房地產稅務專有名詞有哪些?這篇文章將會為您詳細地解釋房地產稅務專有名詞,包含房屋評定現值、土地公告現值、財產交易所得稅、奢侈稅、抵押權、宣示登記等等。我們知道,在房地產稅務領域裡,涉及到的名詞數量很多,除了專業人員以外,很多人對這些名詞都不太熟悉。

因此這篇文章將會帶領您輕鬆了解這些常見的專有名詞,並且提供簡潔明了的解釋,讓您對於房地產稅務的相關知識有更深刻的了解。快來閱讀這篇文章,讓自己一個房地產稅務知識專業大升級吧!

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房地產稅務專有名詞總表

房地產稅務專有名詞總表
房屋評定現值 土地公告現值 公告地價
房屋稅 財產交易所得稅 地價稅
契稅 贈與稅 重購退稅
奢侈稅 不動產實價登入 不動產實價課稅
土地所有權狀 建物所有權狀 所有權人
土地謄本 建物謄本 權利範圍
標示部 所有權部 他項權利登記
地役權 地上權 抵押權
抵押設定 法定抵押權 優先購買權
地籍圖 建物測量成果圖 分管協議書
產權調查 地坪 建坪
地號 建號 假扣押
預告登記 保存登記 塗銷登記
預告登記 宣示登記 土地增值稅

以上資訊為王代書獨家整理,欲知細節想繼續往下觀看。

房屋評定現值/土地公告現值/公告地價
房屋評定現值/土地公告現值/公告地價

房屋評定現值

房屋評定現值是一個對房屋進行評估的概念,是計算房屋稅的重要依據。根據房屋稅條例,房屋稅的應納金額是由房屋評定現值乘上稅率得出的結果。房屋評定現值是以「房屋標準價格」為基礎進行計算,並且考慮了房屋標準單價、折舊、路段率等多種因素。房屋稅條例將決定房屋評定現值的權利交給各縣市政府,每三年由不動產評價委員會進行一次評估,以確定該區域的房屋標準單價、耐用年數、折舊標準以及路段率等各項指標。

土地公告現值

房屋評定現值是一個對房屋進行評估的概念,是計算房屋稅的重要依據。根據房屋稅條例,房屋稅的應納金額是由房屋評定現值乘上稅率得出的結果。房屋評定現值是以「房屋標準價格」為基礎進行計算,並且考慮了房屋標準單價、折舊、路段率等多種因素。

公告地價

政府每三年都會進行地價的重新定義,以確保土地的現值能夠反映出當前的經濟情況。在進行定義的過程中,政府將會考慮當年的土地現值、前一期的公告地價、地方財政需求、社會經濟狀況和民眾的承受能力,並且在按照法定程序評估後,在每年的一月一日公告地價。

不同於公告地價,土地公告現值則是作為土地轉移和設定權利時申報土地現值的參考,同時也是主管機關在審核土地移轉現值和補償徵收土地價格的依據。而公告地價則是給予土地所有權人申報地價的價格,以及地方政府根據申報的地價課徵地價稅的作用。

房屋稅

財產交易所得稅是指政府向房屋的所有者課徵的稅款,這些稅款將根據房屋的擁有時間以及房屋的價值進行計算。除了一般稱為「房屋」的建築物以外,其他的形狀特殊的建築物,如夾層住宅、散裝倉庫、油槽、加油站等,也將被納入內部計算。

土地增值稅

把土地移轉給別人時,因土地自然漲價所課徵的稅。納稅義務人因移轉方式而不同。

財產交易所得稅

「財產交易所得稅」是指因財產或權利的「交易」所得到的收益而需要繳納的稅款。在一般的房地交易中,賣方因賣出房地所得到的收益是需要課稅的,然而,在土地出售時已經繳了土地增值稅,因此為避免重複課稅,土地部分的交易不再課徵財產交易所得稅。現行的規定,只有房屋(建物)的部分需要繳納財產交易所得稅。簡單地說,就是指曾經買賣過房子的人,不論是賠錢還是賺錢,都需要繳納財產交易所得稅。

