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優先承購權的效力如何主張?持分房地買賣、時效、優先順序、條件總整理
優先承購權的效力如何主張?持分房地買賣、時效、優先順序、條件總整理

優先承購權是什麼?與優先購買權是在講同一件事情嗎?如果屋主想要販售房地,承租人可以優先購買嗎?那如果又碰到了房地有其他持分共有人的情況下,是共有人可以享有優先承購權,還是承租人可以享有優先購買權呢?優先承購權在買權實務上是如何運行的呢?權利人該如何行使自己的優先購買權?其時效有多長?流程又是如何?

想必以上問題,都是大家在遇到持分房屋土地問題時,急切想要的到解答的疑惑,持分問題不分時代,每當有繼承時就會發生,而在購買法拍不動產時,也需要先了解是否有優先承買權的存在,以免購買房屋契約不成立,如有房屋土地持分狀況產生時,可以說是與優先承購權息息相關,而生存在法治社會具有法律觀念的我們,也必須逐一了解優先承購權的權益,以免錯過時效因而損失慘重,或者錯過難得的投資金會,而今天這篇文章正是要替大家完全解惑所謂的「優先承購權」,你必須要了解的相關事項,如果你剛好面臨不知如何行使優先承購權的難題當中,看到最後一定會讓你有所收穫!

當然如果你看完這篇文章之後還有其他問題,或是有任何有關資金的問題,都歡迎利用下方填寫表單諮詢、加LINE官方或是致電王代書0976-161-313免費諮詢!

何謂優先承購權?

何謂優先承購權?
何謂優先承購權?

在正式分門別類為大家敘述說明之前,首先必須要先了解什麼是優先承購權」,所謂的優先購買權,也有人會稱為「優先購買權」與「優先承買權,無論是哪一種說法都是在講同一件事情,而優先承購權的觀念,我們經常可以在土地法或者是民法當中看到。

優先承購權更是許多國家考試考科經常出現的題型,廣泛至實務上的應用都能看到優先承購權的蹤跡,也因此讓許多人再購入房屋時,經常會把優先承購權與買賣不破租賃之規定當作是同一件事情,但其實這是錯誤的觀念,以下就讓王代書繼續為大家說明究竟什麼是「優先承購權」吧!

王代書線上諮詢
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優先承購權,意指特定人依照合約,或者是法律之規定,在所有人賣出財產時,出賣人與第三人所約定之相同條件優先購買標的物之權利,也就是所謂的優先購買權。

意即,權利人當義務人出售共有財產時,可以依同一條件優先而買受,且於優先購買權之權利人行使權力之後,義務人與權利人就可依照售出之同一條件來成立買賣契約。

簡單來說,優先承購權就是讓「權利人」可以與有優先於其他人的購買權利,在現行的社會當中存在了許多共有物件以及地上權,以及法拍物件等多重複雜的問題,尤其應用在法拍上,很多時候都因為優先承購權而使標到的法拍屋契約失效,因此我們必須要先了解該物件是否有優先承購權的存在,以免白忙一場,而身為持分共有人,也應該知道如何行使優先承購權,必要時守住產權、增加價值

優先承購權法源依據

優先承購權是基於「民法」、「土地法」、「文化資產保護法」訂定而成的法律權利,但在不同的關係上,如共有關係、租賃關係、地上權關係,或者是其他關係時,優先承購權也會有不同的意義與時效性,以下就讓王大說依照不同的關係分類,為大家整理出相關條文依據:

共有關係

民法第824條第7項:變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

土地法第34-1條第4項:共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

租賃/地上權關係

民法第426-2第1項:租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。

土地法第104條第1項:基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

土地法第107條第1項:出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

耕地三七五減租條例第15條第1項:耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。

農地重劃條例第5條:重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左:

  1. 出租耕地之承租人。
  2. 共有土地現耕之他共有人。
  3. 毗連耕地之現耕所有權人。

其他關係

文化資產保存法第32條:古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前,應事先通知主管機關;其屬私有者,除繼承者外,主管機關有依同樣條件優先購買之權。

持分房屋土地使用權是什麼?

持分房屋土地使用權是什麼?
持分房屋土地使用權是什麼?

分房屋土地使用權可以分成「公同共有」與「分別共有」,以下讓王代書仔細為大家說明兩者差別為何:

  • 公同共有:指的就是持有人「一起擁有」全部的房屋所有權。
  • 分別共有:指的就是持有人「分別擁有」房屋所有權的特定比例。

公同共有與分別共有的法源依據為何?

