中古屋貸款其實是活化就有資產的一個好方法，但由於銀行對於中古屋貸款大多抱持保守立場，一般人時常會誤以為中古屋貸款不划算或是不是一個好的周轉管道。
民眾時常因為繼承而名下持有中古屋，卻不知道能夠如何最大化的運用。如果將中古屋進行出租，很可能因為房屋新舊而無法得到理想的租金收益；想要與銀行申辦中古屋貸款，卻因為屋況與個人因素處處碰壁，這些情況都是前來與王代書諮詢的民眾很常有的困擾。
本篇文章將會分析中古屋貸款成數、中古屋貸款利率、中古屋貸款條件、以及中古屋貸款應該注意的事項，目前持有中古屋或是考慮購入中古屋的民眾可以參閱，更加了解有何對策與目前狀況的最佳解決方法。如果有任何問題，歡迎撥打0976-161-313王代書，或加LINE免費諮詢，也可以利用下方填寫表單諮詢。
中古屋是什麼意思？
中古屋一般是指屋齡在3到19年的屋子，或是有人住過、經過一次以上的轉手買賣的房產也可以稱為中古屋。
中古屋不等於老房或危老建築，在法律上規定上是不一樣的。
由於1999年台灣發生921大地震，全台灣各地一共有五萬多間房屋倒塌，又有五萬多間受到損害、半倒塌。由於1999年前房屋較多使用不耐震的建材，營建署自921地震之後重新修訂了建築耐震法規，普遍2000年後完工的房屋都能承受六級以上的地震，這也是目前老房與中古屋的判斷基準。
中古屋貸款有幾種？
中古屋貸款可分為「中古屋買賣貸款」及「自有中古屋房貸」，而後者也被稱為中古屋原屋貸款。
中古屋買賣貸款
中古屋買賣貸款就是為了購買中古屋而進行的借貸，一般而言銀行中古屋買賣貸款成數會低於新房購屋貸款，因為銀行會認為還是新屋比較有價值。目前銀行新屋的購屋貸款成數實際落在6到7成，而銀行中古屋買賣貸款約為五成，但還是要依據房屋地區與座落狀況而定言。
自有中古屋貸款
自有中古屋貸款是指用已經持有的房產去申請貸款，無論是來自繼承而持有的中古屋，或是過去購買的房產現在成為中古屋都可以辦理。一般而言自有中古屋本身的房貸比較少，也有已經繳清的可能，所以辦理自有中古屋貸款的貸款空間一般來說較大。假設市價800萬的房屋，以最低成數5成計算，進行貸款也能獲得400萬的額外資金。
自有中古屋貸款申請條件
銀行自有中古屋貸款一般來說都需要綁約2到3年，且綁約期限內不能還款。銀行自有中古貸款成數為5到7成，會依據申請人個人條件與信用紀錄，以及申請中古屋屋齡、屋況、坐落地點來決定實際貸款成數。銀行評估中古屋貸款流程約為7到14個工作天，如果有特殊狀況則需要更長時間。
銀行自有中古屋貸款會限定申請區域，一般只會接受六都（台北、新北、桃園、台中、台南、高雄）區域的中古屋申請，六都以外的中古屋則需要找特定銀行辦理。
銀行自有中古屋貸款會較為不適合有以下狀況的民眾申請，甚至是提出申辦都會有困難，如果有以下狀況的民眾需要多加注意。
- 被銀行列為警示戶
- 短期內聯徵次數過多、有增貸紀錄
- 沒有穩定收入、沒有薪轉證明、薪水領現金
- 貸款有過遲繳紀錄
- 信用空白、信用小白
- 負債比過高、本身有其他債務
- 年紀過大、超過65歲
以上幾種民眾都會被銀行視為不理想的貸款客戶，因為銀行會認為這些狀況都屬於收入不穩定或是支出活動可疑，銀行自然不願意承擔這樣的風險，所以要向銀行申辦銀行自有中古屋貸款就比較困難，有以上狀況的民眾可以轉向王代書這種民間公司求助。
中古屋貸款成數如何提高？
