土地二胎是現今工商社會非常常見的土地融資管道，是抵押貸款中利率較低的一種貸款方式。許多人都知道土地可以借款，卻不了解其實一胎貸款只能借到最多6成。其實，剩下的4成還能夠向王代書辦理土地二胎借款。
土地二胎貸款就是讓貸款公司來承做土地的第二順位貸款，也稱為土地二次貸款或是最常聽到的二胎房貸。銀行受限於金管會監管，往往對於土地貸款的申請更為嚴格。種種原因之下，衍伸出民間土地貸款公司。
這篇文章會以土地種類、貸款對象來加以說明，並將土地二胎利率、二胎成數及二胎額度作一個整理，方便大家比較各家貸款方案。如果有任何問題，歡迎撥打0976-161-313王代書，或加LINE免費諮詢，也可以利用下方填寫表單諮詢。
文章最後會教各位如何選擇正派、專業的貸款公司。
廢話不多說，我們直接開始。
土地二胎貸款是什麼？
土地一胎通常為銀行承作貸款居多，基本上土地坐落地點不要太偏僻、產權分明，借款人條件不要太差，有穩定職業收入，大多能成功地向銀行辦理貸款。
而土地二胎就是前面已經有一胎貸款，後面可以繼續借二胎、三胎貸款。一胎貸款通常為銀行或是農會，二胎則多為民間借貸居多；土地二胎的額度為市價乘以0.9後再減去一胎貸款餘額。
土地二胎就是第二順位貸款，第一順位通常為銀行或是農會。一般來說，土地一胎可以向銀行貸款約5-7成，而剩餘價值1-2成即所謂的“殘值”，殘值通常能夠再向民間貸款到最高9成。換句話說，土地二胎的貸款空間不高，而且風險高，銀行不一定會承作，若民眾急需資金便會向民間申請貸款。
舉例來說，市價1000萬的土地乘0.9等於900萬，再減去一胎貸款設定金額假設為500萬，等於二胎的額度有400萬。當然這是最簡單的算法，每塊土地的坐落地段、是否臨路、道路大小、持分與否、土地形狀…等等都會影響到估價的高低。
銀行土地二胎
銀行土地貸款有許多規定，所以目前土地要申辦銀行貸款有難度，銀行只會承作「都市計畫之住宅區」或「商業區土地」之貸款；如果不是以上兩種類型之土地，要辦理貸款只能尋求民間資金協助。
簡單來說，除非是六都超級精華區內的土地才有可能向銀行辦理土地二胎。
再加上央行為了喝止炒地皮及炒房的行為，於2020年12月限縮銀行貸款，未來無論是土地貸款或是房屋貸款恐怕過件率都會降低不少。
銀行土地抵押貸款利率約為2至10%不等，信用條件要優等，且附上財力證明才能申貸。各家銀行土地貸款方案都不大相同，需要先評估自身條件再做申請，若是貿然申請的話可能會白白浪費聯徵次數，短期內聯徵次數超過3次是會被所有銀行拒貸的，這點要非常注意。
要注意土地是否1年內有辦過貸款，短期內辦過貸款是無法再次貸款，銀行會認為你的資金缺口太大，導致他們銀行的風險上升，所以拒絕貸款。
土地二胎貸款案例說明
土地二胎貸款故事1
一對幸福的夫妻，可愛的兒子和一個溫馨的小家。然而，當家庭成員數量逐漸增加，開始感到空間有些狹窄。夫妻倆夢想著擁有一個更大的家，給孩子們更多的成長空間。
經過深思熟慮，決定申請土地二胎貸款，以購買附近的一塊土地，計劃在那裡興建一個寬敞的新居。與銀行合作，成功獲得貸款，購入土地，並開始規劃他們的夢想家園。
經過一段時間的建設，新居終於落成，有了足夠的空間供孩子們玩耍和成長。家庭的幸福因為土地二胎貸款而實現，新生活充滿了希望和快樂。
土地二胎貸款故事2
農夫在農業領域工作了多年，隨著市場需求的變化，開始思考如何轉變他的農地用途，增加收入。決定申請土地二胎貸款，用於發展新的農業項目。
選擇了種植高價值的有機水果和蔬菜，並購買了一些新的農業設備和技術，以提高生產效率。當農地逐漸轉變成一片綠洲，吸引了眾多顧客前來購買有機農產品。生意蓬勃發展，不僅提高了自家收入，還為當地社區創造了就業機會。土地二胎貸款讓他實現了農田的轉變，並為農業帶來了新的希望。
土地二胎貸款故事3
自媒體工作者經過一段時間的儲蓄和籌備，想要擁有自己的家，決定拿家族遺產去申請土地二胎貸款，實現他的目標。土地二胎貸款實現了夢想，讓生活更加豐富多彩。
民間土地二胎
民間土地二胎就不受央行限制，雖然民間利率較銀行高些，但是審核條件寬鬆，不看申貸人的信用狀況及財力證明，只依據土地價值來辦理。
