【房地產土地專有名詞】常見名詞解釋：土地持分、重劃區、保障路權、畸零地、都市土地一篇全詳解！

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房地產土地專有名詞有哪些？土地相關常見名詞解釋有懶人包嗎？土地持分、重劃區、即成巷路是什麼意思？抵費地、抵價地、永久性空地個別是代表什麼呢？

甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、特種工業用地、甲種工業用地、乙種工業用地的差別為何？如何區分都市土地與非都市土地呢？

房地產土地專有名詞有許多種類，不管是甲乙丙丁種建築用地、甲乙種、特種工業用地，又或者是素地、空地、畸零地等等，有許多專業的名詞總是讓大家搞不清楚其中的差異為何，每當碰到土地專有名詞的應用時，總讓人一個頭兩個大，而今天這篇文章正式為了解惑而生，透過一篇文章5分鐘的時間讓大家一次搞懂所有必須要知道的房地產土地專有名詞！

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房地產土地專有名詞總表

房地產土地專有名詞總表
土地持分	土地使用分區	重劃區
甲種建築用地	乙種建築用地	丙種建築用地
特種工業用地	甲種工業用地	乙種工業用地
零星工業區	地目	道路預定地
公用地役	保障路權	素地
空地	宗地	畸零地
畸零保留地	即成巷路	抵費地
抵價地	永久性空地	土地改良物
都市土地	非都市土地	自用住宅用地

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土地持分

依據《土地法》規定，因為建築物建立在土地上，所以土地面積是由每個住戶依照建築物面積比例共同擁有。每個住戶所擁有的土地面積稱為「土地持分」。從謄本的「土地標示部」可以查看「面積」資訊，代表該建築物位於土地的總面積。而關於該住戶所擁有的土地「權利範圍」，則可從「土地所有權部」查詢。總土地面積乘上各戶的權利範圍等於各戶的土地持分。

土地使用分區

依照《都市計畫法，土地會依據其使用目的和需求被分配為不同的用途區域，如住宅區、商業區、工業區等。每個用途區域根據規劃需求，再依據使用強度進一步分為若干級別，如住一、住二、住三等。並給予不同的使用性質和使用強度規定，並限制有妨礙各區用途的其他使用。

重劃區

通常縣市政府主動規劃的重新規劃區域，是指將原本沒有開發或混亂無序的地區進行整理，並針對道路和土地使用目的進行規劃，並計畫公園預定地等功能規劃。《市地重劃實施辦法》

甲種建築用地

《非都市土地使用管制規則》一般說來，農業區內的建築用地，都市規劃外的建築用地，生活機能比較差，環境和便利性也不如都市區內的住宅用地，房價也相對較低，建築密度為 60%，容積率為 240%。

乙種建築用地

《非都市土地使用管制規則》都市規劃以外的「鄉村區」建築用地，可供居住和低強度商業使用。「鄉村區」通常是都市規劃以外的鄉下，熱鬧的集中式村莊，通常在這些地方有田野的風味，但幾乎沒有道路規劃，現況道路系統狹窄，未來房價不太可能上漲，空間有限。乙種建築用地的建築密度為60%，容積率為240%。

丙種建築用地

《非都市土地使用管制規則》山坡保育區內的建築用地。這類地點常常位於山坡地保育區內，在建商購買後，需要進行平整、水土保持、保育計劃等工程才能建造房屋。一般丙種建築用地的建築密度為40%，容積率為120%。然而，由於台灣各鄉鎮市政府嚴格管制土地開發，有些地區政府會將丙種建築用地的容積降低至80%，以減少建築開發對環境衝擊的影響。

丁種建築用地

《非都市土地使用管制規則》農業區和特定農業區內，合法建造工廠的地點，在這些地方可以申請工廠登記證，主要用於工廠用地。丁種建築用地的建築密度為70%，容積率為300%。

特種工業用地

《都市計畫法臺灣省施行細則第14條》所有與特殊工業有關的設施，必須在經過縣(市)政府的審核核准後，才能夠建造。

甲種工業用地

《都市計畫法臺灣省施行細則第14條》主要適合輕工業和不會造成公眾危險的重工業使用。

乙種工業用地

《都市計畫法臺灣省施行細則第14條》主要用於公害輕微的工廠及必要的附屬設施、工業發展有關設施使用，並在經過縣(市)政府審議核准後，申請開發為一般商業用途或事務所等；目前市場上已經出現或即將出現的產品都屬於這類土地開發案。

零星工業區

《都市計畫法臺灣省施行細則第14條》工廠登記規定符合且不有污染，規模適中且不易轉廠的合法工廠將被劃定。

地目

許多人常常把「地目」和「土地分區」混為一談。基本上，「地目」對大部分人來說，就是關於可否建造房屋或是房屋的大小限制；而「土地分區」則是指土地的用途，將土地區分成許多區塊來使用。因為「地目」與建造房屋息息相關，所以有時為了能建造房屋會辦理地目變更。

