中古屋可貸成數有多少?自有中古屋貸款利率計算、銀行中古屋貸款限制整理、中古屋貸款成數提高方法!(2021最新版)
中古屋可貸成數有多少?自有中古屋貸款利率計算、銀行中古屋貸款限制整理、中古屋貸款成數提高方法!(2021最新版)

中古屋貸款其實是活化就有資產的一個好方法,但由於銀行對於中古屋貸款大多抱持保守立場,一般人時常會誤以為中古屋貸款不划算或是不是一個好的周轉管道。

民眾時常因為繼承而名下持有中古屋,卻不知道能夠如何最大化的運用。如果將中古屋進行出租,很可能因為房屋新舊而無法得到理想的租金收益;想要與銀行申辦中古屋貸款,卻因為屋況與個人因素處處碰壁,這些情況都是前來與王代書諮詢的民眾很常有的困擾。

本篇文章將會分析中古屋貸款成數、中古屋貸款利率、中古屋貸款條件、以及中古屋貸款應該注意的事項,目前持有中古屋或是考慮購入中古屋的民眾可以參閱,更加了解有何對策與目前狀況的最佳解決方法。

中古屋是什麼意思?

中古屋一般是指屋齡在3到19年的屋子,或是有人住過、經過一次以上的轉手買賣的房產也可以稱為中古屋。

中古屋不等於老房或危老建築,在法律上規定上是不一樣的。

由於1999年台灣發生921大地震,全台灣各地一共有五萬多間房屋倒塌,又有五萬多間受到損害、半倒塌。由於1999年前房屋較多使用不耐震的建材,營建署自921地震之後重新修訂了建築耐震法規,普遍2000年後完工的房屋都能承受六級以上的地震,這也是目前老房與中古屋的判斷基準。

中古屋貸款有幾種?

中古屋貸款可分為「中古屋買賣貸款」及「自有中古屋房貸」,而後者也被稱為中古屋原屋貸款。

中古屋買賣貸款

中古屋買賣貸款就是為了購買中古屋而進行的借貸,一般而言銀行中古屋買賣貸款成數會低於新房購屋貸款,因為銀行會認為還是新屋比較有價值。目前銀行新屋的購屋貸款成數實際落在6到7成,而銀行中古屋買賣貸款約為五成,但還是要依據房屋地區與座落狀況而定言。

自有中古屋貸款

自有中古屋貸款是指用已經持有的房產去申請貸款,無論是來自繼承而持有的中古屋,或是過去購買的房產現在成為中古屋都可以辦理。一般而言自有中古屋本身的房貸比較少,也有已經繳清的可能,所以辦理自有中古屋貸款的貸款空間一般來說較大。假設市價800萬的房屋,以最低成數5成計算,進行貸款也能獲得400萬的額外資金。

自有中古屋貸款申請條件

銀行自有中古屋貸款一般來說都需要綁約2到3年,且綁約期限內不能還款。銀行自有中古貸款成數為5到7成,會依據申請人個人條件與信用紀錄,以及申請中古屋屋齡、屋況、坐落地點來決定實際貸款成數。銀行評估中古屋貸款流程約為7到14個工作天,如果有特殊狀況則需要更長時間。

銀行自有中古屋貸款會限定申請區域,一般只會接受六都(台北、新北、桃園、台中、台南、高雄)區域的中古屋申請,六都以外的中古屋則需要找特定銀行辦理。

銀行自有中古屋貸款會較為不適合有以下狀況的民眾申請,甚至是提出申辦都會有困難,如果有以下狀況的民眾需要多加注意。

  • 被銀行列為警示戶
  • 短期內聯徵次數過多、有增貸紀錄
  • 沒有穩定收入、沒有薪轉證明、薪水領現金
  • 貸款有過遲繳紀錄
  • 信用空白、信用小白
  • 負債比過高、本身有其他債務
  • 年紀過大、超過65歲

以上幾種民眾都會被銀行視為不理想的貸款客戶,因為銀行會認為這些狀況都屬於收入不穩定或支出活動可疑,銀行自然不願意承擔這樣的風險,所以要向銀行申辦銀行自有中古屋貸款就比較困難,有以上狀況的民眾可以轉向王代書這種民間公司求助。

中古屋貸款成數如何提高?