民間土地抵押貸款就是利用土地作為抵押，向民間貸款公司或是個人進行貸款，好處是手續簡便，信用瑕疵、貸款遲繳、負債比過高、銀行協商都可以貸款。還款方式是每月利息0.8%起，不用綁約、隨時借隨時還、不會有違約金的問題。而且貸款流程最簡便，最快當日可以撥款。利息比前兩個管道來的高一些，適合短期週轉，王代書建議再貸款前要先衡量自身的情況再申請。
民間土地貸款有幾個優點，雖然利率較高，但是不用綁約，如果說短期周轉反而利息較低。
- 成數高：民間土地抵押可以貸款到市價金額，若是房市熱絡，甚至可以110%，而且額度上沒有限制，完全依據土地價值來審核。
- 速度快：銀行或是融資公司辦理貸款至少都要7個工作天以上，若是資料不足可能要花更多時間辦理。民間貸款在這點可以說是最快的，從申請到撥款只需2天就可以完成，資料齊全當天也可以撥款。
- 條件鬆：民間土地貸款完全不看銀行信用狀況，不用財力證明、薪轉證明，只要土地土地有價值都可以辦理。
- 無上限：銀行和融資公司都有規定貸款最高上限300萬。但是民間貸款則沒有限制，只要房屋土地還有價值，貸款多少錢都沒問題。
- 不綁約：民間土地貸款多採用不綁約，利息按月計算，就算只借14天也沒問題，不會有任何的違約金產生。而且借多少錢就算多少利息，完全依照客戶需求來決定貸款方案。過程中需要變更貸款內容也可以，適合需要短期週轉的民眾。
銀行土地貸款 vs 民間土地貸款 |
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貸款項目
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銀行土地貸款
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民間土地貸款
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貸款額度
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上限200萬
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土地有價值就無金額上限
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貸款利率
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年利率3至10%不等
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月利率0.8至2%
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工作天數
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7至15個工作天
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1至2個工作天
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貸款成數
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市價7成5
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可達市價100%以上
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還款方式
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本利攤還年數7年 | 隨借隨還，不用綁約。 |
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土地條件
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只接受土地一二胎順位 | 土地有價，二胎三胎四胎皆可 |
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綁約方式
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優點