公同共有法源依據

  1. 《民法第827條》:依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。
  2. 《民法第828條:公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定,於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。
  3. 《土地法第34-1條》:共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

分別共有法源依據

  1. 《民法第817條:數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。
  2. 《民法第818條》:各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。
  3. 《民法第819條》:各共有人,得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。
  4. 《民法第823條》:各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。

公同共有 vs 分別共有差異比較表

公同共有 vs 分別共有差異比較表
公同共有 vs 分別共有差異比較表

優先承購權分類為何?

優先購買權指的是出賣人出售某一物給予買受人,而買受人可以依據同一條件優先原買受人來進行買受,就是所謂的優先承購權,而優先承購權又可以再分為兩種,分別是約定優先購買權與法定優先購買權,以及債權效力優先購買權與物權效力優先購買權,以下為大家分析其中的差異為何:

約定優先購買權與法定優先購買權

權利發生是基於當事人之間的「約定」為何,或是「法律規定為何,而分為約定優先購買權與法定優先購買權,所謂的「法定優先購買權」是依據

依其權利發生是因當事人之間「約定」,或者是「法律規定」而區分為約《土地法第34-1條第4項》而定,也就是,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

債權效力優先購買權與物權效力優先購買權

債權效力優先購買權與物權效力優先購買權是依照是否能「對抗第三人」之效力來劃分,如果沒有對抗效力就是「物權效力優先購買權」,那假設有對抗效力,則是「債權效力優先購買權」。

優先承購權分類適用法條

  1. 民法第426-2條第3項:出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人。
  2. 土地法第34-1條:共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

優先購買權行使要件

土地法第104條:基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

  1. 必須對於基地有「設定地上權」、「典權」或是租賃關係存在。
  2. 必須有房屋建築。
  3. 基地或房屋必須要出賣。
  4. 出賣人必須與第三人締結買賣契約,並依照賣出給第,即可行使優先購買權。
  5. 賣出通知達10天內,必須要表示是否要行使優先購買權。
  6. 地上權、典權人或承租人同樣享有同樣條件優先購買權,但順序需要依照登記之先後順序來定。

優先承購權時效

優先承購權時效
優先承購權時效

提到優先承購權的時效性,無論是共有關係、租賃關係、地上權關係,或者是其他文化資產關係等,如果要行使優先承購權,都必須要在售出後「10天」內決定是否要優先行使來購買,如果10天候沒有表示,就等於放棄優先承購權

此外有一點王代書必須要請大家特別留意,地上權人優先購買權是屬於物權效力優先購買權,也就是說假設出賣人沒有通知優先購買權人就先把房地賣出,契約就會失效,不動產轉移也會被塗銷掉。

優先購買權人順序如何排列?

地籍清理條例第12條:依前條規定代為標售之土地,其優先購買權人及優先順序如下:

  1. 地上權人、典權人、永佃權人。
  2. 基地或耕地承租人。
  3. 共有土地之他共有人。
  4. 本條例施行前已占有達十年以上,至標售時仍繼續為該土地之占有人。

前項第一款優先購買權之順序,以登記之先後定之。

優先購買權人申請優先購買權應附文件

款次優先購買權人應附文件
第一款地上權人、典權人、永佃權人
  1. 申請書。
  2. 預繳相當於保證金價款之文件。
  3. 地上權人、典權人、永佃權人身分證明文件。但權利人已死亡者,應檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現在戶籍謄本及繼承系統表。
第二款基地或耕地承租人
  1. 申請書。
  2. 預繳相當於保證金價款之文件。
  3. 承租人身分證明文件。租賃契約書正、影本或經法院確定判決租賃關係之相關證明文件(耕地三七五租約者,以鄉鎮市區公所之租約登記資料為準。)
第三款共有土地(建物)之他共有人
  1. 申請書。
  2. 預繳相當於保證金價款之文件。
  3. 他共有人身分證明文件。但權利人已死亡者,應檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現在戶籍謄本及繼承系統表。
第四款本條例施行前已占有達10年以上,至標售時仍繼續為該土地之占有人(即至少自民國87年6月使用該筆土地
  1. 申請書。
  2. 預繳相當於保證金價款之文件。
  3. 占有人身分證明文件。
  4. 至標售時,占有已達10年以上且繼續占有事實之證明文件,如下所列各款文件之一:
  1. 土地四鄰、村(里)長、土地共有人(含繼承人)等證明書及印鑑證明。
  2. 戶籍謄本。
  3. 其他足資證明之文件。占有期間以現占有人之占有期間計;其為繼承或繼受占有者,占有之期間得合併計算。

占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時,需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者,且於占有人占有之始已具有行為能力為限。(註:上述證明書之(村)里長為現任者,得以(村)里辦公處印信及其印章為之,無須再附印鑑證明。)

優先承購權流程介紹

  1. 確認與出賣人有共有、租賃、或地上權關係。
  2. 在出賣人發出出賣通知後的10天內表示購買意願。
  3. 表示購買意願後即可行使優先承購權。
  4. 如果出賣人願意出售,則可與義務人形成買賣契約。
王代書線上諮詢
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優先承購權有2人要行使該如何解決?