中古屋貸款成數的決定因素很多，其中最重要的就是房屋座落地點。因為中古屋坐落地點好，就算外觀、屋況不理想，對銀行而言都還有一定價值可言。換句話說，如果中古屋所在地點較為偏僻，就算是屋況很良好的中古屋或是外觀內裝都保存很好，其價值對銀行而言也非常有限，自然無法申請到較高成數。
以下王代書整理了會影響銀行中古屋貸款成數的因素。
1. 中古屋建材
建築結構從強到弱，分別為鋼骨混凝土、剛古崗混凝土、鋼筋混凝土、加強磚造、磚造。目前台灣的建築物以鋼筋混凝土為多數，加強磚造結構只有少數早期興建的工具才有，都會區高樓則都是鋼骨鋼筋混凝土與鋼筋混凝土。
磚造房屋耐用年限一般為25年，加強磚造房屋耐用年限為35年，鋼骨混凝土、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝土的耐用年限則為50年。當中古屋耐用年限越短，銀行就會認為其價值越低。若是非精華地段且耐用年限較短的中古屋，銀行放款時會格外嚴格審核，成數大多也不理想。
2. 中古屋座落地點
銀行通常會將房子依坐落地區進行分級，等級從A到D，越前面等級越高。A級最高能與銀行申貸到房屋價值8成，B級則最高7.5成，C級最高7成，D級最高只有6成。
台北市所有區域都屬於A級，新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域也屬於A級範圍，大多會比其他縣市的條件好上許多，貸款額度也會比較理想。而除此之外的縣市都會被銀行視為教為不理想的中古屋物件，貸款成數都會較低落。
3. 中古屋貸款年限
銀行中古屋貸款年限加上其屋齡必須小於50，或是借款人年齡、所有人年齡、貸款年限三個數字相加必須小於75。例如說以屋齡30年的中古屋申請貸款，貸款年限最長就是二十年，屋齡40年的房屋貸款年限就只剩十年。若是貸款金額相同，屋齡40年的房屋每月應繳金額就會是屋齡30年房屋的兩倍。
中古屋貸款成數不足怎麼辦？
如果與銀行申請中古屋，由於個人信用不良或收入狀況不穩定，或是房屋座落地點不理想，而導致貸款額度不足，王代書提供幾個方式來提高成數：
- 申請個人信用貸款、申請民間貸款
- 申請房屋修繕貸款、修繕貸款
- 增加保人或是其他財力收入證明
- 提供保單、定存、其他收入作為加分用
- 增加兼職收入或是股票收入
- 增加保人或事抵押品
銀行中古屋貸款成數雖然可以用以上手續嘗試提升，但老實說也只是治標不治本而已，因為本質上銀行中古屋貸款就是銀行比較不喜歡的業務內容，成數自然也不會開放到太高。王代書事務所能夠直接解決中古屋貸款成數不足的狀況，只要是持有中古屋，無論房屋大小、使用年限、房屋狀況、持分以及二胎等等情況，王代書都能為您調整出適合您的中古屋貸款方案。
中古屋貸款實際案例
舉例來說，市價1000萬的中古屋向銀行申請貸款，銀行評估後願意借款600萬，該案件經過王代書評估後願意承做到900萬額度，相比之下就差了整整300萬。
銀行自有中古屋貸款約5至7成，基本上不會超過六成，除非屋齡較低或是申貸人條件良好，不然一般而言很難申請到理想的成數。
民間中古屋貸款的額度會比較高，以我們事務所來說都可達市價9成甚至全額。因銀行受到金管會的監督，對於房屋貸款的成數有諸多限制，再加上銀行基本上不願意承擔任何的風險，只想穩定獲取利息收益，所以對於中古屋貸款的成數都比較保守。
中古屋貸款申辦管道有哪些？銀行中古屋貸款vs民間中古屋貸款
中古屋貸款除了銀行之外，也有民間金融機構可以辦理。民間中古屋貸款與銀行貸款不同之處，是由於民間機構不受金管會監督與管理，因此在貸款審核條件、中古屋貸款成數、中古屋貸款利率上，民間中古屋貸款有更多的彈性和空間可以供民眾選擇。