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缺點
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檢附文件
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備註
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以上核發金額與利率依個人條件有所不同。
歡迎洽詢王代書，我將會為您量身打造貸款方案。
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土地二胎利率大不同，您的土地地目是什麼呢？
除了貸款用途、個人信用條件不一樣之外，土地地目的利率也不一樣：
以上利率僅供參考，還要加上借款人信用條件才比較準確。
土地二胎成數及額度如何計算？
銀行土地貸款的額度約在6成至7成之間，如果你的土地是在超級精華地段才有機會貸到8成。
近年來土地價格飆升，但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。銀行在放款時主要是用土地的公告現值來作為核定的依據，市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價，前者是政府依據土地使用狀況，並考量民情不同而每年調整，作為課稅的用途；而市價則是自由市場的成交價格。農地的公告現值和市價差距非常大，最高可差距到十倍之多。
王代書土地二胎平均貸款成數為9成，高出銀行約1~2成，讓您有更多資金可以靈活運用。
土地二胎貸款利率、還款年限、辦理期間、貸款額度、還款方式一覽表！
| 項目 | 土地二胎貸款 |
| 貸款利率 | 1~3% (月息) |
| 還款年限 | 不限，隨借隨還不綁約 |
| 辦理時間 | 1~3天 (含鑑價及設定撥款時間) |
| 貸款額度 | 無上限，最高可達土地鑑價90%以上，且根據土地估價金額，貸款額度設定在10萬元以上。 |
| 還款方式 | 1. 按月繳息
2. 分期償還 (兩種還款方案) |
| 年齡限制 | 18-65歲 |
| 土地限制 | 農地、建地、田地、旱地、養殖用地、工業用地、持分地、重劃地均可 |
| 申貸難易度 | 土地有殘值即可，負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理。免徵信、免保人。免費估貸、快速放款，沒有區域限制，全省皆可辦理 |
| 申貸費用 | 服務費、代書費、規費 |
土地二胎4大類：農地、建地、工業地、持分土地
土地二胎如以土地地目來區分，可大致分為建地、農地、工業地、持分土地，這四種土地是有比較有機會辦理銀行土地二胎的。
其他像是林地、漁地、道路用地、山坡地保育地…等土地，基本上只有民間貸款公司能夠承作。
土地二胎與房屋二胎是取得資金的一個好管道，以王代書的客戶來說，通常有以下幾種類型的民眾：
- 建設公司：建商名下的土地多，需要周轉的時候就會利用土地來取得資金。
- 中小企業：無論是已經創業或還沒創業的老闆都需要資金來週轉，這時拿土地二胎貸款就很方便。
- 自地自建：名下有土地想要蓋房子的民眾，可以申請自地自建。
- 整合貸款：名下可能有房貸、車貸、信貸、卡債…等各種貸款，如果想要一次整合就可以利用土地來貸款，每個月只要記一天繳款日就好，利息也比較低。
但是，只有建地、農地和工業地這三種地目銀行比較喜歡，要向銀行貸款也比較容易。
建地二胎貸款
建地二胎主要適合名下有建地的民眾，如建商、準備自地自建的地主、投資客。辦理二胎有部分原因是銀行貸款成數過低，或是追加營造預算等等。
建地若是使用有所不同，以台北市為例，最高可以貸款至75成，若是其他地區則約5成左右，利率3.5%起。
建物融資也不是一次性撥款，而是依照建築進度撥款，須完工至一個階段後，由受委託建造的營造商開示證明，銀行才會撥款部分金額，一般來說貸款成數約為建物建造成本的3至6成，利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸，利率則依個人條件而有所不同。
農地二胎貸款
