【房地產建物專有名詞】常見名詞解釋：主建物、公共設施、國民住宅、海砂屋、頂樓加蓋、鋼骨結構建築，一篇詳解建物相關專有名詞！

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房地產建物專有名詞有哪些？主建物是什麼？共有部分是什麼？公共設施是什麼？公設比如何劃分？

建坪、實坪與虛坪的差異為何？國民住宅與合宜住宅又有什麼不同？什麼是海砂屋？輻射屋？事故屋？鋼骨結構建築與鋼骨鋼筋混凝土建築的定義為何？

想必會搜尋到本篇文章的你，十之八九是對於「房地產建物專有名詞」抱持著一定的疑惑，又或者是因為有業務上的需求，因此急需了解這些建物專有名詞究竟代表哪些意思，今天就讓王代書用一篇文章約5-8分鐘的閱讀時間，帶著大家一同了解所有不可不知的建物專有名詞吧！

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房地產建物專有名詞總表

房地產建物專有名詞總表
主建物	附屬建物	陽台	花台	露台
雨遮	共有部分	公共設施	公設比	建坪
實坪	虛坪	大公	小公	使用面積
區分所有建物	新違建	舊違建	程序違建	實質違建
國民住宅	合宜住宅	套房	無電梯公寓	電梯大樓
透天厝	別墅	樓高	淨高	樑
樑下淨高	夾層	樓中樓	幅射屋	海砂屋
事故屋	壁癌	嫌惡設施	棟距	頂樓加蓋
陽台外推	女兒牆	帷幕牆	擋土牆	剪力牆
防火間隔	雙併	管理委員會	約定共用	約定專用
容積管制	專有部份	屋頂突出物	退縮建築深度	牆面線
樓地板面積	遮陽板	鋼骨結構建築	鋼筋混凝土建築	鋼骨鋼筋混凝土建築

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主建物

主建物所謂的室內面積包含了客廳、餐廳、臥室、書房、廚房以及衛浴等面積。

附屬建物

附屬建物的附屬部分，如陽台、花台、露台等都是連接主建物室內面積的。

陽台

陽台是房屋或建築物外面的一個開放空間，通常在房間或公寓的外面，可以用來放置植物、晾曬衣物或欣賞景色。陽台可能有欄杆或欄杆隔開，以保護使用者不掉下去。

花台

花台是指一種在陽台、露台或戶外地面上面種植花卉或綠植的地方。它可以是小型的，只能種植幾株植物，或是大型的，可以種滿各種各樣的花卉和綠植。花台可以是自己設計和維護，也可以是專業的園藝師來設計和維護。早期的建築管理法規對於花台並沒有管制，因此在辦理建物登記時，花台可以被登記為附屬建物，並計入銷售面積。這導致建物在設計時會超過法定允許的陽台面積，產生特殊的都市景觀。

為了防止這種情況，地政單位已經取消了花台的登錄，並修改了建築管理法規，將花台與陽台合併檢討，但是沒有重新將花台列入登錄。

露台

露台是一種開放的戶外空間，通常位於建築物的頂部或樓層，可以用來欣賞景色、放鬆、照顧植物、聚會、晾曬衣物等。露台可以是公共的或私人的，可以是有蓋的或無蓋的。它有時也被稱為陽台或露臺。

雨遮

為附屬建物之一，雨遮是一種遮陽、防雨的裝置，通常是一個延伸在露台或陽台上方的結構，由材料如金屬或塑膠等製成。雨遮可以提供防雨的功能，同時也可以遮陽，防止過多的陽光照射到室內，保護室內物品和避免空調系統過度運作。

共有部分

共有部分指的是公寓大廈除了專有部分以外的其他部分和不屬於專有的附屬建築物，供所有使用者共同使用。

公共設施

所謂的公共設施是指建築物中所有住戶共同使用並分攤成本的部分，如樓梯間、電梯間、門廊、水箱、機械房等。

公設比

公設比是公共設施面積與建築物總面積的比例。公共設施包括公共廁所、消防器材、消防逃生設施等，這些設施是為了保證公共安全和符合法規而設置的。公設比的大小取決於建築物的用途和規模。

建坪

建坪是指建築物占地面積的大小。通常是指建築物地上部分所佔用的面積，不包括地下室或地下車庫等部分。建坪數是用來衡量建築物面積的標準，建坪數越大，建築物面積就越大。建坪數是在建築物設計、建造、銷售、租賃等環節中常用的標準。

實坪

實坪是指建築物內部實際使用面積的大小。實坪數是指建築物內部可以使用的面積，包括客廳、臥室、廚房、衛浴等各種房間。實坪數比建坪數小，因為建築物內部有許多不能使用的空間，如牆壁、隔間、樓梯等。實坪數是在建築物設計、建造、銷售、租賃等環節中常用的標準，比起建坪數更符合使用者的實際需求。

