二胎房貸成數如何提高？這篇帶你一次看懂二胎房貸利率、申請流程總整理

二胎房貸成數是許多辦理二胎貸款的民眾最想了解的問題之一，現今因為央行信用管制及政府打房政策的關係，導致房屋貸款成數較低，讓急需資金的民眾一個頭兩個大。

需要資金周轉時，有房子的民眾也能辦理二胎房貸進行資金週轉，二胎房貸可說是非常方便的資金來源管道！

今天王代書將會跟大家分享一些申辦二胎房貸的小訣竅，提高貸款成數，讓您順利取得更多資金來運用！當然如果你看完這篇文章之後還有其他問題，或是有任何有關資金的問題，都歡迎利用下方填寫表單諮詢、加LINE官方或是致電王代書0976-161-313免費諮詢！

二胎貸款是什麼？

二胎貸款，又稱做二順位貸款，是在標的物還在貸款時，運用房屋土地殘值向另一間金融單位貸款，常見的標的物有房屋、土地等不動產。

二胎貸款中的「二胎」指的是債權順序，就是只當債務人無法還款，房屋被拍賣後所得之金額，第一順位債權可以優先受償，然後才是第二順位債權人，也就是說，相較於一胎貸款，核貸二胎貸款所需承擔的風險較大，放款單位對其審核也會相較嚴格，利率條件也會變差，但與信用貸款相比，利率上還是有些優勢的。

二胎房貸什麼情況可以辦理？

當您生活上急需現金，像是準備購買汽車、準備結婚、小孩快要出生，又或是發生意外，需要醫療救治等等，只要您名下有房屋，且正在貸款中，都可以申辦二胎房貸。

銀行二胎房貸 vs 民間二胎房貸

目前市面上可以承辦二胎房貸的單位可以分為銀行二胎房貸、民間二胎房貸，民間貸款單位又包含貸款公司、代書事務所、當鋪，不同單位可以提供的條件也不太一樣，王代書就概括性地以優缺點來進行分析，希望能作為民眾選擇貸款單位的參考依據。

銀行二胎房貸

優點：

• 可以向原房屋貸款之銀行申辦，不需要重新建立信用。
• 信用良好的客戶貸款利率比較低，一般民眾利率落在6%~8%。

缺點：

• 開辦費高，約為貸款金額的1%。
• 申辦門檻高，需要有薪資、財產、勞健保證明。
• 會進行聯徵，並將信用分數納入核貸標準，對於信用有瑕疵的申辦人基本是不會過件。
• 銀行通常不太願意承擔二胎貸款的風險，所以向銀行申辦過件率極低，過件率不到10％。
• 貸款成數低、額度低，最高貸款成數卻只有房屋鑑價的70%。
• 申貸所需時間較長，從申辦到放款可能需要14個工作天。

民間二胎房貸

優點：

• 適合短期週轉民眾，免綁約，可隨借隨還。
• 申辦門檻低，沒有工作證明、薪轉、勞健保，都還是可以申請辦理。
• 不需要跑聯徵，基本不考量信用評分，所以有信用瑕疵也可以辦理。
• 撥款速度快，從申辦到撥款原則上為兩天工作天，如需急用資金可當天撥款。
• 貸款成數高、額度高，一般民間貸款額度約落在70%~80%，額度約為30~300萬，如果您是向王代書貸款申辦，成數最高可以到鑑價金額110％，額度不限！

缺點：

• 貸款利率較銀行高一些，辦理前要衡量自身負擔能力。
• 因為市面上民間貸款單位魚目混雜，其中就有許多是高利貸業者，要辨理民間貸款一定要選擇有實體店面、合法經營的公司，如王代書事務所。
• 有些單位會需要綁約1~2年，若提前還款需要支付違約金，王代書事務所則不須綁約，可隨借隨還。

二胎房貸申請流程及條件

二胎房貸申請很容易，先決定好要向哪個貸款單位申辦，然後聯繫專員，如銀行可以直接在官方網站查詢聯繫方式，若是民間貸款單位，都歡迎利用下方填寫表單諮詢、加LINE官方或是致電王代書0976-161-313免費諮詢！貸款專員將會為您解釋相關細節，提醒您需要準備的文件資料，以及向您索取基本資訊，以利案件評估。