地價稅

舉凡已規定地價之土地,除依法課徵田賦者外,土地所有權人所有之土地都要課徵地價稅。

契稅

指當買購房屋時,須向政府繳納的房屋契稅。房屋的所有權可能因為交易、贈予、交換、分割、設定典權、占有等行為而取得。不同的契稅有不同的稅率,繳納的責任人也不同。在向政府申請物權登記的公定契紙憑證時,必須先繳納印花稅,並貼在契紙後方,或向稅捐單位申請開立繳款書繳納,方能使契約具有效力。

贈與稅

當財產所有人在生前,把財產贈與給別人所產生的稅賦。由於財產的受贈者屬於「不勞而獲」,所以政府為了社會公平正義而有「贈與稅」的出現。為了鼓勵社會公益、以及民眾親情風俗的考量,以下情形是不課徵贈與稅的:

  1. 捐贈給各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關的財產。
  2. 捐贈給公有事業機構或全部公股之公營事業的財產。
  3. 捐贈給依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準的教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業的財產。
  4. 扶養義務人為受扶養人支付的生活費、教育費及醫藥費。
  5. 做為農業使用的農業用地及其地上農作物,贈與給法定繼承人者,不計入這個土地及地上農作物價值的全數。
  6. 配偶相互贈與的財產。
  7. 父母於子女婚嫁時所贈與的財物,總金額不超過一百萬元。
重購退稅/奢侈稅/不動產實價登錄
重購退稅/奢侈稅/不動產實價登錄

重購退稅

若涉及出售或再次購買自用住宅,無論是先購入再轉讓還是先轉讓再購入的時間,只要在兩年內完成,出售自用住宅的財產交易所得稅,就可以在申報綜合所得稅時申請與其他綜合所得稅抵扣或進行退稅。另外還有一種是土地增值稅自用住宅的再次購買退稅。

奢侈稅

為達到公平稅制,抑制高價貨物短期交易,政府對奢侈消費行為進行稅務課徵。對於價值三百萬元以上的私人飛機、遊艇、汽車等高級貨物,以及價值五十萬元以上的高爾夫球證、俱樂部會員證等,政府將課徵10%的奢侈稅。若非自用住宅在一年內轉手,則需課徵15%的奢侈稅;在一至兩年內轉手,則課徵10%的奢侈稅。

不動產實價登錄

為了確保不動產交易的實際價格得以登錄,將由內政部所屬的地政機關負責登錄工作。這項計畫預計在 2012 年 7 月 1 日正式實施。無論是權利人、地政士還是不動產經紀業者,在完成不動產買賣案件的所有權移轉登記後,必須在三十天內向主管機關申報登錄土地和建物成交案件的實際資訊。代銷預售屋的代銷業者,在代銷契約屆滿或終止的三十天內,也應向主管機關申報登錄成交案件的實際資訊。對於逾期未登錄或不實登錄者,將處以三萬元至十五萬元的罰款。

不動產實價課稅

以往不動產買賣的成交價格曾以政府所制定的「評價價格」作為課稅的依據,其中建物的評價價值主要用作課徵契稅的標準,土地的公告價值則是課徵土地增值稅的準則,然而這些價格與實際的「成交價」存在一定差距,通常評價價格比市價低得多,因此政府課徵的稅額也相對較少。因此,為了符合「漲價歸公」以及「稅收公平」的原則,並抑制房地產的過度炒作,政府與一些專家強烈倡議以實際的成交價作為課稅的依據,但是在此前,必須等到相關配套措施的完備和社會的共識,才能實施實價課稅。

土地所有權狀

土地於登記完畢後,登記機關發給所有權人土地所有權狀。土地所有權狀的內容如下:

  1. 所有權人:土地所有者。
  2. 管理人:例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟…等。
  3. 住所:指所有權人之戶籍所在地。

土地標示: 