中古屋貸款成數的決定因素很多,其中最重要的就是房屋座落地點。因為中古屋坐落地點好,就算外觀、屋況不理想,對銀行而言都還有一定價值可言。換句話說,如果中古屋所在地點較為偏僻,就算是屋況很良好的中古屋或是外觀內裝都保存很好,其價值對銀行而言也非常有限,自然無法申請到較高成數

以下王代書整理了會影響銀行中古屋貸款成數的因素。

1. 中古屋建材

建築結構從強到弱,分別為鋼骨混凝土、剛古崗混凝土、鋼筋混凝土、加強磚造、磚造。目前台灣的建築物以鋼筋混凝土為多數,加強磚造結構只有少數早期興建的工具才有,都會區高樓則都是鋼骨鋼筋混凝土與鋼筋混凝土。

磚造房屋耐用年限一般為25年,加強磚造房屋耐用年限為35年,鋼骨混凝土、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝土的耐用年限則為50年。中古屋耐用年限越短,銀行就會認為其價值越低。若是非精華地段且耐用年限較短的中古屋,銀行放款時會格外嚴格審核,成數大多也不理想。

2. 中古屋座落地點

銀行通常會將房子依坐落地區進行分級,等級從A到D,越前面等級越高。A級最高能與銀行申貸到房屋價值8成,B級則最高7.5成,C級最高7成,D級最高只有6成。

台北市所有區域都屬於A級,新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域也屬於A級範圍,大多會比其他縣市的條件好上許多,貸款額度也會比較理想。而除此之外的縣市都會被銀行視為教為不理想的中古屋物件,貸款成數都會較低落。

3. 中古屋貸款年限

銀行中古屋貸款年限加上其屋齡必須小於50,或是借款人年齡、所有人年齡、貸款年限三個數字相加必須小於75。例如說以屋齡30年的中古屋申請貸款,貸款年限最長就是二十年,屋齡40年的房屋貸款年限就只剩十年。若是貸款金額相同,屋齡40年的房屋每月應繳金額就會是屋齡30年房屋的兩倍。

中古屋貸款成數不足怎麼辦?

如果與銀行申請中古屋,由於個人信用不良或收入狀況不穩定,或是房屋座落地點不理想,而導致貸款額度不足,王代書提供幾個方式來提高成數:

  • 申請個人信用貸款、申請民間貸款
  • 申請房屋修繕貸款、修繕貸款
  • 增加保人或是其他財力收入證明
  • 提供保單、定存、其他收入作為加分用
  • 增加兼職收入或是股票收入
  • 增加保人或事抵押品

銀行中古屋貸款成數雖然可以用以上手續嘗試提升,但老實說也只是治標不治本而已,因為本質上銀行中古屋貸款就是銀行比較不喜歡的業務內容,成數自然也不會開放到太高。王代書事務所能夠直接解決中古屋貸款成數不足的狀況,只要是持有中古屋,無論房屋大小、使用年限、房屋狀況、持分以及二胎等等情況,王代書都能為您調整出適合您的中古屋貸款方案。

中古屋貸款實際案例

舉例來說,市價1000萬的中古屋向銀行申請貸款,銀行評估後願意借款600萬,該案件經過王代書評估後願意承做到900萬額度,相比之下就差了整整300萬

銀行自有中古屋貸款約5至7成,基本上不會超過六成,除非屋齡較低或是申貸人條件良好,不然一般而言很難申請到理想的成數。

民間中古屋貸款的額度會比較高,以我們事務所來說都可達市價9成甚至全額因銀行受到金管會的監督,對於房屋貸款的成數有諸多限制,再加上銀行基本上不願意承擔任何的風險,只想穩定獲取利息收益,所以對於中古屋貸款的成數都比較保守。