王代書提醒：若您欲向銀行申辦貸款，請勿送交多間銀行，因每間銀行都會跑一次聯徵，若在短時間內跑太多次，可能會影響您的信用評分，未來想向銀行借款就會比較困難。

二胎房貸申請條件

二胎房貸申請條件會因為申辦單位不同，而有難易之分，向銀行申請，門檻較高，向民間申辦則反之，審核條件寬鬆許多。

銀行二胎房貸考量的申貸條件：

• 申辦人信用：行非常注重申貸人的信用狀況，若是債務協商者、警示戶、聯徵次數過多、有貸款信用卡遲繳紀錄、負債比過大等情形，銀行基本不辦理，更不可能過件。
• 申辦人財產：貸款人需能穩定還款，若沒有6個月工作新轉證明或是其他有價資產，對於銀行來說風險過高，過件率不高。
• 申辦人年齡：若申辦人年齡超過65歲，銀行也常常會卻步，不予辦理。
• 房屋位於六都：大多數銀行會限定在六都（台北、新北、桃園、台中、台南、高雄）才可以辦理房屋抵押貸款，其他縣市可能要多跑一些銀行詢問。
• 房屋債權單純：如二胎、三胎、持分，因為債權太過複雜，銀行通常不太願意。

民間二胎房貸考量的申貸條件：

• 標的物產權：只要申貸人名下確實有房產，且正在貸款當中，就可以申辦二胎房貸。
• 房屋的價值：作為抵押標的物的房產若有殘值，即可評估申辦。
• 申辦人年齡：年齡大於20歲，即可向民間貸款單位申辦二胎貸款。
• 保證人提供：一般而言，申辦民間二胎是不需要提供保人的，但若申辦人有提供，將會大幅提升過件率，貸款利率條件也會比較好。

二胎房貸需要準備哪些資料？

申貸人需要準備的文件不多，主要是要證明自己的還款能力以及房產所有權，當準備好以下的資料，就可以聯繫王代書了！

• 房屋所有權狀
• 個人雙證件
• 印鑑章
• 薪轉證明(加分用)
• 財力證明文件(加分用)

需要注意的是，在剛開始詢問階段時，不論是銀行還是民間，都不會向您索取證件『正本』，最多是需要繳交影本，所以民眾在辦理民間二胎房貸需提高警覺，不要隨意交出自己的存摺或證件，以免被盜用，那就得不償失了。

申請二胎房貸的流程

• 申請：攜帶攜帶房屋所有權狀、個人雙證件、印鑑章、薪轉證明、財力證明文件，向銀行或其他貸款機構申請。
• 鑑價：貸款機構收到申請後，會進行房屋鑑價，依其實價登錄、實價登錄、屋況、屋齡、地點等等要素進行估價。
• 照會：當貸款機構取得申貸人及連帶保證人（申辦貸款不一定需要）的資料後，會進行聯徵（民間貸款單位大多會跳過該步驟），調查申貸人（或保人）其他貸款、過去六個月內的信用狀況、還款記錄，最後核定放款金額、利率。
• 對保：貸款機構與借款人聯絡，並約定時間進行對保以及簽約，此流程需本人出席，過程中需提供房屋權狀正本，以設定抵押。
• 撥款：抵押權設定完成後，貸款機構就會放款至約定帳戶。

若是向銀行申辦貸款，全部流程走完，實際拿到款項，最長需要14個工作天！若您急需週轉，王代書建議您直接填寫表單諮詢、加LINE官方或是致電王代書0976-161-313免費諮詢！讓我們為您規劃貸款方案，我們的申辦流程更簡單，放款效率超高，基本兩天內可以完成撥款，若為急件甚至可以當日撥款！

二胎房貸，房屋鑑價條件為何？

申辦二胎房貸實際可貸款金額，有很大因素取決於『房屋鑑價金額』，其影響條件有：該房屋的實價登錄金額、該地區的房市熱絡程度、屋況、屋齡、房屋產權，若是向銀行申請，還會有銀行的研究資料作為評估標準。

也就是說，房屋貸款額度要高，房屋鑑價金額就要高，屋齡不能高、屋況不要太差、產權不複雜、房屋位於鬧區，有達到以上條件，證明房屋價值，鑑價金額就會比較高。

銀行二胎房貸利率是多少？

一般來說，銀行在官方網站上都會寫明利率為何，若要確定最終貸款利率，還是需要讓銀行專員評估，而且要注意每間銀行利率計算方式不同，有些是機動利率，有些是固定利率，有些在前幾期利率較低，總之，在借款前謹慎評估各間銀行的貸款條件，以及計算自己貸款所需的成本是很重要的，這邊王代書就簡單幫大家整理了幾間，部分銀行王代書有協助辦理過貸款：

最後要提醒大家，目前目前台北富邦、中國信託、台灣銀行在官方網站內都沒有提供二胎貸款相關資訊，但仍有許多網站聲稱這些銀行有提供貸款，很有可能是詐騙網站，民眾千萬要小心，不要上當受騙。