  1. 座落:土地所在地,目前依市、區、段、小段為記載 
  2. 地號:目前依段落每筆土地編訂一地號 
  3. 地目:依土地使用編定區分:建、林、旱田等地目 
  4. 面積:以公制單位計公頃、公畝、平方公尺、平方公寸。
  • 權狀範圍:指土地所有權人擁有該土地的範圍。
  • 原因日期:指公定契約書訂定日期,核算土地增值稅,前次移轉地價之日期。
  • 登記日期:地政機關依法登記於登記簿之日期,此為發生對抗第三者效力之時刻。
  • 權狀字號:地政機關核發權利書狀之字號。
  • 發狀日期:地政機關核發權利書狀的日期。

建物所有權狀

房屋於登記完畢後,登記機關發給所有權人建物所有權狀。建物所有權狀內容如下:

  1. 所有權人:建築改良物所有者。
  2. 管理人:例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟…等。
  3. 住所:指所有權人之戶籍所在地。
  4. 基地座落:指房屋所座落的土地。
  5. 建物門牌:指房屋之所在地。
  6. 建號:目前地政機關針對前一有登記之房屋均依段落編定一建號,以便於管理。
  7. 建築完成日期:指使用執照核發的日期。
  8. 建築式樣:目前建築式樣有本國式及西洋式。
  9. 主要建築材料:指房屋所用之建材,目前有木造、加強磚造、鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土。
  10. 建物面積:依公制單位計包括:
    1. 主建物面積:即室內面積
    2. 附屬建物:指陽臺、花台、露臺等
    3. 公共設施:指共同使用部份,包括:屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下層等。
  11. 權利範圍:指建物所有權人擁有該建物的範圍。
  12. 登記日期:地政機關依法登記於登記簿之日期,此為發生對抗第三者效力之時刻。
  13. 權狀字號:地政機關核發權利書狀之字號。
  14. 發狀日期:地政機關核發權利書狀的日期。

目前針對公共設施 (即共同使用部份) 已不另發所有權狀。

所有權人/土地謄本/建物謄本/權利範圍
所有權人/土地謄本/建物謄本/權利範圍

所有權人

擁有權利人。例如在公寓大廈管理規定中區分的所有權人,是指擁有那間房子的主人,通常是住戶,但如果出租給他人,租客並不是所有權人,只是承租人。

土地謄本

土地登記簿是地籍登記簿的一種,記錄了土地、所有權和其他權利相關的登記事項,可供民眾申請參考;土地所有權狀係登記機關辦理完土地登記後發給權利人的證明文件,非土地權利人不得申請補發或更改。

建物謄本

建物登記簿是建築物的登記簿,記錄了此建築的相關資料,例如面積、所有權人、登記日期、地目等等。每個建物都有建物登記簿,土地當然也有土地登記簿。簡單地說,就像我們的身份證一樣。

權利範圍

土地在總面積中持有的範圍,例如:1000 平方公尺的土地,權利範圍 100 分之 1,則實際持有的土地面積就是 10 平方公尺 (1000 * 1%)。

標示部

土地建物登記簿謄本是一份重要的文件,它包含了關於土地和建物的所有信息。這份謄本分為三大部分:標示部分、所有權部分和他項權利部分。標示部分記錄了關於土地和建物的詳細信息,包括登記日期、登記原因、地目、等則、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號和其他登記事項等資料。

所有權部

所有權部分是記錄土地和建物所有權人相關資料的重要部分,資料欄位包含登記次序、登記日期、登記原因、事件發生時間、所有權人姓名、戶籍地址、身份證號碼、生日、權利範圍、權狀編號、當期申報地價、上次移轉現值或原規定地價、過往取得權利範圍、相關其他權利登記次序和其他登記事項等資料。由於這些資料,我們可以了解到該土地的所有權人如何獲得土地和在什麼時間獲得。

他項權利登記

他項權利是指除土地和建物所有權以外的財產權。包括地上權、永久權、地役權、抵押權、典據權和土地法第 133 條規定的耕作權。他項權利證明書是權利人享有他項權利的證明文件。