農地二胎主要適合名下有農地但銀行無法貸款的民眾，如農地繼承者、想要利用名下農地貸款投資、短期資金周轉。因為王代書農地貸款不用綁約，可隨時還款沒有違約金，適合短期周轉的民眾。
銀行農地貸款的限制條件多，而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例，農地貸款的土地分區使用須供農業使用，貸款成數最高為買賣價格的7.5成，金額若是超過3,000萬元，須交由總行核定是否核貸，目前貸款利率約為2.5%。王代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲，農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程，以及農委會專案輔導青年農民之民眾。
由於農地貸款利率高於房屋貸款，行政院農業委員會為推廣農業，鼓勵實際投入農業產業之農民，所施行一系列關於農業貸款的相關方案，優惠利率多為1.5%起。
王代書提醒，想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員，可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳，農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。
工業地二胎貸款
工業地要向銀行貸款也不容易，工業地貸款申請貸款時應檢附興建計畫、開發計畫及相關公司財務報表資料，以資證明該工業地未來會依計畫落實興建開發。貸款通過後，應於規定時程內動工興建，如在期限內沒開始動工，銀行有權收回貸款。工業地貸款成數通常不超過6成，利率約為2.5%起，除了銀行、農會之外，民間金融機構也是常見融資單位。
持分土地二胎
持分土地本身就很難向銀行貸款，所以幾乎所有持分土地都是向民間辦理。
- 銀行持分土地貸款一定要全部的持有人都出面蓋章，而且要調閱所有持有人的聯徵紀錄，如果有一位沒通過就無法辦理，所以銀行持分土地融資的過件率非常非常低，銀行也不喜歡承作持分土地的案件，因為很麻煩。
- 民間持分土地貸款就相對容易辦理，不需要所有持有人出面，只要其中一位想要貸款即可，而且不需要通知其他持有人。至於信用條件也比銀行寬鬆，不需要調閱聯徵紀錄、不需要財力證明、薪轉證明，只要名下有土地即可辦理貸款。
土地二胎如何確定是否合法？
貸款利率合理性
目前土地二胎貸款的利率大約介於1%到3%之間，如果超過這個範圍就可能被視為過高。民間借款中常提到的「幾分利」通常指的是月利率，例如一分利表示月利率1%。
提供正式合約
所有借款條件都應詳細明確地記載在借款契約中，以確保雙方在借貸關係中的權益得到保障。如果您同意契約中的條款，就可以按照契約條款履行，不需要勉強。
借貸前充分說明相關利率和條款
如果確定要提供貸款，借款機構通常會在放款前清楚地說明貸款的額度、還款期限和利息等條款。同時，約定時間和地點，與客戶確認無誤，並在代書方的協助下進行放款，以確保一切有條不紊。
土地二胎轉銀行土地貸款怎麼做？
| 步驟 | 內容 |
| 1. 先估價 | 提供以下文件以進行土地貸款估價：
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| 2. 代償 | 如果銀行願意貸款金額超過您之前的一、二胎貸款金額，銀行通常會要求您先代償超過的部分。這將用於塗銷土地上的民間抵押權設定，使土地謄本上的他項設定僅保留銀行的貸款設定。如果您有資金可以先行代償，您可以自行加速清償民間二胎貸款和塗銷土地民間抵押權設定，以促進轉貸程序。 |
| 3. 正式送件 | 一旦銀行核准土地貸款，我們將協助您完成正式送件程序。此時，您將收到貸款的資金，並將之還給金主。 |
土地二胎被銀行退件該怎麼辦？
銀行土地貸款最多只能取得市價6至7成的額度，視土地地段和個人條件而定，而王代書土地貸款大多都可以承作市價9成，甚至全額，雖然利率較銀行高些，但是額度也相對多上許多。
還有些情況是，銀行不願意承作，如持分房屋、持分土地、申貸人信用條件不良、無財力證明、地段不優、空地…等等因素。
還有一個情況是土地已經有貸款了，而所有權人想要再次貸款，也就是所謂的「土地二胎貸款」。土地二胎貸款要向銀行辦理很不容易，所以就會找王代書辦理。