而地目可分為以下類別：

土地類別	地目	說明
建築地用	建	房屋及附屬之庭院均屬之。
	雜	自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。
	祠	祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。
	鐵	車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。
	公	公園用地。
	墓	墳墓用地
直接生產用地	田	水田用地。
	旱	旱田用地。
	林	林地、林山均屬之。
	養	魚池。
	牧	畜牧地。
	礦	礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。
	鹽	製鹽用地。
	池	池塘。
交通水利用地	道	公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。
	線	鐵道路線用地。
	水	埤圳用地。
	溜	灌溉用之塘湖、沼澤。
	溝	一切溝渠及運河屬之。
其他	堤	堤防用地。
其他	原	荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。

從民國88年3月16日起，除了與民眾權利義務關係較密切的「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外，其他地目將不再辦理變更登記或地目詮釋。

道路預定地

自1970年《都市計畫法》》實施以來，根據法律要求，政府從地主手中徵收私人用地作為預定的道路用途，稱為道路預定地。

公用地役

私人擁有的道路，如果需要將其強制移交給公眾使用，在法律上稱之為「公用地役」。根據法院的裁決，「公用地役」的成立必須是公眾通行的「必要」通道，而不是便利或省時的通道選擇之一。「公用地役」的前提條件較多，且必須由主管機關主張，社區住戶無法主張「公用地役」。

保障路權

「路權」是指使用道路相關設施的先後順序，也就是說，擁有路權的人可以在其他使用者之前使用道路。

素地、空地

「素地」指的是沒有任何人造建築物的原始土地，而且還需要注意水電等設施與道路的存在情況。

相反地，「空地」指的是已有道路、排水、電力設施，但是尚未依法為建築使用或已有建築物但價值不及土地價的10%的土地，需要注意空地稅的課徵情況。

宗地

為「一筆土地」的法定用語。

畸零地

基地面積狹小且不符合建築法規定的土地，被稱為畸零地。由於畸零地無法直接興建建築，因此需要與周邊土地協調調整地形或合併才能進行興建。

畸零保留地

如果申請建築用地的土地相鄰的土地是畸零地，且是唯一可以協商或合併使用的土地，那麼根據法規，申請者必須與畸零地的擁有者協商調整地形或合併使用，直到達到最小的建築面積。

當畸零地的擁有者不願意協商時，申請者可以申請調處，若三次調處無法成功，政府可能會考慮徵收。然而，由於這涉及到土地私有權，政府通常不會辦理徵收出售，因此申請者可能需要在申請建築用地範圍內預留部分畸零地供未來使用，並不能計入法定空地範圍內。

即成巷路

現有巷道 (台北市) 或現有巷路 (高雄市) 指的是公眾可以使用、寬度至少為三點五公尺且巷旁房屋有門牌的道路，除了防火巷、類似道路、私設通路。高雄市還要求巷內有二戶以上。

此外，高雄市還規定巷道不能影響都市計畫之公共保留地，而台北市則沒有這項限制。

抵費地

當市地重劃時，地主需要承擔公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息的負擔，方式是將未建築土地的價值折減抵銷，稱為抵費地。

這項負擔只會在市地重劃期間產生，而重劃分為市地重劃和農地重劃。

抵價地

當政府機關進行土地徵收時，土地所有者可以選擇不接受現金賠償，而是選擇按照應領賠償地價和徵收區段土地的賠償地價的比例，計算出應得的權利價值，並將後續開發的可供建築用土地折算為抵價地。

永久性空地

指根據法律規定不能建築或由於實際地形無法建築的土地（不包括道路），例如：根據都市規劃法或其他法律所劃定並已開闢的公園、廣場、體育場、兒童遊戲場、河川、綠地、綠帶等公共設施用地。

這些規定在《建築技術規則建築設計施工編第1條第40款》中有所記載。

土地改良物

《土地法第五條》將改良物分成兩種：建築改良物(建築物或工事)和農業改良物(農作物和其他植物，水利土壤改良)。

都市土地

《區域計畫法施行細則第十條》包含了已發布的都市計畫，以及根據都市計畫法第八十一條所規定的新訂都市計畫或擴大都市計畫，而先行劃定計畫區域範圍，實施禁建之土地。

非都市土地

依《都市計畫法施行細則》的規定，都市土地以外的土地被稱為非都市土地，分為8種區域：

特種農業區
一般農業區
工業區
鄉村區
森林區
山坡地保護區
風景區
其他使用區或專業區。

自用住宅用地

指房地產主人或其配偶、直系親屬，將其土地辦理成竣戶籍登記，且沒有出租或提供營業用途的住宅用地。

房地產土地專有名詞總結

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