中古屋貸款申辦管道有哪些?銀行中古屋貸款vs民間中古屋貸款

中古屋貸款除了銀行之外,也有民間金融機構可以辦理。民間中古屋貸款與銀行貸款不同之處,是由於民間機構不受金管會監督與管理,因此在貸款審核條件、中古屋貸款成數、中古屋貸款利率上,民間中古屋貸款有更多的彈性和空間可以供民眾選擇

銀行中古屋貸款vs民間中古屋貸款

項目 銀行中古屋貸款 民間中古屋貸款
個人條件
  • 信用評分良好
  • 近期無增貸紀錄
  • 需有財力證明及收支證明
  • 信用瑕疵、信用協商也能辦理
  • 免徵信、免保人
  • 無薪轉勞保也可辦理
房屋條件
  • 中古屋座落位置
  • 中古屋使用建材
  • 中古屋使用年限
  • 只要有中古屋皆可辦理
  • 中古屋二胎、持分中古屋也可以辦理
座落地點 六都區域才可以申辦 全台灣所有縣市中古屋均可辦理
貸款成數 5 ~ 6成 成數9成起,可達全額
貸款利率 2% 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定
還款期限 2年~20年 沒有貸款年限,不用綁約,可短期週轉
辦理時間 7到14個工作天 急件當天可撥款,全台24小時皆有專人可諮詢辦理。

王代書經營房地貸款買賣10多年,這段期間成功的幫助了許多民眾解中古屋貸款困難的問題。我們堅持「專業、正派、服務、誠信」,讓您貸得安心,不必再為錢傷腦筋。

全台北中南皆派駐專員及代書免費服務,辦理過程透明、撥款快速,貸款過件後才會收取相關地政規費,簽約對保過程皆有專業地政代書在旁協助辦理,幫您省去高額代辦費用。

中古屋貸款利率怎麼計算?

銀行中古屋貸款利率一般都落在2%~4%

民間中古屋貸款的是以月計息,每月約在3%以下。王代書提供最低0.8%的優惠利率,只要符合條件即可申請。

銀行中古屋貸款的審核主要是以「申貸人」及「房屋」做綜合評估。

以下王代書羅列銀行決定中古屋貸款的關鍵因素供民眾參考:

1.職業類別:收入穩定且所得較高的族群,例如說軍公教人員與醫師律師,是銀行最願意承做貸款的職業類別,才可以取得最低利率。民眾要有固定薪轉紀錄,銀行才會認為民眾可以穩定的還款,若是沒有固定薪轉紀錄的職業,則會被銀行視為收入不穩定的族群。

2.聯徵紀錄:銀行在審核貸款之前會調閱個人聯徵紀錄,進行一次信用明細申請就代表一次貸款的申辦。若短期內申請次數過多銀行則會認為有負債,或是資產有疑慮。且短期多次申請聯徵,也代表此申貸人已經被許多家銀行拒絕過,自然會被視為申貸條件不理想。

3.銀行紀錄:銀行會最偏好有貸款還款紀錄、穩定地使用信用卡,且還款紀錄規律又良好的人士。這些銀行往來紀錄都會被銀行視為支出與收入較可靠,相對而言信用分數也會比較高。

銀行中古屋貸款的利率,良好條件案件可以低到1.38%,不過申請人必須是公務員或是百大企業的員工。如果是一般上班族最低可以到2%。

銀行中古屋貸款若想要取得比較好的貸款利率及額度,平常就需要有很多銀行往來紀錄,且貸款不能遲繳、不能預借現金、戶頭也要有一定存款。若民眾本身是信用小白或是從事領現職業,以及有債務狀況或是有房貸遲繳的紀錄,如具有任何一項都沒辦法申請銀行中古屋貸款這時候就可以考慮辦理民間中古屋貸款,民間中古屋貸款審核條件比銀行寬鬆許多,但民間中古屋貸款的利率比銀行高,所以在辦理前要先衡量自身的負擔能力。

中古屋購屋貸款常見陷阱 

如果是想要購買中古屋而向銀行申辦買賣中古屋貸款的話,王代書提醒民眾小心3種常見買賣中古屋貸款的陷阱。

中古屋貸款自備款2成就好!?

