土地二胎是現今工商社會非常常見的土地融資管道，是抵押貸款中利率較低的一種貸款方式。許多人都知道土地可以借款，卻不了解其實一胎貸款只能借到最多6成。其實，剩下的4成還能夠向王代書辦理土地二胎借款。
土地二胎貸款就是讓貸款公司來承做土地的第二順位貸款，也稱為土地二次貸款或是最常聽到的二胎房貸。銀行受限於金管會監管，往往對於土地貸款的申請更為嚴格。種種原因之下，衍伸出民間土地貸款公司。
這篇文章會以土地種類、貸款對象來加以說明，並將土地二胎利率、二胎成數及二胎額度作一個整理，方便大家比較各家貸款方案。如果有任何問題，歡迎撥打0976-161-313王代書，或加LINE免費諮詢，也可以利用下方填寫表單諮詢。
文章最後會教各位如何選擇正派、專業的貸款公司。
廢話不多說，我們直接開始。
土地二胎貸款是什麼？
土地一胎通常為銀行承作貸款居多，基本上土地坐落地點不要太偏僻、產權分明，借款人條件不要太差，有穩定職業收入，大多能成功地向銀行辦理貸款。
而土地二胎就是前面已經有一胎貸款，後面可以繼續借二胎、三胎貸款。一胎貸款通常為銀行或是農會，二胎則多為民間借貸居多；土地二胎的額度為市價乘以0.9後再減去一胎貸款餘額。
土地二胎就是第二順位貸款，第一順位通常為銀行或是農會。一般來說，土地一胎可以向銀行貸款約5-7成，而剩餘價值1-2成即所謂的“殘值”，殘值通常能夠再向民間貸款到最高9成。換句話說，土地二胎的貸款空間不高，而且風險高，銀行不一定會承作，若民眾急需資金便會向民間申請貸款。
舉例來說，市價1000萬的土地乘0.9等於900萬，再減去一胎貸款設定金額假設為500萬，等於二胎的額度有400萬。當然這是最簡單的算法，每塊土地的坐落地段、是否臨路、道路大小、持分與否、土地形狀…等等都會影響到估價的高低。
銀行土地二胎
銀行土地貸款有許多規定，所以目前土地要申辦銀行貸款有難度，銀行只會承作「都市計畫之住宅區」或「商業區土地」之貸款；如果不是以上兩種類型之土地，要辦理貸款只能尋求民間資金協助。
簡單來說，除非是六都超級精華區內的土地才有可能向銀行辦理土地二胎。
再加上央行為了喝止炒地皮及炒房的行為，於2020年12月限縮銀行貸款，未來無論是土地貸款或是房屋貸款恐怕過件率都會降低不少。
銀行土地抵押貸款利率約為2至10%不等，信用條件要優等，且附上財力證明才能申貸。各家銀行土地貸款方案都不大相同，需要先評估自身條件再做申請，若是貿然申請的話可能會白白浪費聯徵次數，短期內聯徵次數超過3次是會被所有銀行拒貸的，這點要非常注意。
要注意土地是否1年內有辦過貸款，短期內辦過貸款是無法再次貸款，銀行會認為你的資金缺口太大，導致他們銀行的風險上升，所以拒絕貸款。
民間土地二胎
民間土地二胎就不受央行限制，雖然民間利率較銀行高些，但是審核條件寬鬆，不看申貸人的信用狀況及財力證明，只依據土地價值來辦理。
民間土地抵押貸款就是利用土地作為抵押，向民間貸款公司或是個人進行貸款，好處是手續簡便，信用瑕疵、貸款遲繳、負債比過高、銀行協商都可以貸款。還款方式是每月利息0.8%起，不用綁約、隨時借隨時還、不會有違約金的問題。而且貸款流程最簡便，最快當日可以撥款。利息比前兩個管道來的高一些，適合短期週轉，王代書建議再貸款前要先衡量自身的情況再申請。
民間土地貸款有幾個優點，雖然利率較高，但是不用綁約，如果說短期周轉反而利息較低。
- 成數高：民間土地抵押可以貸款到市價金額，若是房市熱絡，甚至可以110%，而且額度上沒有限制，完全依據土地價值來審核。
- 速度快：銀行或是融資公司辦理貸款至少都要7個工作天以上，若是資料不足可能要花更多時間辦理。民間貸款在這點可以說是最快的，從申請到撥款只需2天就可以完成，資料齊全當天也可以撥款。
- 條件鬆：民間土地貸款完全不看銀行信用狀況，不用財力證明、薪轉證明，只要土地土地有價值都可以辦理。
- 無上限：銀行和融資公司都有規定貸款最高上限300萬。但是民間貸款則沒有限制，只要房屋土地還有價值，貸款多少錢都沒問題。
- 不綁約：民間土地貸款多採用不綁約，利息按月計算，就算只借14天也沒問題，不會有任何的違約金產生。而且借多少錢就算多少利息，完全依照客戶需求來決定貸款方案。過程中需要變更貸款內容也可以，適合需要短期週轉的民眾。