地役權

土地使用人在他人擁有的土地上享有的非營利性利益是通過契約或遺囑所確立的。這樣的使用權利允許土地使用人在特定的土地上獲得有限的使用權,這是為了方便他使用自己的土地而使用他人的土地的權利。例如,擁有地A的人可以要求擁有地B的人不要在其土地上建造高樓,以確保他可以欣賞遠處的風景。

地上權

地上權是指「以在他人土地上建造建築物或其他工程物為目的,並使用其土地的權利」。地上權可分為「普通地上權」和「區分地上權」,前者給予了對土地上下有全面使用權利,而後者則限制於「特定空間範圍內」,例如,捷運公司為了取得穿過他人土地下方的隧道權利,可以只設定地下幾公尺範圍內的區分地上權。

抵押權

抵押權是一種金融擔保措施,其中所涉及的擔保物必須是不動產,可由債務人或第三方提供。在設立抵押權之後,擔保物的所有人仍然可以保有這一擔保物並繼續使用,但是,如果債務人在到期時無法償還債務,抵押權人就有權將該擔保物拍賣,並可以優先得到賣出價格的償還。

抵押設定

設定流程:

備齊文件 (土地登記申請書、土地建築改良物抵押權設定契約書正副本、權利書狀、申請人身分證明、義務人印鑑證明 (抵押權人為金融機構,義務人為自然人者,免附印鑑證明)、其他依法律規定應提出之證明文件)。

  1. 填寫土地登記申請書。
  2. 填寫土地建築改良物抵押權設定契約書。

法定抵押權

法定抵押權是指基於法律規定而產生的抵押權,並不需要登記即具有效力。相對地,一般的抵押權是由當事人合意設定,必須經過登記才能生效。以下是兩種常見的法定抵押權:

承攬人之法定抵押權:當承攬人從事建築物或其他土地上之工作物,或是進行這些工作物的重大修繕時,就可以藉由承攬報酬額的權利,要求該工作所附屬的不動產擔任抵押品,而且可以對於該不動產進行登記抵押權的要求。如果是尚未完成的工作物,承攬人也可以提出預先登記抵押權的申請。

國民住宅條例之法定抵押權:當政府出售國民住宅及其基地時,買賣契約簽訂後所有權就會轉移給承購人。由於買賣所產生的債權,債權人就會對於該住宅及其基地享有第一順位的法定抵押權,並且優先受償。如果是申請貸款自建國民住宅,貸款機關就會對於該住宅及其基地享有第一順位的法定抵押權,也可以優先受償。

優先購買權

指土地或建物出賣時,第三人有依同一價格同一條件優先承買之權利或特定人應依約定或法律規定,對於所有人出賣動產或不動產時,有依同樣條件優先承買之權利。賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時,優先購買權人可訴請塗銷第三人已登記之所有權。

地籍圖

地籍圖是一種平面圖,用來標明土地的形狀、權利四至範圍、土地使用狀況(也稱地目),並且為每塊土地編制了獨特的地號。地籍圖是在地籍測量後,根據實地測量結果按照一定比例尺展繪而成。當人民需要地籍圖的相關資料時,可以依法向地政機關申請取得「地籍圖謄本」。這份謄本是地籍圖的一份副本,具有與原圖同樣的效力,可以用來證明土地的所有權及其相關資訊。

建物測量成果圖

建物測量成果圖是根據竣工圖在完工時所繪製的,謄本和權狀上的資料都是透過建物測量成果圖上計算的坪數來認定。此外,透過建物測量成果圖,也可以核對房子是否有增建或違建的情況。

分管協議書

分管協議是指在公寓大樓中,所有權人按照共有部分區分權利,並且經由書面協議予以分管,由特定的人使用。大部分的分管協議是為了停車位或一樓、頂樓空地的使用權。例如,一樓花園是公共設施,在一樓住家的後門設置,只有一樓的住戶可以進出,因此在住戶規約中明確載明該使用權是由特定住戶所有。