購買中古屋除了買建物本身之外,還有購置傢俱、裝修裝潢、契稅、印花稅、代書費與規費等等,如果是購買社區型中古屋還要考量管理費支出,所以王代書會建議民眾購買中古屋的自備款約要準備3到4成會比較保守。

如果中古屋屋況不太好需要修繕,那可能少則十幾萬,多則幾百萬,這些都是購買中古屋時可能遇到的問題。

王代書建議民眾如果真的要貸款購買中古屋,除了先計算必要的花費之外,也可以在與銀行簽訂的合約內備註,如最終銀行核貸成數未達幾成,可以無償解約,以保障民眾自身權益。

貸款不足?簽ab約就好了嗎?

曾經有民眾為了買到理想的房屋,建商也為了要賣更多房子,雙方一起在買賣合約上進行更動,將成交金額填高,試圖提高買賣中古屋貸款成數。在前幾年實價登陸才剛推出時,這樣的手法非常盛行,但近兩年越來越多被舉發的案例,此舉犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」,王代書建議民眾不要鋌而走險。

自備款不夠也可以買房?

有些人自備款不夠卻還是有買房需求,卻因為預算限制導致只能購買中古屋,結果住進去連家用電器都買不起,每個月還要繳房貸。就算中古屋比較便宜,王代書建議民眾做購屋規劃時還是要多留一些備用金,因為中古屋一定多少都需要修繕。

所以王代書還是建議各位,購買中古屋的自備款要提高一些,至於新房子的自備款就不需要那麼多,畢竟現在買房還會送傢俱、裝潢,也不用花錢修繕維護。

中古屋貸款,借了可以還再借嗎?

如果名下有一間還在繳貸款的中古屋,還能拿來貸款嗎?其實是可以的,除了轉增貸之外,也可以考慮中古屋二胎貸款。

中古屋二胎貸款分為民間與銀行兩種申辦管道,都是利用房屋的殘餘價值來計算額度,但是民間中古屋二胎貸款的額度比較多,因為民間公司願意承擔的風險比較高,利率也相對比銀行高。銀行基本上不願意承擔風險,所以在辦理中古屋二胎貸款上銀行比較保守。

銀行中古屋增貸是以當初設定的金額判斷,除非中古屋本身增值,否則就算已償還再多本金也沒有太多幫助。銀行房屋轉貸最高的鑑價只有房屋價值的七成,而銀行二胎最多也只會給30到80萬的額度,能夠周轉的空間較有限。

銀行中古屋二胎貸款的利率約在3%15%之間,民間中古屋二胎貸款為每月3%利息,王代書事務所提供最低0.8%起,名下持有中古屋者即可申請。

王代書事務所中古屋貸款方案

民眾只要持有中古屋,坪數不限、屋齡不限,持分二胎也可以辦理貸款。銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理,另外可分期融資、彈性還款,借多少本金繳多少利息,隨時借隨時還,每月計息。

中古屋貸款是許多民眾來找王代書辦理的項目,有許多民眾都是因為繼承,或是上一代贈與所以持有中古屋。但中古屋維持不易,光是修繕既有問題和維持屋況就需要許多花費,如果要維持在一個適合居住的狀況那是更不容易。閒置的中古屋在王代書這邊一樣可以辦理貸款,提供有需要的民眾多一個資金週轉的選擇。

王代書貸款審核條件寬鬆,且成數可達市價9成,是手續最簡便、成數最高的管道。

王代書中古屋貸款方案
貸款額度 中古屋貸款成數90~110%,貸款額度無上限
貸款利率 每月0.8%起,依借款人及房地條件評估
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約,可短期週轉
借款年齡 沒有限制,有房地即可辦理
屋況限制 各種房屋土地皆可貸,完全無限制
優點
  • 貸款額度無上限
  • 貸款成數90~110%
  • 未過件前絕不收取費用
  • 實體店面,合法立案。
  • 專業地政士、律師免費諮詢
  • 直接金主幫您省去高額代辦費
  • 利率0.8%起,讓你直接借到最低息  
  • 完全不綁約,提前還款不用違約金,短期1個月可
  • 本息攤還或是只繳息都可,客製化
  • 審核寬鬆,屋況不需要政府評鑑皆可申辦