銀行土地貸款 vs 民間土地貸款 | ||
貸款項目 | 銀行土地貸款 | 民間土地貸款 |
貸款額度 | 上限200萬 | 土地有價值就無金額上限 |
貸款利率 | 年利率3至10%不等 | 月利率0.8至2% |
工作天數 | 7至15個工作天 | 1至2個工作天 |
貸款成數 | 市價7成5 | 可達市價100%以上 |
還款方式 | 本利攤還年數7年 | 隨借隨還，不用綁約。 |
土地條件 | 只接受土地一二胎順位 | 土地有價，二胎三胎四胎皆可 |
綁約方式 |
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優點 |
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缺點 |
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檢附文件 |
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備註 | 以上核發金額與利率依個人條件有所不同。 歡迎洽詢王代書，我將會為您量身打造貸款方案。 | |
土地二胎利率大不同，您的土地地目是什麼呢？
除了貸款用途、個人信用條件不一樣之外，土地地目的利率也不一樣：
以上利率僅供參考，還要加上借款人信用條件才比較準確。
土地二胎成數及額度如何計算？
銀行土地貸款的額度約在6成至7成之間，如果你的土地是在超級精華地段才有機會貸到8成。
近年來土地價格飆升，但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。銀行在放款時主要是用土地的公告現值來作為核定的依據，市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價，前者是政府依據土地使用狀況，並考量民情不同而每年調整，作為課稅的用途；而市價則是自由市場的成交價格。農地的公告現值和市價差距非常大，最高可差距到十倍之多。
王代書土地二胎平均貸款成數為9成，高出銀行約1~2成，讓您有更多資金可以靈活運用。
土地二胎4大類：農地、建地、工業地、持分土地
土地二胎如以土地地目來區分，可大致分為建地、農地、工業地、持分土地，這四種土地是有比較有機會辦理銀行土地二胎的。
其他像是林地、漁地、道路用地、山坡地保育地…等土地，基本上只有民間貸款公司能夠承作。
土地二胎與房屋二胎是取得資金的一個好管道，以王代書的客戶來說，通常有以下幾種類型的民眾：
- 建設公司：建商名下的土地多，需要周轉的時候就會利用土地來取得資金。
- 中小企業：無論是已經創業或還沒創業的老闆都需要資金來週轉，這時拿土地二胎貸款就很方便。
- 自地自建：名下有土地想要蓋房子的民眾，可以申請自地自建。
- 整合貸款：名下可能有房貸、車貸、信貸、卡債…等各種貸款，如果想要一次整合就可以利用土地來貸款，每個月只要記一天繳款日就好，利息也比較低。
但是，只有建地、農地和工業地這三種地目銀行比較喜歡，要向銀行貸款也比較容易。
建地二胎貸款
建地二胎主要適合名下有建地的民眾，如建商、準備自地自建的地主、投資客。辦理二胎有部分原因是銀行貸款成數過低，或是追加營造預算等等。
建地若是使用有所不同，以台北市為例，最高可以貸款至75成，若是其他地區則約5成左右，利率3.5%起。
建物融資也不是一次性撥款，而是依照建築進度撥款，須完工至一個階段後，由受委託建造的營造商開示證明，銀行才會撥款部分金額，一般來說貸款成數約為建物建造成本的3至6成，利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸，利率則依個人條件而有所不同。
農地二胎貸款
農地二胎主要適合名下有農地但銀行無法貸款的民眾，如農地繼承者、想要利用名下農地貸款投資、短期資金周轉。因為王代書農地貸款不用綁約，可隨時還款沒有違約金，適合短期周轉的民眾。