民間土地貸款的優點就是撥款快速、審核寬鬆，不需要調閱聯徵紀錄、也不用薪轉證明，資料備齊的狀況下最快可以當天就撥款（銀行7~14工作天）。
王代書事務所提供土地貸款最低優惠0.8%起，歡迎利用下方表單詢問。
王代書事務所土地二胎貸款 / 土地貸款方案 |
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| 貸款額度 | 房屋土地貸款成數9成
貸款成數90~110%，貸款額度無上限 |
| 利率 | 每月0.8％起，依借款人及房地條件評估 |
| 貸款年限 | 沒有貸款年限，不用綁約，可短期週轉 |
| 借款年齡 | 沒有限制，有房地即可辦理 |
| 土地限制 | 各種房屋土地皆可貸，完全無限制 |
| 優點 |
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土地二胎貸款流程
土地二胎貸款流程如下：
- 申請：撥打0976161313王代書，或加LINE免費諮詢，或填寫下列表單
- 審核：幫您規劃貸款方案、金額、利率
- 設定：簽訂後，雙方至地政機關進行設定
- 撥款：順利撥款
名下有房屋土地即可辦理土地二胎貸款，坪數不限、屋齡不限，持分土地也可以貸款，無論銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地融資貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款，借多少本金繳多少利息，隨時借隨時還，每月計息。
舉例來說，如果A先生拿名下土地辦理土地二胎，可以貸款400萬，但是他短期內不需要那麼多的額度，所以前3個月他先拿100萬，第4個月再拿剩下的300萬。利息也是按照使用的額度計算，所以前三個月只需要負擔這100萬的費用，等到第4個月才需要付400萬的利息。
王代書土地二胎還有一個好處是不需要違約金，提前清償貸款也可以，比起銀行要綁約至少2年可以說是方便許多。
辦理民間土地二胎需要注意什麼？
土地貸款不是一件小事，若是向來路不明的公司借款，很有可能導致人財兩失。王代書提供免費法律、地政業務諮詢服務，有實體店面、專業團隊24小時服務。我們是直接金主，不需要仲介費用。不需要綁約，隨時借款隨時還款，沒有違約金的問題。免費房屋土地估價，未過件絕對不收取一分一毫。
土地貸款公司、代書借款公司數以萬計，一定要謹慎評估否則借到高利貸可是得不償失。王代書提醒您，一定要找有實體店面的公司，萬一有任何糾紛才找得到人。我們提供您免費諮詢，申貸成功才會跟您收取手續費，若過程中您突然不想找我們貸款，我們也不會跟您收取任何的手續費用，一切過程保證合法正當。
很多公司打著「短期當鋪借款、門號換現金、支票貼放款、保證借款、汽機車借款免留車、免擔保品、免抵押品、免保人」…等等標語，讓想借錢的人趨之若鶩。但實際上有這麼好的事嗎？借那麼多錢怎麼可能不需要抵押品，這一些都是天大的騙局。
王代書經營房屋土地貸款已經長達十年之久，在這十年間我們幫助了上千位的客戶擺脫資金困境，我們堅持不做違法的事，您想跟我們借高利貸我們也不借你，我們今天能有這種成績就是因為堅持「正派經營、合法利息、過程透明、資料保密」。
貸款額度利率透明，絕不多收您一分一毫。王代書為直接金主，過程中不需中介費，為您省去不必要的費用。
土地二胎Q&A
土地二胎需要哪些資料？
- 身分證正反面影本
- 土地權狀
- 薪轉證明
- 個人財力證明（加分用）
土地二胎貸款多久可以取得資金？
一般來說，銀行辦理貸款約7至14個工作天，若資料不足可能還會更久。
王代書堅持「快速撥款」，備齊資料最快當天可撥款。我了解急需用錢的困境，可能差一小時撥款就導致客戶銀行信用不良，所以我非常重視撥款速度！
土地二胎能夠舉實際例子嗎？
甲有一塊土地，價值1000萬。甲用這塊土地向銀行貸款600萬元後，想再借200萬。可是銀行對於土地二胎貸款的條件很嚴格，而且申請時間很長。這時候就可以向王代書公司貸200萬。
甲認為自己房子還有貸款價值，所以他再向另一間貸款公司申請100萬貸款，也就是三胎。
土地持分可以辦理二胎貸款嗎？
持分土地與持分房屋的貸款方式有兩種，銀行及民間。
