貸款利率哪個管道最低?
農地貸款利率哪個管道最低?

影響農地貸款成數以及利率高低的因素有很多,其中就包含農地本身的狀況、格局、周邊環境、地區等等,王代書為大家整理下不同管道的比較表,如下:

農地貸款管道 銀行農地貸款 農會農地貸款 民間農地貸款 王代書事務所農地貸款
農地貸款成數 市價50% 市價50% 市價80% 市價90%-110%
農地貸款利率 年利率2.5%-6% 年利率1.5%-5% 月利率3%起 0.8%起
申請條件 須為農業從業人員 須為農會會員 名下有農地就可以申請 名下有農地就可以申請

從上表當中我們可以觀察到,王代書事務所農地貸款的利率,是比較有機會爭取最低利率的選擇,當你需要資金週轉時,如果不具備優質條件與農業從業人員、農會會員等資格,可以考慮王代書事務所農地貸款方案,找出解決資金問題的解決方案。

金融機構土地貸款利率其實差不多,皆為2%~5%

民間農地貸款的利率較高,以月計息,每月約在3%以下。王代書這提供最低0.8%的優惠利率,只要符合條件即可申請。

民間農地貸款的優點就是快速便利、審核寬鬆、成數高、手續簡便。而且不需要調閱聯徵紀錄,信用不良、信用瑕疵、債務協商等問題都能辦理貸款。

持分農地都能辦理貸款,而且不需要通知其他共同持分人,銀行則是需要所有共有人出面簽名蓋章。

以月計息、還款彈性,到期日可選擇繳息或次費償還本金,最低只要0.8%起。只要有房屋土地,我們就能夠幫您想出辦法。額度沒有上限,只要房屋還有空間都可以申請。您條件越好,利率越低,審核過程人性化、透明化,讓您在沒有壓力下順利申請貸款。

農地貸款申辦流程

農地貸款流程如下:

  1. 申請:填寫表單、撥打0976-161-313王代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
  3. 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款

農地貸款流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。王代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢,簽約過程中在旁嚴格把關。

持分農地貸款可以向金融機構貸款嗎?

持分農地是指「多數人共同擁有,也許是1/2、1/3、1/16、32/1的農地所有權」,這樣的情況仍然能找農會或銀行貸款、民間貸款機構辦理農地貸款,而兩者的差別在於:

  • 金融機構:需要所有的農地所有權人同意貸款,並未提供所有權不完整的人申請。
  • 民間機構:可彈性對只持有部分所有權的人,申請農地貸款。

個人持分農地無法向銀行或是農會辦理貸款,只有王代書才有辦理民間持分農地貸款。

且在民間申請農地貸款不用分割,農會與銀行的農地貸款均要分割。農地分割土地分割的相關手續較複雜,且相關法令較多,如最小面積限制、農地使用分區及用地類別等等,也需要其他共同持有人同意農地分割外。 

王代書事務所農地貸款方案

王代書事務所提供的農地貸款方案,只要其中一位持有人就能夠辦理,而且不會被其他持有人知道,過程完全保密。利率較銀行稍微高一些,每月為0.8至2.5%之間,依個人條件而有所不同(1萬元每月80~250元)。按月還款不用綁約,隨時借款隨時還款,就算只借15天也行。

王代書事務所農地貸款
貸款額度 農地貸款成數90~110%,貸款額度無上限
利率 每月0.8%起,依借款人及房地條件評估
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約,可短期週轉
借款年齡 沒有限制,有房地即可辦理
農地限制 各種房屋土地皆可貸,完全無限制
優點
  • 貸款額度無上限
  • 貸款成數90~110%
  • 未過件前絕不收取費用
  • 實體店面,合法立案。
  • 專業地政士、律師免費諮詢
  • 直接金主幫您省去高額代辦費
  • 利率0.8%起,讓你直接借到最低息  
  • 完全不綁約,提前還款不用違約金,短期1個月可
  • 本息攤還或是只繳息都可,客製化
  • 審核寬鬆,信用瑕疵或無收入皆可貸

民間辦理農地貸款的利率約為2.5%左右,王代書提供最低為每月0.8%起,只要符合條件即可申請。

以我們事務所為例,線上申請到簽約對保時都不會收取任何費用,直到確定款項入帳後,才會收取合理的地政規費及代書費。而且在規劃貸款方案時就會先將費用一次列出,客戶確認沒問題後才會繼續後續流程。

農地貸款問題Q&A

申辦農地貸款需要保人嗎?