銀行農地貸款的限制條件多，而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例，農地貸款的土地分區使用須供農業使用，貸款成數最高為買賣價格的7.5成，金額若是超過3,000萬元，須交由總行核定是否核貸，目前貸款利率約為2.5%。王代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲，農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程，以及農委會專案輔導青年農民之民眾。
由於農地貸款利率高於房屋貸款，行政院農業委員會為推廣農業，鼓勵實際投入農業產業之農民，所施行一系列關於農業貸款的相關方案，優惠利率多為1.5%起。
王代書提醒，想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員，可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳，農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。
工業地二胎貸款
工業地要向銀行貸款也不容易，工業地貸款申請貸款時應檢附興建計畫、開發計畫及相關公司財務報表資料，以資證明該工業地未來會依計畫落實興建開發。貸款通過後，應於規定時程內動工興建，如在期限內沒開始動工，銀行有權收回貸款。工業地貸款成數通常不超過6成，利率約為2.5%起，除了銀行、農會之外，民間金融機構也是常見融資單位。
持分土地二胎
持分土地本身就很難向銀行貸款，所以幾乎所有持分土地都是向民間辦理。
- 銀行持分土地貸款一定要全部的持有人都出面蓋章，而且要調閱所有持有人的聯徵紀錄，如果有一位沒通過就無法辦理，所以銀行持分土地融資的過件率非常非常低，銀行也不喜歡承作持分土地的案件，因為很麻煩。
- 民間持分土地貸款就相對容易辦理，不需要所有持有人出面，只要其中一位想要貸款即可，而且不需要通知其他持有人。至於信用條件也比銀行寬鬆，不需要調閱聯徵紀錄、不需要財力證明、薪轉證明，只要名下有土地即可辦理貸款。
土地二胎被銀行退件該怎麼辦？
銀行土地貸款最多只能取得市價6至7成的額度，視土地地段和個人條件而定，而王代書土地貸款大多都可以承作市價9成，甚至全額，雖然利率較銀行高些，但是額度也相對多上許多。
還有些情況是，銀行不願意承作，如持分房屋、持分土地、申貸人信用條件不良、無財力證明、地段不優、空地…等等因素。
還有一個情況是土地已經有貸款了，而所有權人想要再次貸款，也就是所謂的「土地二胎貸款」。土地二胎貸款要向銀行辦理很不容易，所以就會找王代書辦理。
民間土地貸款的優點就是撥款快速、審核寬鬆，不需要調閱聯徵紀錄、也不用薪轉證明，資料備齊的狀況下最快可以當天就撥款（銀行7~14工作天）。
王代書事務所提供土地貸款最低優惠0.8%起，歡迎利用下方表單詢問。
王代書事務所土地二胎貸款 / 土地貸款方案 | |
| 貸款額度 | 房屋土地貸款成數9成 貸款成數90~110%，貸款額度無上限 |
| 利率 | 每月0.8％起，依借款人及房地條件評估 |
| 貸款年限 | 沒有貸款年限，不用綁約，可短期週轉 |
| 借款年齡 | 沒有限制，有房地即可辦理 |
| 土地限制 | 各種房屋土地皆可貸，完全無限制 |
| 優點 |
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土地二胎貸款流程
土地二胎貸款流程如下：
- 申請：撥打0976161313王代書，或加LINE免費諮詢，或填寫下列表單
- 審核：幫您規劃貸款方案、金額、利率
- 設定：簽訂後，雙方至地政機關進行設定
- 撥款：順利撥款
名下有房屋土地即可辦理土地二胎貸款，坪數不限、屋齡不限，持分土地也可以貸款，無論銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地融資貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款，借多少本金繳多少利息，隨時借隨時還，每月計息。
舉例來說，如果A先生拿名下土地辦理土地二胎，可以貸款400萬，但是他短期內不需要那麼多的額度，所以前3個月他先拿100萬，第4個月再拿剩下的300萬。利息也是按照使用的額度計算，所以前三個月只需要負擔這100萬的費用，等到第4個月才需要付400萬的利息。