虛坪

法規規定建商可以不將陽台、屋檐、雨遮和機電設備等項目計入容積範圍，但是又允許這些項目可以成為附屬建築或公設納入權狀面積登記，這使得部分不肖建商努力灌水而提高利潤，因此才會有陽台、雨遮為虛坪的說法。

大公

大公這些部分是由所有住戶共同分擔成本的，例如配電室、台電受電室、機房、貯水池、水箱、空調室、清水池等。

小公

小公這些部分是由一部分住戶共同分擔成本的，例如某一層的所有住戶分擔，如電梯間、通道、走廊、門廳等。

使用面積

使用面積是指實際使用或占用的樓地板面積，不論是合法使用或違法占用都計算在內，包括屋頂加蓋的違建、陽台外推、露台加建或在法定空地、防火間隔加蓋、夾層屋加建等類似的違章使用面積。

以使用面積來做為吸引購房者的青睞，類似的銷售手法實際上是違法的，購房者買到的使用面積可能很大，但是實際的權狀面積可能縮水許多，未來如果必須轉手出售時，只能以權狀面積來計算售價，對購房者而言會是不小的損失，所以在選擇購買房屋時應該考慮未來的發展，才不會造成不必要的損失。

區分所有建物

區分所有建物指數人分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

新違建

指民國 84 年 1 月 1 日之後新產生的違建。新違建即報即拆。

舊違建

指在民國 84 年 1 月 1 日之前已經存在但是與當時建築法規相違背之建築物。因為政府人力資源有限，會延遲拆除，但是允許修繕，但是不能新建、增建、改建或修建。

程序違建

未經適當程序申請建築許可並自行興建的建築物，被認為是違反法規的違建，不能獲得使用許可，也不能辦理建物所有權第一次登記，因此無法取得所有權狀。

實質違建

未經遵循建築法規，如建築面積比率、容積率等相關規定申請建築許可，而自行建造者。

國民住宅

國宅是由政府出資興建並擁有業權的公寓式住宅，以廉價價格出租或銷售給中低收入家庭。

社會住宅

社會住宅是由政府或非營利組織興建，供中低收入或需要住宅援助的家庭租用使用。這些住宅通常價格低廉，租金與所得相關，並提供福利和服務。社會住宅的目的是提供住宅保障，改善住房環境和滿足居民的住房需求。

合宜住宅

合宜住宅是政府為特定民眾提供的住房選擇，其目的是以相對低價的方式出售給民眾，並提供擁有產權的機會。

與社會住宅不同，合宜住宅是以租賃或販售的方式出售給民眾，並提供一定的持有年限。政府也會將部分合宜住宅提高為社會住宅，讓更多低收入戶能夠承租。

套房/無電梯公寓/電梯大樓/透天厝/別墅

套房

銀行通常認為建築物面積小於15坪或室內面積小於12坪的物件為「套房」，這些套房通常配備有衛浴設備、廁所、冷氣、冰箱、電視和書桌椅等，有些甚至還配有煮食用的小廚房。

無電梯公寓

通常為三層以上的建築物，沒有電梯，也沒有管理員，是集合住宅的一種，每個所有權人都有自己的所有權狀。根據《建築法規》，六層以上的建築物必須安裝電梯，因此這類住宅的最高樓層一般不超過五層。

電梯大樓

有電梯的大樓，大都有管理人員，有電梯的辦公大樓也算，以住宅用途來看，樓高大多超過 6 樓，未超過 6 樓大多無電梯，俗稱為公寓。

透天厝

通常指在同一建地上的二層或以上的建築物，且產權為單獨所有，透天房屋只有一張所有權狀，整棟都是為自家使用，或是有內梯相通。不一定只有四層樓以下的房屋被稱為透天房屋，十多層的大樓住宅也可以被稱為透天房屋。

別墅

大部分為獨棟住宅，有花園、游泳池等，這類住宅都稱為「別墅」，台語稱為「別莊」。目前有許多建案屬於連棟式住宅，建商為了刺激購氣都叫做別墅，因此「別墅」可再區分為連棟式住宅或是獨棟式住宅。

樓高

樓高指從地面到樓上樓板的高度，法律規定住宅一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層為3.6公尺。而淨高則是樓高減去樓板厚度後的高度。例如，樓高為300公分，樓板厚度為20公分，那麼實際可使用的高度就是280公分。《建築法》允許有1%的誤差範圍，因此283-277公分也是可能被接受的。

淨高

淨高是指從地面到樓板中心點的高度，減去樓板的厚度得出。法律規定住宅的一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層樓高則為3.6公尺，而且建築法允許1%的誤差。淨高是決定可使用空間高度的關鍵因素之一。