假設說有2個人同時要行使優先承購權,則需要由縣市政府通知2人來進行調解,並在收到通知後的10天內,向全體申請人提出承購權利範圍協議書,假設說無法達成協議,縣市政府就會依據以下方式來計算:

  1. 地上權人、典權人、永佃權人、基地或耕地承租人,共有土地(建物)之他共有人,按各申請人土地權利面積與全體申請人土地權利總面積之比例計算。
  2. 占有人優先購買權人,按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算。

依前項第一款及第二款計算之優先購買權利範圍及應繳價款,部分優先購買權人拒絕接受者,其優先購買權利範圍由直轄市或縣市主管機關按其餘優先購買權人之土地權利面積比例併入計算。

持分房屋土地貸款的限制資格為何?

持分房屋土地貸款的限制資格為何?
持分房屋土地貸款的限制資格為何?
  • 年滿18歲
  • 名下擁有土地
  • 收入證明(加分用)
  • 房屋持分價值足夠

持分房屋土地貸款需準備哪些資料?

持分房屋土地貸款需準備哪些資料?
持分房屋土地貸款需準備哪些資料?
  • 雙證件正本影本(確認是本人)
  • 房屋所有權狀(戶政事務所用)
  • 印鑑證明(戶政事務所申請)
  • 存款封面影本(撥款用)

持分房屋土地貸款申請流程為何?

持分房屋土地貸款申請流程為何?
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申辦持分房屋貸款根據王代書為您統整出的具體流程,可以分為以下這6點:

  1. 準備文件:撥打0976-161-313王代書,或加LINE免費諮詢,也可以利用下方填寫表單諮詢,並備妥所需文件,向貸款管道提出申請書。
  2. 資產鑑價:提交資料之後,貸款管道會透過你所提供的資料,如權狀、謄本等文件,初步衡量其價值,預估出一個貸款額度。
  3. 送審審核:針對現況進行殘值評估,核貸出相對的費用、利率、期數、還款金額等等。
  4. 簽約對保:貸款核准後,貸款人需到貸款管道確認額度、貸款利率、貸款年限等等,之後開始簽約程序。
  5. 設定抵押:到地政機關設定抵押權給貸款管道。
  6. 快速撥款:當上述的流程都完成了以後,就會將貸款額度撥款至申辦人的指定帳戶中。

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優先承購權pttDcard常見問題Q&A

王代書幫您整理以下優先購買權的常見問題,如有更多疑問也歡迎聯絡王代書。

優先承購權15日的意義為何?

民法物權編施行法第 8-5-7:區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五項規定出賣基地或專有部分時,應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者,視為拋棄其優先承買權。

優先承購權是否得預先拋棄?

是的,優先承購權是可以拋棄的,除非有不得拋棄的條件,如同民法規定權利、能力、自由時效利益,或者是社會公益,則不可以拋棄。

土地優先購買權如何行使?

土地法第104條:基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

  1. 必須對於基地有「設定地上權」、「典權」或是租賃關係存在。
  2. 必須有房屋建築。
  3. 基地或房屋必須要出賣。
  4. 出賣人必須與第三人締結買賣契約,並依照賣出給第,即可行使優先購買權。
  5. 賣出通知達10天內,必須要表示是否要行使優先購買權。
  6. 地上權、典權人或承租人同樣享有同樣條件優先購買權,但順序需要依照登記之先後順序來定。

優先購買權通知會在什麼時候?

無論是共有關係、租賃或地上權關係,都必須要在收到通知的10天內決定是否要行使優先承購權,也就是說有義務人要出賣時,則會立即收到通知,並且要在10天內決定

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優先購買權同一條件購買為何?

優先購買權同一條件」的意思是在買賣條件、標的、範圍、價金、付款方式、擔保、瑕疵都相同的情況下,地上權人可以優先成為基地之買受人。

優先購買權總結

以上是王代書針對優先承購權的全詳解,相信大家在看完本篇文章之後,都能夠對於優先承購權有更進一步的理解,並知道該如何行使自己的優先購買權。

另外,王代書事務所不限持分與否、不看條件、不用保人、不用聯徵,土地房屋有價值就可以申辦,是公同共有人與分別共有人最得力的貸款小幫手,無論你是公同共有人,還是分別共有人,都歡迎你來諮詢!

那假設在看完今天的文章之後你還有任何問題,都可以撥打王代書0976-161-313,或加LINE,也可以利用下方填寫表單諮詢,我們皆有24小時的專人為你解惑,想要聊聊、討論都歡迎。


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