「公同共有」是長輩過世繼承遺產時常常會遇到的情況,當兄弟姊妹眾多,也就是繼承人不只一人時,很容易出現對於遺產分配、使用的意見分歧,舉例來說,老父親過世後留下一塊地,五個兄弟姊妹都是公同共有,但是有人想賣、有人想放著增值,這時究竟該聽誰的?誰年紀大誰說了算嗎?

面對「公同共有」,首先我們必須了解「共有」的概念,再進一步了解「公同共有」與「分別共有」有什麼不同?公同共有可以做什麼處分?公同共有要如何分割?本篇將以不動產為例子,為大家說明關於公同共有的必知資訊以及相關常見問題,讓我們繼續看下去,若還有其他問題,歡迎撥打0976-161-313王代書,或加LINE免費諮詢,也可以利用下方填寫表單洽詢。

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【公同共有】什麼是共有?

每個人一定都有過購買東西的經驗吧!當我自己花錢買了某樣物品後,代表我就是這個物品的「所有權人」,這個東西是「我一個人的」,但假設今天付錢的人不是只有我,那麼我就不能說我獨自擁有這個物品的所有權,而是與其他人「共有」,這個物品也被稱為「共有物」,意指同時存在多個所有權人。

土地、房子等不動產由於涉及金額龐大,因此是很常見的共有物,而依照共有的特性,我們還可以再將所有權細分成「公同共有」與「分別共有」,接下來王代書將繼續向大家說明。

【公同共有】什麼是公同共有?

什麼是公同共有?
什麼是公同共有?

1. 公同共有的概念

根據《民法第1151條》規定:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。」

因此,所謂的「公同共有」指的是有好幾個人同時擁有一個共有物的所有權,而且這個共有物的所有權,並「沒有按照比例劃分」,當遺產在還沒進行正式分割以前,所有的遺產都屬於全體繼承人公同共有。最常見的公同共有遺產,就是像土地、房產這樣子的不動產,由於還沒有分割出每一個繼承人的比例,後續在處置上就比較容易出現糾紛。

2. 公同共有情境說明

假設王老先生名下有一塊土地,這是他年輕時自己打拼買下來的,屬於這塊土地單一的「所有權人」,而王老先生有四名子女,也就是四個繼承人,當王老先生有一天過世後,在子女們辦理遺產分割以前,這一塊土地都算是這四名子女公同共有。

【公同共有】公同共有、分別共有哪裡不一樣?

在了解完公同共有的概念以後,接下來我們來認識和公同共有只有一字之差的「分別共有」,王代書將為您簡單說明這兩者有什麼不同。

1. 什麼是分別共有?

什麼是分別共有?
什麼是分別共有?

分別共有指的是「有持分的共有」,也就是已經分配好每個繼承人各自的共有比例。以遺產為例,分別共有的所有權人,可以單獨處分自己的持分,他可以將拿到的比例部分進行買賣、贈與、出租、設定抵押權來借貸等等。

舉例說明,王老先生過世後留下一塊地作為遺產,四個繼承人在經過協議後,將所有權進行分割與分配比例,大哥獲得40%、二姊獲得15%、三姊獲得15%、小弟獲得30%,未來這一塊地如果整塊賣掉,那麼這四個繼承人可以依照各自的比例來獲取收益,或是他們也可以各自處分自己的比例部分。

2. 公同共有與分別共有的差異

公同共有與分別共有最大的差異,在於「是不是已經分配比例」,「分別共有」在經過劃分後是「有持分的共有」,而公同共有因為還沒進行所有權的比例劃分,不具有持分概念,因此每一個人都共同擁有全部的共有物。

另一個差異在於「處分的難度」,「分別共有」時,每一個繼承人都可以自行處分自己的持分部分,但「公同共有」時,若是其中一個繼承人想針對共有物進行處分(例如出租土地),依法需要徵得所有共有人的同意才可以。因此若是繼承人眾多,為了避免人多嘴雜,王代書建議大家先變更為分別共有並進行遺產分割後,再各自進行處分會比較方便。