銀行中古屋貸款vs民間中古屋貸款
| 項目 | 銀行中古屋貸款 | 民間中古屋貸款 |
| 個人條件 |
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| 房屋條件 |
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| 座落地點 | 六都區域才可以申辦 | 全台灣所有縣市中古屋均可辦理 |
| 貸款成數 | 5 ~ 6成 | 成數9成起，可達全額 |
| 貸款利率 | 2% | 月息0.8％至2.5％，依個人條件決定 |
| 還款期限 | 2年~20年 | 沒有貸款年限，不用綁約，可短期週轉 |
| 辦理時間 | 7到14個工作天 | 急件當天可撥款，全台24小時皆有專人可諮詢辦理。 |
王代書經營房地貸款買賣10多年，這段期間成功的幫助了許多民眾解中古屋貸款困難的問題。我們堅持「專業、正派、服務、誠信」，讓您貸得安心，不必再為錢傷腦筋。
全台北中南皆派駐專員及代書免費服務，辦理過程透明、撥款快速，貸款過件後才會收取相關地政規費，簽約對保過程皆有專業地政代書在旁協助辦理，幫您省去高額代辦費用。
中古屋貸款利率怎麼計算？
銀行中古屋貸款利率一般都落在2%~4%。
民間中古屋貸款的是以月計息，每月約在3%以下。王代書提供最低0.8%的優惠利率，只要符合條件即可申請。
銀行中古屋貸款的審核主要是以「申貸人」及「房屋」做綜合評估。
以下王代書羅列銀行決定中古屋貸款的關鍵因素供民眾參考：
1.職業類別：收入穩定且所得較高的族群，例如說軍公教人員與醫師律師，是銀行最願意承做貸款的職業類別，才可以取得最低利率。民眾要有固定薪轉紀錄，銀行才會認為民眾可以穩定的還款，若是沒有固定薪轉紀錄的職業，則會被銀行視為收入不穩定的族群。
2.聯徵紀錄：銀行在審核貸款之前會調閱個人聯徵紀錄，進行一次信用明細申請就代表一次貸款的申辦。若短期內申請次數過多銀行則會認為有負債，或是資產有疑慮。且短期多次申請聯徵，也代表此申貸人已經被許多家銀行拒絕過，自然會被視為申貸條件不理想。
3.銀行紀錄：銀行會最偏好有貸款還款紀錄、穩定地使用信用卡，且還款紀錄規律又良好的人士。這些銀行往來紀錄都會被銀行視為支出與收入較可靠，相對而言信用分數也會比較高。
銀行中古屋貸款的利率，良好條件案件可以低到1.38%，不過申請人必須是公務員或是百大企業的員工。如果是一般上班族最低可以到2%。
銀行中古屋貸款若想要取得比較好的貸款利率及額度，平常就需要有很多銀行往來紀錄，且貸款不能遲繳、不能預借現金、戶頭也要有一定存款。若民眾本身是信用小白或是從事領現職業，以及有債務狀況或是有房貸遲繳的紀錄，如具有任何一項都沒辦法申請銀行中古屋貸款。這時候就可以考慮辦理民間中古屋貸款，民間中古屋貸款審核條件比銀行寬鬆許多，但民間中古屋貸款的利率比銀行高，所以在辦理前要先衡量自身的負擔能力。
中古屋購屋貸款常見陷阱
如果是想要購買中古屋而向銀行申辦買賣中古屋貸款的話，王代書提醒民眾小心3種常見買賣中古屋貸款的陷阱。
中古屋貸款自備款2成就好！？
購買中古屋除了買建物本身之外，還有購置傢俱、裝修裝潢、契稅、印花稅、代書費與規費等等，如果是購買社區型中古屋還要考量管理費支出，所以王代書會建議民眾購買中古屋的自備款約要準備3到4成會比較保守。