民間辦理中古屋貸款的利率約為2.5%左右,王代書提供最低為每月0.8%起,只要符合條件即可申請。

以我們事務所為例,線上申請到簽約對保時都不會收取任何費用,直到確定款項入帳後,才會收取合理的地政規費及代書費。而且在規劃貸款方案時就會先將費用一次列出,客戶確認沒問題後才會繼續後續流程。

中古屋貸款申辦流程

中古屋貸款流程如下:

  1. 線上申請:填寫底下表單、加LINE或撥0976-161-313
  2. 評估審核:由王代書幫您規劃貸款方案、利率及額度。
  3. 簽約對保:合約內容確定後,至您鄰近的地政事務所辦理設定。
  4. 撥款入帳:撥款至客戶指定的銀行帳戶裡。

以上辦理流程皆由專業代書協助,有任何疑慮皆可提出。

中古屋貸款流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。王代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢,簽約過程中在旁嚴格把關。辦理袋地貸款一定要找像王代書這種有實體店面合法立案專業代書律師團隊的公司。

中古屋貸款常見問題QA

申辦中古屋貸款需要保人嗎?

銀行中古屋貸款一定是需要保人的,但是王代書事務所中古屋建築貸款就不用。

哪一個管道中古屋貸款利率最容易?

王代書中古屋貸款不需準備繁雜文件,最快約1至2個工作天即可完成撥款。沒有要改建或是重建也可以貸款,成數最高可達全額。

申辦中古屋貸款需要請代書嗎?

銀行中古屋貸款的過件率低,如果亂送銀行可能會導致短期內聯徵次數過多,被聯徵中心註記。如果要辦理貸款最好找專業的代書事務所幫您辦理貸款,可以大大提高過件率。

中古屋貸款要所有所有權人同意嗎?

與銀行申請中古屋貸款需要,如果是短時間內需要一筆資金周轉,基本上王代書不建議利用此方法來申貸。

而王代書中古屋貸款不需要全部所有權人同意,王代書事務所要求的條件相對寬鬆,給予許多急需資金的人來說便利許多,不需要其他所有權人的同意即可獨自申請。

中古屋貸款有地區限制嗎?

王代書房地事務所位於新竹市東區,全台各縣市皆派駐專員服務,收到線上申請後,當日即可簽約對保,過程一律至您鄰近地政事務所辦理,完全沒有地區限制!審核過程中不會收取任何費用,一律等款項確定匯入您的帳戶後才會收取相關地政規費。

中古屋二胎還能辦理中古屋貸款嗎?

可以,只要中古屋還有價值都能夠繼續貸款。中古屋二胎只能向民間融資公司如王代書事務所,才有辦理中古屋二胎的服務。

中古屋貸款條件有哪些限制?

不限制大小、與土地狀況,有不動產就可申貸,無論是原保地、中古屋、林地、持分地皆可辦理!簡單來說,名下有中古屋王代書就能幫您想出辦法。

中古屋貸款總結

以上就是幫各位整理的中古屋貸款資訊,王代書提醒您,民間借貸陷阱多,在辦理時要睜大眼睛,提高警覺,才不會落入圈套裡。在辦理過程中,不要隨意提供個人文件資料正本,免得遭不肖業者拿去做其他用途。

幫您整理借款四大重點:

  • 一定要找有實體店面的公司,不要找路邊亂貼廣告的小額貸款,否則未來發生問題時就求助無門。
  • 天下沒有白吃的午餐,利率過低、額度過高都是危險的警訊,不要貪圖小利。
  • 費用一定要問清楚,手續費服務費行政費XX費要收多少,不然會被當盤子。
  • 個人文件證件要收好,不要隨意交由他人。

如果您有貸款需求,歡迎填寫表單、加LINE或撥0976-161-313免費諮詢。未過件絕不收費,過件後才會收取合理費用及政府規費,費用都會事先報給您。


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