房地合一稅是什麼？新舊制差異、申報重點、節稅方法一篇文章全詳解！

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房地合一稅是什麼？不論是自住或投資房產，只要轉售有獲利，就會被徵收房稅合一稅。若未事先進行規劃，最高可有近一半的獲利被稅收攫取！為協助您瞭解房稅合一稅相關知識，本文整理了相關資訊，包括房稅合一稅的定義、1.0和2.0版本之間的區別、房稅合一稅的試算方式、自用住宅的認定條件、30萬免稅額的意義，以及一些相關的減稅技巧。

房地合一稅是一個普遍的稅收制度，不管是投資還是自用住宅，都需要在2023年報稅時面臨相應的稅務問題。為了協助您理解房地合一稅的相關知識以及如何通過房屋稅信用卡獲得更優惠的稅收回饋，我們整理了以下超詳盡的房地合一稅資訊，其中包括房地合一稅新舊制的比較、課稅條件、計算方式、試算範例、注意事項以及常見問題。

當然如果你看完這篇文章之後題，如果有任何問題，歡迎撥打0976-161-313王代書，或加LINE免費諮詢，也可以利用下方填寫表單諮詢。

文章目錄

房地合一是什麼？

為了抑制投資客炒房和哄抬房價的現象，政府於2021年7月實施了房地合一稅新制2.0。這個新制度對於預售屋換約、房地產持有年限以及稅率等方面都有深刻的影響，旨在重稅短期套利者，以遏制房地產市場的投機行為。房地合一稅是買賣房產時需要面對的重要稅項，不管是投資或是自住，建議在交易前評估並審視相關課稅條件和稅率計算，以免被課以高額稅金而不自知。

在房地合一稅新舊制之間的差異和注意事項方面，需要提高警覺，以避免不必要的稅務問題。

個人房地合一稅要攜帶哪些申請文件？

個人申報房地合一稅時，必須攜帶三種文件才能完成申報手續：

房屋土地交易所得稅申報書。
取得成本及相關費用的證明文件。
買賣交易契約書影本。

攜帶這些文件有助於證明所得以及相關費用，並確保申報過程的順利進行。若有任何問題，也可向地政事務所或地政士尋求協助。

房地合一稅課徵條件為何？

為了遏制房地產市場的炒作行為，政府自2016年後實施房地合一稅制度，對於轉售有獲利的房地產進行課徵。扣除相關成本及費用後，若有獲利就需要繳納房地合一稅，以達到控制房地產市場的目的。

而房地合一稅新制2.0的課徵邏輯則是持有時間越短，課徵稅率越高。在台灣境內居住者，若持有2年以內，課稅率高達45%，超過2年未逾5年則為35%，超過5年未逾10年為20%，超過10年則為15%。

此外，房地合一稅適用對象包含了自然人和法人。按規定，完成房地產移轉登記後的隔天起算30日內需完成申報。申報時需要準備的文件包括房地交易所得稅申報書、契約書影本、想要抵扣的費用證明等相關文件。賣方可前往各地政事務所，請櫃檯人員協助申報，或請地政士代辦申報。

以上是關於房地合一稅的一些重要資訊。建議在買賣房地產前仔細評估和了解相關的課稅條件和稅率計算，以避免不必要的稅務問題。

房地合一稅試算及申報範例為何？

房地合一稅的計算公式為：課稅所得 = 成交價 – 取得成本 – 相關費用及土地漲價總數額 x 房地合一稅率。

以某人為例，該人購買一戶房地產總價1000萬元，持有4年後以1455萬元的價格轉售，並支付約45萬元的仲介及代書費用，持有期間土地增值稅的土地漲價總數額約為10萬元。此人出售該房地產的課稅所得為400萬元（成交價額1455萬元 – 購入價1000萬元 – 仲介及代書費用45萬元 – 土地漲價總數額10萬元）。根據持有4年的計算方式，這位買家需要支付140萬元的房地合一稅。

房地合一稅自用住宅認定條件為何？可以免稅或退稅嗎？

以上內容顯示了房地合一稅的用意在於限制房地產的炒作，抑制物價快速攀升。若房地產持有時間不足 2 年，則最高稅率可達 45%。

因此，大家可以留意是否符合「自用住宅認定」的三大條件，從而享有400 萬的課稅所得免稅額！有關自用住宅認定條件如下：

個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記，持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
在交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
個人、配偶及未成年子女於交易前 6 年，未曾適用本項優惠規定。

房地合一2.0版(新版) v.s 1.0(舊版)差異表格

房地合一稅 2.0 vs. 房地合一稅1.0
個人	房地合一稅 1.0 持有時間	房地合一稅 2.0 持有時間	適用稅率
境內居住者	1 年以內	2 年以內	45%
	超過 1 年未達 2 年	超過 2 年未達 5 年	35%
	超過 2 年未達 10 年	超過 5 年未達 10 年	20%
	超過 10 年	超過 10 年	15%
非境內居住者	1 年以內	2 年以內	45%
非境內居住者	超過 1 年	超過 2 年	35%