如果中古屋屋況不太好需要修繕，那可能少則十幾萬，多則幾百萬，這些都是購買中古屋時可能遇到的問題。
王代書建議民眾如果真的要貸款購買中古屋，除了先計算必要的花費之外，也可以在與銀行簽訂的合約內備註，如最終銀行核貸成數未達幾成，可以無償解約，以保障民眾自身權益。
貸款不足？簽ab約就好了嗎？
曾經有民眾為了買到理想的房屋，建商也為了要賣更多房子，雙方一起在買賣合約上進行更動，將成交金額填高，試圖提高買賣中古屋貸款成數。在前幾年實價登陸才剛推出時，這樣的手法非常盛行，但近兩年越來越多被舉發的案例，此舉觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」，王代書建議民眾不要鋌而走險。
自備款不夠也可以買房？
有些人自備款不夠卻還是有買房需求，卻因為預算限制導致只能購買中古屋，結果住進去連家用電器都買不起，每個月還要繳房貸。就算中古屋比較便宜，王代書建議民眾做購屋規劃時還是要多留一些備用金，因為中古屋一定多少都需要修繕。
所以王代書還是建議各位，購買中古屋的自備款要提高一些，至於新房子的自備款就不需要那麼多，畢竟現在買房還會送傢俱、裝潢，也不用花錢修繕維護。
中古屋貸款，借了可以還再借嗎？
如果名下有一間還在繳貸款的中古屋，還能拿來貸款嗎？其實是可以的，除了轉增貸之外，也可以考慮中古屋二胎貸款。
中古屋二胎貸款分為民間與銀行兩種申辦管道，都是利用房屋的殘餘價值來計算額度，但是民間中古屋二胎貸款的額度比較多，因為民間公司願意承擔的風險比較高，利率也相對比銀行高。銀行基本上不願意承擔風險，所以在辦理中古屋二胎貸款上銀行比較保守。
銀行中古屋增貸是以當初設定的金額判斷，除非中古屋本身增值，否則就算已償還再多本金也沒有太多幫助。銀行房屋轉貸最高的鑑價只有房屋價值的七成，而銀行二胎最多也只會給30到80萬的額度，能夠周轉的空間較有限。
銀行中古屋二胎貸款的利率約在3%至15%之間，民間中古屋二胎貸款為每月3%利息，王代書事務所提供最低0.8%起，名下持有中古屋者即可申請。
王代書事務所中古屋貸款方案
民眾只要持有中古屋，坪數不限、屋齡不限，持分二胎也可以辦理貸款。銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理，另外可分期融資、彈性還款，借多少本金繳多少利息，隨時借隨時還，每月計息。
中古屋貸款是許多民眾來找王代書辦理的項目，有許多民眾都是因為繼承，或是上一代贈與所以持有中古屋。但中古屋維持不易，光是修繕既有問題和維持屋況就需要許多花費，如果要維持在一個適合居住的狀況那是更不容易。閒置的中古屋在王代書這邊一樣可以辦理貸款，提供有需要的民眾多一個資金週轉的選擇。
王代書貸款審核條件寬鬆，且成數可達市價9成，是手續最簡便、成數最高的管道。
| 王代書中古屋貸款方案 | |
| 貸款額度 | 中古屋貸款成數90~110%，貸款額度無上限 |
| 貸款利率 | 每月0.8％起，依借款人及房地條件評估 |
| 貸款年限 | 沒有貸款年限，不用綁約，可短期週轉 |
| 借款年齡 | 沒有限制，有房地即可辦理 |
| 屋況限制 | 各種房屋土地皆可貸，完全無限制 |
| 優點 |
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民間辦理中古屋貸款的利率約為2.5%左右，王代書提供最低為每月0.8%起，只要符合條件即可申請。