二胎房貸成數如何計算？

其實二胎房貸的成數計算，會受到許多因素影響，牽一髮而動全身，王代書依據職業多年的經驗，為民眾分類整理了以下表格：

以性別年齡來劃分：

以地區來劃分：

• 房屋附近有嫌惡設施：若住宅附近有加油站、廟宇、火力發電廠、殯儀館、墓園、工業區等，成數可能會降低。
• 房屋附近有機能設施：相較於嫌惡設施，若住宅鄰近商圈、百貨公司、學校、賣場、，對於成數則有佳分的效果。
• 借款人的各種條件：為牽扯到年齡、教育、年資、收入、工作、信用狀況，等變數

其實成數計算因為變數較多，即使有參考表格給民眾，也很難確定出一個數值，若您仍想知道，自己若申辦二胎貸款，可以有多少成數及額度，可以聯繫王代書事務所，一通電話找到我們，讓專業人員為您估算成數以及貸款額度！

貸款管道也會影響貸款成數

目前市面上常見的二胎房貸管道有：代書貸款、銀行、民間當鋪、民間貸款公司，每一間機構的資金組成與現金流不同，可承受的風險也不一樣，能開出的貸款條件自然也有差，

民間二胎房貸管道

一般來說，只要是非銀行、農會、合作社體系的貸款單位，都泛稱為民間貸款，而民間貸款又會依據規模、經營模式、資金組成分成民間貸款公司、代書貸款事務所、當鋪、親友借款。

• 當鋪：在街邊很常見，有閃亮霓虹燈的招牌，規模不大，基本上就是由幾位金主共同出資，進行借貸的服務，王代書建議民眾，若要向其借款還是要稍微研究一下，當鋪業者參差不齊，有可能是高利貸業者進行的偽裝，在挑選時要非常仔細。
• 親友借款：金主就是貸款人的親朋好友，這樣的貸款相信民眾都有經歷過，簡單好借款，也不用簽合約，更不用看信用條件，但是跟親友團借款，很有可能會發生『欠人情』的狀況，很容易被情緒勒所，所以在跟親友借款前，還是要三思或者是簽署合約，對彼此也比較有保障。
• 民間貸款公司：常見的民間貸款公司有新鑫、中租、和潤，都是以企業集團的方式經營，評估門檻相較其他民間貸款管道較高一些。
• 代書貸款事務所：像王代書事務所這樣的單位，會藉由通過國家考試的代書協助民眾進行貸款，規模比貸款公司小一些，代書事務所自己就是金主，所以整體借款流程更為流暢方便，不僅門檻較低、審核容易，放款還非常快速。

新鑫、中租申辦二胎房貸的比較表

屬於民間貸款體系的新鑫、中租，這兩個企業集團都是以企集團進行貸款服務，企業本質上有很大不同，新鑫於2003被裕隆集團收購，納入車商體系，中租指的是中租迪和，中租與迪和二間企業於1995合併，主要服務都在租賃貸款服務，也就是說二者在服務項目中有些差異，以下表格將分析新鑫與中租在二胎房貸這個服務中的差異：

二胎房貸的成數上限為？

貸款成數上限，若是向銀行貸款，最高約8.5成，若向民間貸款可以到9成，如果這些成數對於民眾來說還是不夠，可以向王代書貸款事務所申請，可貸金額最高可達鑑價金額110%，金額無上限，也不像這些銀行有貸款金額限制！

如何提高貸款成數？

王代書於第四段提及貸款成數如何計算，提供的貸款成數，都是『區間』為主，最低的數字是有可能會是貸款單位最終給出的條件，那要如何從最低成數提高到成數上限，甚至更高，有更多空間可以談判呢？以下7點供民眾參考：

1. 長期經營有利的借款人身份：對銀行而言，收入「穩定」的客戶，才是優質客戶，銀行喜歡的是長期、固定的收入、然後才是高的收入，穩定收入在購買房屋之前就需要先經營，如一年的同公司在職證明。
2. 證明借款人有還款能力：若是夫妻要一同購買房屋，登記的一方為如公務人員、前五百大企業員工、醫師、律師、會計師、建築師等專業人員，條件就可能好一些；然後是資產狀況，如現金存款、股票、其他有價資產，其實就是給銀行信心，若這個人還不出錢，還有東西可以變賣，還錢給銀行。
3. 給銀行更多債權保障：房屋土地越值錢，對銀行越有保障，要如何向銀行證明這個物件值錢呢？該房屋土地若位於蛋黃區、房市熱絡、容易轉手賣出（容易變現）、房價抗跌的地區，或是格局方正的房屋。以上這些，對會讓銀行更願意貸款更高成數，但是隨著近年來的銀行正銀行政策，房屋在六都之內成數會高於偏鄉，除了台北大多能貸8成，六都中的五都大約是7~8成，其他鄉鎮則更低。
4. 以貸款年限換更好成數：目前市面上房屋土地貸款年限是20~40年，若希望提高成數，建議選擇20年的年限，但年限縮短的同時，每月需要付的貸款金額就會提高，在做這個決定時務必要考量自身還款條件，才不會遭成自身資金吃緊，影響生活。
5. 主動提高利率換更高成數：一般而言利率上升0.25%，大約能爭取增加0.5~1成左右的房貸成數(依各家銀行規定為準)，這種方法需要與銀行溝通協調，但王代書在這邊提醒，一但提高利率，你的購屋成本會提高，且每月要付出的繳納的貸款也會變高，建議大家仔細評估是不適合自己。
6. 提供保證人：通常是有信用瑕疵，或無法提供收入證明的貸款人，銀行才會要求有保證人，但在土地房屋貸款的情境中，主動提供保證人，也可有效提高成數。目前銀行接受的擔保人為二等親內，亦即借款人的配偶、直系親屬（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姐妹）的親屬，友人不在擔保人之列；若保人提高至二人或二人以上，或者保人名下持有不動產或其他資產，通常可以爭取到較佳的貸款額度。
7. 增加擔保品：如果名下還有其他財產，如房屋、土地、汽車，也可以作為附加擔保，以提高貸款成數。