以上資訊僅供參考，詳情請洽王代書事務所。

房地合一稅2.0 對預售屋的影響為何？

房地合一稅 2.0 推出後，預售屋自簽約日起2年內換約將被課徵45%的房地合一稅，且持有期間不得與成屋合併計算，預售階段轉售的持有期間將歸零。在實務上，預售屋若在成屋前轉售，因有2至4年的施工期，大多將被扣35%以上的重稅，待成屋後，持有期間將重新計算，需再滿5年才能降至20%稅率，這意味著買預售屋要等到成屋，大約需要7至9年才能有較大的獲利空間。

房地合一稅30萬免稅額是什麼意思？

計算房地合一稅的課稅所得時，除了NT$ 30萬的免稅額上限可用於印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等相關費用外，未能提供相關費用的文件者，則可以按照成交價的3%進行計算，此外，新制規定的預售屋換約則不適用以上條件，改以「已付款項加上獲利的3%」的規定來計算。

換句話說，過去預售屋換約出售，因為NT$ 30萬免稅額的緣故，可直接在不需要扣稅的情況下獲利NT$ 30萬入袋，但在新制規定底下，假如買方已支付價金NT$ 180萬，加上換約利潤NT$ 30萬，計算總成本NT$ 210萬，再乘上3%，最後僅有NT$ 6.3萬的免稅額度。

此外，繼承取得的房地，如果日後出售，如何判斷是否為房地合一稅2.0制的課稅範圍呢？依據法令規定，繼承人持有房地產且完成移轉登記，即需在完成移轉登記之日起30日內，以填報房地交易所得稅申報書方式向稅捐稽徵機關申報，申報時需準備房地交易所得稅申報書、契約書影本、相關發票、費用證明及繳納稅款等相關文件。

因此，在進行房地產交易時，切記須注意房地合一稅的相關稅率與課稅條件，並妥善保存相關文件，以避免漏報或是不當稅務負擔的產生。

房地合一是可以避稅的嗎？

只要符合自住住宅條件，民眾在換屋過程中不論是先買後賣，或是先賣後買，均可申請房地合一稅的重購退稅，但必須符合以下四項條件，否則退稅金額可能會被追回。

第一，簽約前一年內不得出租或營業使用物業。第二，買方或其家人須設有戶籍。第三，換屋的時間差距必須在兩年以內。最後，退稅後的物業在未來五年內必須作為自用住宅，並進行戶籍登記，不能出租或轉售。

房地合一ptt Dcard常見問題Q&A

王代書幫您整理以下房地合一常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡王代書。

房地合一稅2.0和1.0的差別為何？

自2016年起，房地合一稅成為交易稅，持有房地後轉售時，扣除相關成本及費用後，若有獲利就必須繳交稅金。而修法後，個人短期交易房地的高稅率持有期間也得以延長。

房地合一稅2.0實施日期和適用條件？

自110年7月1日起，房地合一稅2.0正式實施。對於個人和營利事業在105年1月1日之後取得的房地，在110年6月30日之前進行交易的，將適用房地合一稅1.0的規定進行稅收徵收；而在110年7月1日之後進行交易的，則適用房地合一稅2.0的規定進行稅收徵收。

房地合一稅2.0 對預售屋有什麼影響？

房地合一稅2.0實施後，預售屋的換約期限也被納入課稅範圍，需繳納45%的房地合一稅，且持有期間無法與成屋合併計算，預售階段至成屋階段的持有期將歸零計算。若在成屋建造完成前出售預售屋，將被課徵35%以上的重稅。待成屋完成後，持有期需再滿5年方可享有20%的稅率，意味著買預售屋需等待7~9年才有較大的獲利空間。

房地合一稅2.0 重購退稅是什麼？

根據所得稅法第14條之8，個人在符合自住規定下進行重購自住房地，無論是先買後賣或先賣後買，只要舊房地和新房地的移轉登記時間在2年內且符合條件，都有資格申請重購退稅或抵稅優惠。已繳納稅款的部分，可按照重購價格占出售價格的比率計算應退還或扣抵的稅款。不過要注意必須符合四項條件，否則可能會被要求追回退稅。

申請房地合一稅如果沒有成本證明怎麼辦？

讓我們先來討論沒有成本證明的情況。在此種情況下，政府會根據能否查到相關資料來作為依據，以下有 2 種應對措施可供選擇：

有查到相關資料：政府會以查到的資料值來代表成本。
沒有查到相關資料：政府會依照當初取得的房屋評定現值、公告土地現值，並根據政府提供的消費者物價指數進行調整，以取得成本。

如何確定繼承房地日後出售是否屬於房地合一稅2.0課稅範圍？

為了符合房稅合一稅制，出售繼承取得的房地需依據被繼承人的取得日期作為判斷基準。若被繼承人在105年1月1日後取得該房地，則需適用新的稅制。若繼承人出售該房地，則需在所有權移轉登記完成後的30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅手續。

房地合一總結

本文將以深入、詳盡的方式，介紹了房地合一稅是什麼？新舊制差異、申報重點、節稅方法一篇文章全詳解！，從多個角度分析房地合一的意義和影響，並為讀者提供相關的建議和意見，旨在為讀者提供一個全面而深入的了解房地合一的概念和內涵。

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