房地產買賣專有名詞有哪些?買賣房地產是一件嚴謹且繁瑣的事,而了解各種專有名詞是必不可少的。本文將為您解密常見的要約書、定金、不動產說明書、交屋、公告地價、成屋履約保證制度等名詞,讓您深入了解房地產買賣的細節。這些名詞不僅影響買賣的流程,還與您的權益息息相關,因此掌握它們的意義對於您的房地產投資是至關重要的。讓我們一起深入了解,讓您在買賣房地產時更加精通且放心吧!

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房地產買賣專有名詞總表

房地產買賣專有名詞總表
要約書 定金 斡旋金
買賣契約 不動產說明書 現況確認書
簽約 完稅 交屋
公契 私契 公告現值
兩價分離 預售屋 新成屋
中古屋 法拍屋 銀拍屋
用印 金拍屋 代標公司
點交 不點交 現況點交
委託書 專任委託 一般委託
地政士 仲介 代書
建商 代銷 高專
普專 仲介費 買賣不破租賃
漏水保固 成交行情 廣告戶
銷售率 登記規費 登記費
書狀費 公告地價 公告現值

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要約書/定金/斡旋金
要約書/定金/斡旋金

要約書

當消費者透過仲介業者購買房屋時,除了支付仲介費外,也有可能只需簽署一份要約書給仲介公司,不須支付任何金額。仲介公司便將以此份要約書與房東協商交易。當房東同意買方的價格與條件,買賣雙方就可以正式會面簽署買賣合約

定金

「定金」與「訂金」並非同一概念。「定金」是在我國《擔保法》所列五種擔保形式之一,被用作履行合同的保障。給予定金的一方,若未能履行合約義務,將無權向對方索回定金;而收受定金的一方如未能履行合約義務,則須將定金返還兩倍。因此「定金」是法律間的交擔保契約。在支付金額方面,「定金」與「訂金」的支付皆由雙方約定,然而「定金」的支付不得超過物品金額的 20%。

斡旋金

為了確保房地產交易的金額巨大以及確認買家購屋意向並保證雙方的權益,近年來仲介公司制定了「斡旋金」的制度。這是當顧客委托仲介公司時,如果出價和屋主的價格有差距,為了顯示買家的誠意,仲介公司通常會要求買家提出一筆「斡旋金」來與屋主進行議價。

買賣契約

買賣契約被民法歸類為著名的契約類型,在民法債權編的第二章第一節得到詳細規範,其重要性可見一斑。人們的日常生活與買賣契約密不可分,從早上買早餐到到便利商店購買飲料、逛百貨店買東西,甚至是組建家庭與創業需要買新房子,都是買賣契約的一部分。

不動產說明書

房地產公司對銷售房屋的說明書不僅包含標本、地籍圖、使用分區證明、增值稅等必要資訊,更透過周遭環境的描述等形式,展現房屋的完整風貌。

現況確認書

在簽署房地產交易契約時,雙方對房屋狀態、裝潢設施等資訊填寫的單子將作為交屋的依據,以避免爭議的發生,並且明確指出房屋瑕疵的責任所屬。

簽約/用印/備證流程
簽約/用印/備證流程

簽約

在雙方進行購買的時候,除了在簽約前應該對契約內容進行仔細核實外,在簽約時更需要對契約約定事項的可行性(例如搬遷時間、貸款償還時間等)確切有掌握再進行簽約;如果雙方的貸款銀行不同,更需要先確認銀行的營業時間以避免時間上的衝突造成延誤。

用印

買賣雙方必須將有關的文件如報稅、過戶等的證明文件交予代理人,由代理人代表雙方繪製相關文件,包括增值稅申報表、契稅申報表、公契、所有權轉移契約書、登記申請書等,並且確認買賣雙方的印章已經盖好。同時買方需支付第二期款項。

「買賣雙方將必須將所需的證明文件如報稅、過戶等交予代理人,代理人會在增值稅申報書、契稅申報書、公契、所有權移轉契約書、登記申請書等文件上代表雙方蓋上印章,並且確認買賣雙方的印章已經完成。在此同時,買方需要支付第二期的款項。」

備證流程

  • 備妥證件:印章、印章證明文件、戶口名簿影本或戶籍謄本。

承辦代書將代表買賣雙方繪製增值稅申報書、契稅申報書、公契、所有權轉移契約書、登記申請書,並在上面蓋上印章。如果買方需要辦理銀行貸款,也應在此時決定銀行以及需要用印的資料。

  • 銀行貸款申請程序:收件、審查、估價、對保、用印、核貸撥款,大約需要兩到三星期的時間。
  • 備齊相關文件:印章、印章證明、戶口名簿影本或戶籍謄本。由代理人代表雙方在增值稅申報書、契稅申報書、公契、所有權轉移契約書、登記申請書等文件上蓋印,若買方需要申請銀行貸款,應在此時決定銀行並確認需要用印的資料。銀行貸款申請過程包括收件、審核、估價、對保、用印、核貸撥款,約需兩至三週的時間。