王代書土地二胎還有一個好處是不需要違約金，提前清償貸款也可以，比起銀行要綁約至少2年可以說是方便許多。
辦理民間土地二胎需要注意什麼？
土地貸款不是一件小事，若是向來路不明的公司借款，很有可能導致人財兩失。王代書提供免費法律、地政業務諮詢服務，有實體店面、專業團隊24小時服務。我們是直接金主，不需要仲介費用。不需要綁約，隨時借款隨時還款，沒有違約金的問題。免費房屋土地估價，未過件絕對不收取一分一毫。
土地貸款公司、代書借款公司數以萬計，一定要謹慎評估否則借到高利貸可是得不償失。王代書提醒您，一定要找有實體店面的公司，萬一有任何糾紛才找得到人。我們提供您免費諮詢，申貸成功才會跟您收取手續費，若過程中您突然不想找我們貸款，我們也不會跟您收取任何的手續費用，一切過程保證合法正當。
很多公司打著「短期當鋪借款、門號換現金、支票貼放款、保證借款、汽機車借款免留車、免擔保品、免抵押品、免保人」…等等標語，讓想借錢的人趨之若鶩。但實際上有這麼好的事嗎？借那麼多錢怎麼可能不需要抵押品，這一些都是天大的騙局。
王代書經營房屋土地貸款已經長達十年之久，在這十年間我們幫助了上千位的客戶擺脫資金困境，我們堅持不做違法的事，您想跟我們借高利貸我們也不借你，我們今天能有這種成績就是因為堅持「正派經營、合法利息、過程透明、資料保密」。
貸款額度利率透明，絕不多收您一分一毫。王代書為直接金主，過程中不需中介費，為您省去不必要的費用。
土地二胎Q&A
土地二胎需要哪些資料？
- 身分證正反面影本
- 土地權狀
- 薪轉證明
- 個人財力證明（加分用）
土地二胎貸款多久可以取得資金？
一般來說，銀行辦理貸款約7至14個工作天，若資料不足可能還會更久。
王代書堅持「快速撥款」，備齊資料最快當天可撥款。我了解急需用錢的困境，可能差一小時撥款就導致客戶銀行信用不良，所以我非常重視撥款速度！
土地二胎能夠舉實際例子嗎？
甲有一塊土地，價值1000萬。甲用這塊土地向銀行貸款600萬元後，想再借200萬。可是銀行對於土地二胎貸款的條件很嚴格，而且申請時間很長。這時候就可以向王代書公司貸200萬。
甲認為自己房子還有貸款價值，所以他再向另一間貸款公司申請100萬貸款，也就是三胎。
土地持分可以辦理二胎貸款嗎？
持分土地與持分房屋的貸款方式有兩種，銀行及民間。
- 銀行：共同持有房屋要向銀行貸款，需要兩人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
- 民間：只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。
銀行土地二胎貸款額度好低怎麼辦？
很多人不知道，其實銀行土地貸款的額度通常為市價5至7成，剩下的3至5成根本沒好好利用。若是土地貸款的話，額度更低，而且許多銀行不喜歡空地和分租套房，基本上根本無法貸款。
若您的貸款額度不夠，可以利用下方表單，我們將為您免費估價。
土地二胎王代書總結
土地二胎是一個正當取得資金的貸款管道，也是許多人週轉的一種選擇。
民間土地二胎並非就是高利貸，只要謹慎挑選合法的貸款顧問，一樣可以解決資金的需求。有些民眾可能信用條件不夠好，或是不想付違約金，又或者是超緊急的臨時需要資金，民間貸款是一個很好的選澤。如果民眾有遇到不合理的合約或是高額利率，我們也提供高利代償的服務。
如果要向民間借款，一定要找有實體店面、合法立案的專業事務所，如王代書事務所。千萬要避免向來路不明的人或公司借款，還有一些不實廣告會宣傳說每月利率超低，騙民眾簽約，簽完約才發現要收取各種名目的手續費，結果算下來更不划算，俗話說免錢的最貴就是這個道理。民間不動產貸款有固定的行情，每月超過3%就算是犯刑法重利罪，如果你有遇到這種情況一定要趕緊處理，我也提供高利代償的服務，歡迎洽詢。
若是你有房屋土地二胎的需求，歡迎撥打0976-161-313王代書，或加LINE免費諮詢，也可以利用下方填寫表單諮詢，我們提供免費代書法律諮詢，未過件前絕不收取費用，而且直接金主，可以幫自己省下許多費用。
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