- 銀行：共同持有房屋要向銀行貸款，需要兩人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
- 民間：只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。
銀行土地二胎貸款額度好低怎麼辦？
很多人不知道，其實銀行土地貸款的額度通常為市價5至7成，剩下的3至5成根本沒好好利用。若是土地貸款的話，額度更低，而且許多銀行不喜歡空地和分租套房，基本上根本無法貸款。
若您的貸款額度不夠，可以利用下方表單，我們將為您免費估價。
土地二胎 Ptt Dcard 常見問題Q&A
王代書幫您整理以下土地二胎的常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡王代書。
土地二胎民間相比銀行會比較好過件嗎？
通常情況下，民間借款機構的土地二胎貸款審核流程相對較寬鬆，對一些銀行無法通過的申請人更具有吸引力。銀行對於貸款的審核標準可能較為嚴格，包括信用評級、負債比例等因素。而民間貸款機構可能更加注重土地估值以及土地的可抵押價值。相反地，利率可能會較高。
土地二胎借貸流程從申請到撥款需要多久？
土地二胎借貸的流程時間因應不同的貸款機構而異，一般情況下，借貸流程包括申請、審核、鑑價、簽約、放款等步驟。整個流程通常需要1至3週的時間，具體時間取決於您的個人情況、貸款機構的效率以及文件的處理速度。
民間土地二胎辦理時需要注意什麼？
確保您了解並同意貸款的利率、費用結構，以及相關的還款條件，仔細閱讀借款契約，確保所有條款都清晰明確，不要有任何模糊或不明確的地方。再來是，了解土地估價的過程，以確保估價金額符合您的期望。同時，確定您的還款計劃，包括還款期限、還款金額和還款方式。接著是，確認放款的時間表，以確保資金能按時到位。
土地二胎為什麼會被銀行退件？
申請人的信用評級不符合銀行的標準，有不良信用記錄或信用評分較低；申請人的收入不足以支持貸款還款，或者負債比例過高；土地估價不符合銀行的要求，或者土地的種類不符合銀行的政策；申請材料不完整或有缺陷，或者文件不符合銀行的要求。
土地持分可以辦理二胎貸款嗎？
土地持分通常是可以作為抵押物來辦理土地二胎貸款的，前提是土地的估價和條件符合貸款機構的要求。土地持分的可抵押價值和使用條件會根據土地估價和貸款機構的政策而有所不同。如果擁有土地持分並考慮辦理土地二胎貸款，建議與貸款機構聯繫，了解他們的具體要求和條件。
土地二胎貸款的利率通常是多少？
土地二胎貸款的利率通常介於1%到3%之間，以月息計算。實際的利率可能會因個別申請案件、信用評級和貸款機構而有所不同。
土地二胎貸款需要提供什麼樣的抵押品？
土地二胎貸款的抵押品通常是您的土地持分或房產，即是貸款的擔保物品。抵押物的估值將影響您可以借款的金額，通常最高可達到土地估價的一定百分比。
土地二胎貸款的申請流程是什麼？
填寫貸款申請表格並提供所需文件，貸款機構審核您的申請，包括信用評估、收入核實和土地估價。進行土地估價，確定抵押物的價值，簽署借款契約，確認還款條件和利率。一旦簽約完成，款項將轉入您的帳戶。
土地二胎王代書總結
土地二胎是一個正當取得資金的貸款管道，也是許多人週轉的一種選擇。
民間土地二胎並非就是高利貸，只要謹慎挑選合法的貸款顧問，一樣可以解決資金的需求。有些民眾可能信用條件不夠好，或是不想付違約金，又或者是超緊急的臨時需要資金，民間貸款是一個很好的選澤。如果民眾有遇到不合理的合約或是高額利率，我們也提供高利代償的服務。
如果要向民間借款，一定要找有實體店面、合法立案的專業事務所，如王代書事務所。千萬要避免向來路不明的人或公司借款，還有一些不實廣告會宣傳說每月利率超低，騙民眾簽約，簽完約才發現要收取各種名目的手續費，結果算下來更不划算，俗話說免錢的最貴就是這個道理。民間不動產貸款有固定的行情，每月超過3%就算是犯刑法重利罪，如果你有遇到這種情況一定要趕緊處理，我也提供高利代償的服務，歡迎洽詢。
若是你有房屋土地二胎的需求，歡迎撥打0976-161-313王代書，或加LINE免費諮詢，也可以利用下方填寫表單諮詢，我們提供免費代書法律諮詢，未過件前絕不收取費用，而且直接金主，可以幫自己省下許多費用。
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