王代書事務所房二胎房貸方案

二胎房貸成數ptt常見問題Q&A

王代書幫您整理以下二胎房貸成數的常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡王代書。

如何提高二胎房貸成數？

有七種方法：長期經營有利的借款人身份、證明自己有還款能力、提供更多動產或不動產抵押物、提供更多動產或不動產抵押物、以主動提高利率換更高成數、提供保證人、提供更多債權保障，每一方式都會需要有些取捨，可能需要時間來經營，又或是換到高成數後影響生活品質，民眾需要做好心理準備。

提高二胎房貸成數的好處？

成數提高，貸款金額就會提高

舉例來說，一棟房屋估值1000萬，可貸款成數為7成，即700萬，扣除目前貸款500萬，還有200萬殘值可貸款。

若貸款成數為10成，可貸款金額為1000萬，扣除目前貸款500萬，還有500萬殘值。兩者相差300萬，一下就多出了更多資金可以運用！

二胎房貸需要保人嗎？

基本上不需要保人，只要能提出房屋土地持有證明即可，但在審核時，我們還是會考慮申貸人的信用、財力、還款能力、年齡、職業，當遇到某些特殊狀況，才會要求提供保人。

信用卡遲繳者，可以申請二胎房貸嗎？

可以，但是建議您直接向民間貸款申辦二胎房貸，因為信用卡遲繳會對信用分數進行扣分，您到銀行申辦的過件率會變低。

有債務問題可以申請二胎房貸嗎？

可以！一般來說，負債比過高，或是正在債務協商得民眾是很難申辦貸款的。

王代書事務所已經經營多年，協助各式各樣的客戶，也排除過各種障礙，若您有債務問題，仍須申請二胎房貸，歡迎找我們諮詢，一步一步申辦貸款流程。

30年以上的老房屋可以申請房屋二胎嗎？

可以！但需要提醒民眾，屋齡越高，可以拿到的貸款條件可能會更差，畢竟屋齡越高，屋況可能會越差，若想要避免成數被砍，可以參考王代書事務所的二胎房貸方案。

房貸還沒繳完可以申請房屋二胎嗎？

可以！房屋二胎貸款就是為『還沒繳完貸款的』房屋，所設計的貸款方案！

辦理二胎房貸最快什麼時候可以撥款？

通常，向銀行申辦二胎房貸，會需要14個工作天，才會拿到款項，但如果是民間貸款，約1週就可以拿到，若想要更快，王代書貸款最快可以當天撥款，是急需現金周轉民眾的救星！

二胎房貸總結

二胎房貸是有房民眾的好幫手，向民間申辦比跟銀行申辦來得簡單，門檻易到達，若急需大筆資金週轉，相較於心用貸款而言，可以貸到更大筆金額。而直接影響可貸款金額得房貸二胎成數，會受不同因素影響，像是房屋座落地點、屋齡、屋況、申辦者信用等等，想要提高就要對症下藥，針對不同影響因素進行談判！

若您非常急迫需要現金，同時又很在乎貸款成數，歡迎聯繫王代書事務所，貸款成數最高可到鑑價金額的110%，貸款金額無上限，端看不動產殘值，撥款快速，若資料準備齊全，甚至可以當日撥款，合法公司立案，未核貸前核貸前不會收費！

如果還有任何關於土地抵押貸款的相關問題，都歡迎各位聯絡王代書，或是有其他種類貸款上的疑惑，都歡迎利用下方填寫表單諮詢、加LINE官方或是致電王代書0976-161-313免費諮詢！我們提供免費貸款諮詢，未過件絕不收費，問問題、聊聊天都歡迎。

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