基本上不用的!只要您的農地有價值,個人信用正常就可以直接申辦農地貸款且不須要保人。

哪一個管道農地貸款利率最容易?

如果想要找最低利率的農地貸款管道,建議可以向農會來申辦,最低利率可達1.5%。

申辦農地貸款需要請代書嗎?

基本上農地貸款可以自行申辦,也可以請代書幫您辦理,主要可以省下時間,但可能會支付一些費用。

申辦農地貸款需要農民資格嗎?

不一定!就算不具有農民身分也可以成功辦理農地貸款,只要您的信用正常,農地價值足夠就沒問題了。

農地貸款要先分割嗎?

農會與銀行等金融機構需要,農地貸款分割的法規比較複雜且廣泛,如果是短時間內需要一筆資金周轉,基本上王代書不建議利用此方法來申貸。

而民間農地貸款不需要分割,如王代書事務所要求的條件相對寬鬆,給予許多急需資金的人來說便利許多,他不需要其他持有人的同意即可獨自申請。

農地貸款有地區限制嗎?

王代書房地事務所位於新竹市東區,全台各縣市皆派駐專員服務,收到線上申請後,當日即可簽約對保,過程一律至您鄰近地政事務所辦理,完全沒有地區限制!審核過程中不會收取任何費用,一律等款項確定匯入您的帳戶後才會收取相關地政規費。

可以,只要農地還有價值都能夠繼續貸款。

農地貸款的政策有哪些?

目前政府推廣的農業貸款有:

  1. 青年從農創業貸款:青年從農創業貸款主要針對18至45歲,農業相關科系畢業、申貸5年內曾參與農業相關訓練課程,或農委會專案輔導青年農民之民眾。
  2. 農民經營改善貸款:農民經營改善貸款則提供18至65歲,有農民保險的農會會員,且實際投入農業之生產。
  3. 擴大家庭農場經營購買耕地貸款:擴大家庭農場經營購買耕地貸款則為18至65歲,想購置農地面積達1公頃或與現有農地相毗鄰或同地段的民眾,如果購買農地面積只有5公頃,須為18至45歲農校畢業,或參與相關農業訓練40小時以上就可以符合資格。

不限制大小、與土地狀況,有不動產就可申貸,無論是原保地、農地、林地、持分地皆可辦理!

簡單來說,名下有農地我們就能幫您想出辦法。

農地二胎貸款,已經有貸款了還可以再貸嗎?

可以。但是基本上只有民間能夠辦理農地二胎,農地一胎大約為市價5成,剩餘一半的價值都無法繼續向銀行或是農會辦理貸款,但是王代書這可承作到市價的9成甚至全額。

舉例來說,王老先生有塊地,市價1000萬。他三年前向農會貸款500萬,也就是5成。如今他臨時需要周轉,所以找上了王代書,經評估後,王老先生還可以再向王代書貸款400萬元,這就是所謂的「農地二胎」或稱「土地二胎」。

農地貸款案例

莊小姐名下有筆3分地(約880坪),目前市價1萬一坪,共有880萬的價值,但莊小姐向銀行申辦農地貸款時,銀行只願意貸款440萬(5成),但跟莊小姐所需的週轉金遠遠差了300萬,因此莊小姐就透過google找到王代書事務所,經我們審核過後,認定該筆農地剩餘的價值是可以核貸300萬,因此又貸款了300萬給莊小姐

農地貸款總結

農地貸款是非常多民眾來找王代書辦理的項目之一,因為農地真的不容易貸款,就算貸下來額度最多也只有一半而已,常常費盡心思辦下來也只是杯水車薪而已。

農地貸款最常向民間貸款,但是民間貸款裡又隱藏著許許多多的陷阱,一不小心就掉入圈套裡。

所以辦理民間農地貸款一定要找像王代書這種有實體店面合法立案專業代書律師團隊的公司,如果您有任何貸款上的問題,歡迎利用下列表單或致電王代書0976-161-313,或加LINE,我們提供免費貸款諮詢未過件絕不收費,問問題、聊聊天都歡迎。


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