3. 一張表看懂有何不同

公同共有 分別共有
定義 依民法827條規定,所有權人不依物品所有比例共同持有 依民法817條規定,所有權人按照物品所有的比例共同持有
使用權益 需經由全體共有人的同意才可以進行使用 可以依照持有的比例自由使用

【公同共有】公同共有可以分割嗎?協議分割需準備的文件整理

1.公同共有分割

由於不動產在公同共有的情況下無法進行處分,因此如果想要將繼承來的土地進行買賣或轉讓時,王代書建議先將公同共有轉為分別共有,再依照比例來分割持分。

想要變更共有登記,只需要所有繼承人達成協議後,一起向地政機關辦理登記成分別共有,再進行分割就可以了。萬一繼承人們無法取得共識,也可以向法院提出請求,交由法院裁判終止公同共有,轉為分別共有關係。

2.什麼情況下無法進行遺產分割?

根據民法823條規定,如果共有物具有「不可分割」的屬性,例如汽機車等動產,在經過分割後就會喪失使用價值,那這樣的情況下就會無法進行遺產分割。

3.協議分割資料準備

想要針對遺產進行協議分割,只要準備好以下文件並到前往各地方政府對應窗口辦理就可以了!

1.登記申請書
2.分割移轉契約書
3.所有權狀
4.申請人身分證明文件
5.申請人印鑑證明
6.土地增值稅繳納證明文件
7.契稅繳納收據
8.免稅證明書
9.同意移轉證明書

【公同共有】公同共有如何分割?

公同共有如何分割?
公同共有如何分割?

根據民法824條規定,共有物的分割主要分為「原物分配」與「變價分配」這兩種,以下王代書將進一步為您說明。

1.原物分配

原物分配是將遺產本身分割成數份,再依照應有部分的比例分配給每一個繼承人,概念有點像是將一大桶飲料先分裝成好幾杯,再依照人數、比例分配給每個人。

舉例來說,王老先生的四個繼承人可以繼承父親留下來的一塊土地,假設每個人平均分配,那麼原物分配的方式就是先將這塊土地分成4塊,每個人可以獲得1/4塊地,各自擁有他們持分比例的所有權。

2.變價分配

變價分配的方式則是先將共有物變賣,轉成現金後再依照應有部分的比例分配給每一個繼承人,概念就像是先將一大桶飲料全部賣給想要買的人,再將賣出的金額依照人數、比例分配給每個人。

舉例來說,王老先生的四個繼承人可以繼承父親留下來的一塊土地,假設每個人平均分配,但是分割後會因為地理位置、是否靠路邊而造成價值落差,因此這四個繼承人協議先把這塊地以4000萬賣掉,每個人再平均分得1000萬元。

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【公同共有】公同共有ptt dcard常見問題Q&A

1.我是大哥,父親留下來公同共有的遺產,我可以自行買賣嗎?

不行!公同共有的財產處分需要得到全部繼承人的同意才可以進行,無論自己的排行、在繼承人中的聲望怎麼樣,都不能自行進行買賣。

2.公同共有的財產可以進行過戶嗎?

針對公同共有財產的處分,無論是過戶還是買賣,都需要全部繼承人的同意才可以進行,因此如果想要過戶繼承來的財產,建議先將公同共有進行分割後才能依照自己的持分來過戶。

3.公同共有分割只有原物分配、變價分配這兩種方式嗎?

也可以視情況混合使用,或是採取金錢補償。假設兩兄弟公同共有繼承了父親留下來的房子,這棟房子目前是二哥在住,但是大哥急需用錢,想要將房子賣掉並把自己所持有的部分拿來周轉,那就可以採取原物分配加上金錢補償的方式來分割,先將房子依比例分割好持分,大哥再將自己持分賣給二哥以獲得金錢補償,這樣大哥得以拿到現金周轉,二哥也可以繼續住在房子裡。

4.如果很多人同時共有很多塊土地,要怎麼分割呢?

如果遺產一次涉及到很多塊土地時,就會需要「先合併、再分割」,也就是所謂的「合併分割」,先把所有土地先進行合併後再進行分割,這樣就可以避免因為每塊土地的市值、風水、地理位置不同所造成的分配不公平。

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