以我們事務所為例，線上申請到簽約對保時都不會收取任何費用，直到確定款項入帳後，才會收取合理的地政規費及代書費。而且在規劃貸款方案時就會先將費用一次列出，客戶確認沒問題後才會繼續後續流程。
中古屋貸款申辦流程
中古屋貸款流程如下：
- 線上申請：填寫底下表單、加LINE或撥0976-161-313。
- 評估審核：由王代書幫您規劃貸款方案、利率及額度。
- 簽約對保：合約內容確定後，至您鄰近的地政事務所辦理設定。
- 撥款入帳：撥款至客戶指定的銀行帳戶裡。
以上辦理流程皆由專業代書協助，有任何疑慮皆可提出。
中古屋貸款流程看似簡單，在實際操作上，卻有許多眉眉角角需要注意。王代書提醒您，借貸過程中所有的細節都要注意，避免有心人士動手腳。
我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢，簽約過程中在旁嚴格把關。辦理袋地貸款一定要找像王代書這種有實體店面、合法立案、專業代書、律師團隊的公司。
中古屋貸款常見問題QA
申辦中古屋貸款需要保人嗎？
銀行中古屋貸款一定是需要保人的，但是王代書事務所中古屋建築貸款就不用。
哪一個管道中古屋貸款利率最容易？
王代書中古屋貸款不需準備繁雜文件，最快約1至2個工作天即可完成撥款。沒有要改建或是重建也可以貸款，成數最高可達全額。
申辦中古屋貸款需要請代書嗎？
銀行中古屋貸款的過件率低，如果亂送銀行可能會導致短期內聯徵次數過多，被聯徵中心註記。如果要辦理貸款最好找專業的代書事務所幫您辦理貸款，可以大大提高過件率。
中古屋貸款要所有所有權人同意嗎？
與銀行申請中古屋貸款需要，如果是短時間內需要一筆資金周轉，基本上王代書不建議利用此方法來申貸。
而王代書中古屋貸款不需要全部所有權人同意，王代書事務所要求的條件相對寬鬆，給予許多急需資金的人來說便利許多，不需要其他所有權人的同意即可獨自申請。
中古屋貸款有地區限制嗎？
王代書房地事務所位於新竹市東區，全台各縣市皆派駐專員服務，收到線上申請後，當日即可簽約對保，過程一律至您鄰近地政事務所辦理，完全沒有地區限制！審核過程中不會收取任何費用，一律等款項確定匯入您的帳戶後才會收取相關地政規費。
中古屋二胎還能辦理中古屋貸款嗎？
可以，只要中古屋還有價值都能夠繼續貸款。中古屋二胎只能向民間融資公司如王代書事務所，才有辦理中古屋二胎的服務。
中古屋貸款條件有哪些限制？
不限制大小、與土地狀況，有不動產就可申貸，無論是原保地、中古屋、林地、持分地皆可辦理！簡單來說，名下有中古屋王代書就能幫您想出辦法。
中古屋貸款總結
以上就是幫各位整理的中古屋貸款資訊，王代書提醒您，民間借貸陷阱多，在辦理時要睜大眼睛，提高警覺，才不會落入圈套裡。在辦理過程中，不要隨意提供個人文件資料正本，免得遭不肖業者拿去做其他用途。
幫您整理借款四大重點：
- 一定要找有實體店面的公司，不要找路邊亂貼廣告的小額貸款，否則未來發生問題時就求助無門。
- 天下沒有白吃的午餐，利率過低、額度過高都是危險的警訊，不要貪圖小利。
- 費用一定要問清楚，手續費服務費行政費XX費要收多少，不然會被當盤子。
- 個人文件證件要收好，不要隨意交由他人。
如果您有貸款需求，如果有任何問題，歡迎撥打0976-161-313王代書，或加LINE免費諮詢，也可以利用下方填寫表單諮詢。。未過件絕不收費，過件後才會收取合理費用及政府規費，費用都會事先報給您。
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