產權調查

在購買房屋前,了解產權是否清楚是非常重要的前置作業。產權調查可透過查詢土地及建物登記簿、地籍圖、建物測量成果圖以及土地使用分區證明等資料進行。透過產權調查可以了解房地產是否合法,有無違反使用管制法令,權利來源是否正當,以及有無被查封或負擔貸款等情況。調查清楚可以避免日後可能產生的糾紛,這就是產權調查的目的。房仲通常會進行產權調查,並且製作不動產說明書提供給買方參考

地坪/建坪/地號/建號
地坪/建坪/地號/建號

地坪

土地的坪數通常是指地面的實際面積。例如,若土地面積為50坪,則地坪也是50坪。若在此土地上建造了一棟四層樓的建築物,每層樓面積為30坪,則建築物的總建坪數為30×4=120坪。

建坪

建築物的建坪是指該建築物所建構起來的總面積。例如,若土地面積為50坪,則地坪也是50坪。若在此土地上建造了一棟四層樓的建築物,每層樓面積為30坪,則建築物的總建坪數為30×4=120坪。建築物的建坪數是衡量建築物規模的重要指標,通常會被用來計算租金或售價等價值相關事項。

地號

所屬的土地的代號。

建號

所屬房屋的代號。

假扣押

在民事訴訟中,債權人為確保金錢債權能夠得到清償,在尚未提起訴訟或判決確定前,可以向法院申請假扣押裁定,進而聲請假扣押的強制執行程序,以保障自己的權益。

預告登記

假扣押是指為了保全對於他人土地權利之請求權,請求權人向登記機關申請限制登記名義人處分土地權利的一種措施。請求權人需要檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,目的是為了阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

保存登記

建物所有權第一次登記是指房屋興建完成後,憑使用執照向地政事務所申請第一次測量及登記(需要連件辦理),正式取得建物所有權狀的程序。如果房屋興建完成後沒有進行保存登記,雖然不違反法律,但會被視為一種違建。因為沒有所有權狀,在日後產權上容易發生問題,也會影響到日後的房屋交易。因此,為了保障自己的權益,建議在完成房屋興建後及時辦理建物所有權第一次登記

塗銷登記

完全消滅登記是指已登記的權利因法定或約定原因,如拋棄、存續期間屆滿、債務清償、行使撤銷權、法院判決等,而消滅且完全失去效力,因此需要向登記機關申請完全消滅效力的登記。例如,在貸款時設定抵押權的設定登記,待債務清償完畢時,需辦理抵押權塗銷登記,使抵押權完全消滅。

預告登記

預告登記的目的在於保障對於土地權益之請求權,因此在預告登記未塗銷前,登記名義人對該土地所為之處分,如有妨害該項保全請求權者均無效。例如,甲向乙購買一筆土地,但土地上還有抵押權,為保障甲的權益,二人約定先在土地上作預告登記,待乙將抵押權塗銷後,才能辦理預告登記的塗銷登記和移轉登記,以防止乙遲遲不願塗銷抵押權或轉賣土地。

宣示登記

這種登記的法律效力在之前已經產生,但為了讓公眾能夠查閱 (公示效力),因此必須以登記的形式加以補充。例如繼承登記,當某人去世後,雖然權利和義務已經根據繼承產生,但登記謄本上仍然只會顯示已故人的名字。為了讓大家知曉,必須先辦理繼承登記,才能進一步進行其他的移轉登記。這種登記的主要目的在於公示權利的變更,以保障權益的確定性。

房地產稅務專有名詞總結

以上是王代書對於房地產稅務專有名詞的總整理,透過本篇文章,希望大家對房地產稅務專有名詞都能有更深刻的了解,以後遇到稅務相關問題時,就能更自在地解決問題。知識確實是力量,積攢專業知識是很重要的。如果仍有疑問,歡迎向王代書諮詢,我們將以專業態度和速度為您解決稅務相關問題。

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