樑

樑是指在建築物中用來支撐屋頂或樓板的木架或鋼架。它通常由樑柱、樑梁組成，並負責承受屋頂或樓板的重量和風、地震等外力。樑是建築物中重要的結構元素之一，對建築物的穩定性和安全性起着關鍵作用。橫在天花板上，為房屋的主要結構體之一。

樑下淨高

樑下淨高是指從地板的中心點到樓上樓板的中心點的高度。這個高度是指可供使用的空間高度，也就是樓高減去地板厚度。通常建築法規定樓高有上限。

夾層

夾層是二次施工，不佔用法定容積，並限制只能佔樓層1/3的面積，最高限制2.1米。例如，4.5米挑高空間被再分成兩層，高的一層就是夾層。夾層房屋必須以輕質結構為基礎，有上下層2.1米和1.7米的高度限制，上層沒有產權且不包含在房屋面積中。

樓中樓

樓中樓是指在一棟建築物內部再加建一層樓層，這層樓層有自己的產權並被計入銷售面積，並取得合法使用執照。這種住宅沒有上下層高度與結構質料的限制規定。

幅射屋

幅射屋就是指建築物中使用的鋼筋或其他材料受到輻射污染的房屋，這些受到污染的鋼筋會產生放射性物質，對人體有害。

海砂屋

海砂屋指建築房屋時使用的砂子來自海邊的海砂而非正常使用的河砂。海砂含有氯離子，短期會使牆面出現白色痕跡(壁癌)，長期會加速鋼筋腐蝕，嚴重損害房屋結構體。

事故屋

事故屋指曾經發生過嚴重事故的房屋，例如在其中發生過自然死亡事件的居所，常被稱為「凶宅」。

壁癌

「壁癌」是指在牆壁上出現的滲水、白色痕跡、或油漆脫落等現象，常發生於磚牆上，可能是因為附近有水造成潮濕的環境或壁體有裂縫、水密性不佳所致。

嫌惡設施

所謂的嫌惡設施指為了達到公共利益，服務一般民眾，但可能對生活品質、生命健康等造成威脅，因此住戶希望不要在其附近設置的設施，如加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電箱、廟宇、神壇等。

棟距

兩相鄰建築物之間外牆開口部最短清淨距離，計算方法為兩相鄰建築物開口部外牆或外柱最短水平清淨距離，開口部包括窗戶、門或陽台等。

頂樓加蓋

頂樓加蓋是在現有建築的最頂層上再新建一層樓，通常用於增加居住空間，屬於違建。

陽台外推

將住宅原本頂樓部分加建或改建，以增加使用空間及居住品質，稱為頂樓加蓋。在建築法規定下，須經過合法程序及審核，才能進行頂樓加蓋。

女兒牆

屋頂外圍矮牆，主要用於防止墜落，維護安全。底部施有防水壓磚，避免防水層滲水和屋頂雨水漫流。高度根據建築技術規則規定，二層樓以下不得低於一公尺，三層樓以上不得低於一點一公尺，十層樓以上不得低於一點二公尺。並且高度不得高於一點五公尺，避免建築業者刻意加高女兒牆，預留以後搭蓋違建使用。

帷幕牆

帷幕牆是一種建築物外牆結構，它是一層玻璃或其他透明材料和一層金屬或其他實心材料組成的牆，可以在室內外之間提供觀景空間。帷幕牆是一種現代建築設計中常見的元素，有助於增加建築物的美觀度和自然采光。

擋土牆

擋土牆又稱為土石堆石牆或土壘牆，是用於防止土石崩塌或土壤流失的建築物，通常用於山區或坡地區，以維持土地穩定並保護住宅區或道路。它通常由石塊、土壤、混凝土等材料組成。

剪力牆

帷幕牆是指用來防止土砂崩塌的牆壁，常用於邊坡、河岸或山坡上。擋土牆是指用來防止土砂崩塌，支撐土砂等的牆壁，通常設置在山坡或邊坡上。而剪力牆是指在建築物中起到抵抗地震力的結構牆，由於其材質與厚度的特殊性，能承受與吸收地震能量，以保護建築物不受地震破壞。

防火間隔

防火間隔是為了避免火災蔓延到其他地方，確保消防人員能夠迅速隔離火勢，所規定的最小寬度，在法律上規定建築基地如果不靠近兩米寬以上的道路時，必須留下一米半以上的防火間隔，基地內不同建築物之間也必須留下三米以上的防火間隔。這與所有人的生命財產安全有關，所以必須保持清空，不能在防火間隔內設置違建物或任何增加物，這些都屬於危害公共安全的範圍，必須列入優先拆除的對象。

無尾巷

「無尾巷」是指沒有出口的巷道或者是被建築物包圍的巷道。這種巷道通常不能通車或者只能供行人通行。

雙併

雙併是指兩棟或以上建築物在同一地址上進行合併建設的過程。通常是在城市區域內，空間有限的情況下，將多個建築物整合在一起，以提高使用效益，或是改善建築結構。

管理委員會

管理委員會是一種管理公寓、區域性社區或其他共用設施的非營利組織。它由住戶選舉產生，負責管理預算、維修、保養和管理共用設施。管理委員會的職責包括制定管理規則、舉辦會議、執行預算、維持共用設施等。

約定共用

指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

約定專用

公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

容積管制

為了確保土地使用的合理性，適當地控制土地使用密度和居住人口密度、維持公共設施的水準和居住品質，在建築面積與地面積之間設定一定的比例實施管制，稱為容積管制。管制的內容包括建築物的高度、地面積比例、空地比例、前後側院深度、建蔽率和容積率、鄰棟間隔和建築物退縮線等。在全省，除了金門和連江縣外都已實施容積管制。

專有部份

指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

屋頂突出物

屋頂突出物通常包括屋頂水箱和電梯機房等共用設施，由大家共同維護管理，而非屬於個別住戶的專有空間。

退縮建築深度

建築物外牆面自建築線退縮之深度。

牆面線

牆面線指建築物牆面外部的邊界，通常指牆面與地面或牆面與牆面之間的分界線。牆面線是建築物外觀和空間配置的重要要素，也是建築物規劃和建造中的重要指標。

樓地板面積

為了確保建築物的各層樓地板面積，樓地板面積是以牆壁中心線、區劃中心線、或柱心線為基準計算，不包括三分之二以上透空的遮陽板、不突出超過一公尺半的陽台、屋簷、建築物出入口雨遮，或是不突出超過半公尺的雨遮、花台等，但如果每層陽台面積總和超過建築面積的八分之一時，超過部分仍須納入計算。建築設計圖面必須標示各層樓地板面積，以供日後辦理登記之用。

遮陽板

為了降低直射進入室內的陽光，控制室內光環境，達成省能目標，在窗外設置的隔板稱為遮陽板。遮陽板的實際設置需考慮建築物的方位、日射角度等環境因素，以達到最佳的遮陽效果；由於遮陽板無法以固定深度進行控制，因此必須有三分之二以上透空，否則將視為主體建築物並計入建築面積。由於遮陽板的種類繁多，還有可活動的形式，不屬於固定設施，而是建築物的附加物，因此不能計入建築面積，並不用登記面積。遮陽板的選擇和安裝需要考慮建築物的朝向、日照角度、環境因素等，以獲得最佳遮陽效果。

鋼骨結構建築

鋼骨結構建築是指以鋼骨作為主要結構材料的建築物。鋼骨結構能夠承受高的荷載，並且體積較小，易於加工及組裝，因此在建築物的高層建設中常用於頂樓、樓中樓、剪力牆等部位。此外鋼骨結構建築還具有耐震、防火等優點。

SC 建築，鋼骨鋼筋混凝土建築，韌性較佳，搖晃的位移量大，能夠透過搖晃來消耗地震水平力的能量，適合高樓層建築。

鋼筋混凝土建築

鋼筋混凝土建築是由鋼筋和混凝土組成的結構建築。鋼筋是為了增加混凝土構件的抗拉強度和彈性，而加入的鋼材，混凝土則是用來對抗構件所承受的壓力。這種結構方式有著較高的抗震性能，廣泛應用於建築物建設中。

RC 建築，較為堅硬的結構性質，變形較小但會較易破壞，適合用來建造較低的建築物(10層以下)。

鋼骨鋼筋混凝土建築

鋼骨鋼筋混凝土建築是一種建築結構體系，它使用鋼筋和混凝土共同構成結構框架。鋼骨主要用於承受建築物的樑柱和樓梯，而鋼筋混凝土則用於承受建築物的屋面和地基。這種結構體系通常被用於高層建築、地下室、基礎和地基。它具有高強度、耐震性和耐久性。

SRC 建築，鋼骨混凝土建築是一種適合中高樓層 (15-25 層樓) 的結構方式，以鋼骨結構為主體，外層再配上鋼筋與保護層。此結構方式既有鋼骨建築的強度，又有混凝土建築的彈性，柱子強度高可使整個建築重量變輕，並且受地震影響力較小，但建造成本較高

房地產建物專有名詞總結

以上是今天王代書針對房地產建物專有名詞所提出的詳細整理，在大家閱讀本篇文章的過程當中可以發現，其實有很多的名詞平常時候是非常常見的，但即使常見卻未必能完全了解其中的定義，這時候就需要透過搜尋才能完整的解析，你可以將今天這篇文章儲存下來，當作百科全書來閱讀，下一回要是再碰到建物相關問題，有任何不清楚的地方馬上就可以從這篇文章當中獲得解答囉！

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