完稅

待稅項核准後,集郵代書人會向買賣雙方通知繳付稅款,此時買方需要付出第三期款項。繳稅流程如下:

  1. 稅捐機構核發稅單。
  2. 代書人通知買賳雙方在規定時間內繳付契稅及增值稅。
  3. 買方需准備相關證件和資金,包括:印章、給予賣方繳付完稅款、簽訂與尾款額度相同之商業支票交付代書、
  4. 代書人開始進行過戶及設定其他權益。
  5. 代書人與買賳雙方約定繳稅時間和地點。

交屋

付款完成之後,賣方應即與買方進行房屋移交程序,內容必須符合不動產交易契約中的細節,並建議進行現場移交,以防止未來的糾紛。

交屋流程:

  1. 律師前往政府機關獲取房屋變更所有權並協調交屋、付款時間。
  2. 進行點交。
  3. 歸還保證金。
  4. 交出房屋鑰匙、遙控器和住戶規則。
公契/私契/公告地價/公告現值
公契/私契/公告地價/公告現值

公契

作為轉移產權的工具,通常是由買方委託的代理人負責辦理,有確定的文件編寫方式,「公契」應繳納印花稅

私契

一般買賣房屋簽約的契約為「私契」,除了約定買賣總價外,還要有每一次付款金額、時間等。「私契」不用貼印花

公告地價

政府每三年舉行規定地價調整或重新定價,參考當年的土地市值、上一期的公告地價、地方財政需求、社會經濟情況以及民眾承受能力,按法定程序評估並在一月一日公佈地價,其作用是供土地擁有權人申報地價後作為課徵地價稅的依據。

公告現值

即公佈土地市值,是直轄市或縣市政府對於轄區內的土地,定期調查其地價變動,將地價相近的土地劃分為同一地價區間,並估算區間地價後,經由地價評議委員會評定,作為編製土地市值表,於每年一月一日公佈,作為政府課徵土地增值稅的依據以及徵收私有土地補償地價的標準。

兩價分離

「兩價」指的是「公告土地現值」和「公告地價」。從八十年七月一日開始,政府實施了「兩價分離」政策,「公告土地現值」只是作為評定「公告地價」的參考,兩者是有所區別的。

預售屋/新成屋/中古屋/法拍屋
預售屋/新成屋/中古屋/法拍屋

預售屋

預售屋,也稱為未完工住宅,是指已經獲得建築許可證,但尚未開始施工或正在施工過程中,已經進行預售的房屋。這種預售方式是台灣特有的房屋銷售產品,旨在減輕買房者的經濟負擔,同時也可以降低開發商在施工期間的財務壓力和資金需求。

新成屋

「新成屋」指的是在取得使用執照後,三年內未經過轉手買賣的房屋。這種房屋是未曾被使用過的,所有權人仍是建築投資商或地主,但如果房屋已被轉手,那麼即使是剛建造完成的新建築物,也會被列為中古屋。新成屋的出現是為了減輕買家的經濟負擔,同時也為了減少建築開發者在施工期間的財務負擔與資金需求。

中古屋

房屋如果已經經過多次買賣轉手或者興建完工已經領取使用執照超過三年以上,就稱為中古屋。根據基本定義,中古屋有兩種情況,即使是剛興建完成的房屋,如果已經有轉手買賣的情況,就算是中古屋;另一種情形是即使房屋名義還在原始建築者,但建築已經領取使用執照超過三年,也是中古屋。因此,中古屋不一定是老房子,新興建的房子也有可能是中古屋。

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法拍屋

透過法院拍賣過程出售的房屋,就被稱為法拍屋。通常,它們是銀行因抵押而受到的債務,被迫通過法院進行拍賣以解決逾期債務。法拍屋的價格通常比市場價格便宜很多,如果沒有得標,您甚至可以找到一些物超所值的房屋。然而,參與競標法拍屋必須非常熟悉拍賣流程,並對拍賣物品有相當程度的瞭解,否則您可能會遇到一些難以解決的問題。

通常,法拍成果是以投標價格達到拍賣最低價格,投標價格最高者為得標人,如果投標人願意出的最高價格相同,以當場增加最高者為得標人;如果沒有人增加價格,則通過抽籤決定得標人。如果沒有得標,就是流標。

金拍屋

金拍屋與法拍屋在法律上的權利義務關係是一樣的,但最大的差異在於金拍屋的拍賣過程是由公正的第三方公司執行;而法拍屋則是由法院本身執行拍賣過程。

銀拍屋

法拍屋在經過一次、二次、三次,甚至四次拍賣過程中,皆無人出價且無法成交,債權銀行為確保最低債權並消除呆帳,在不得已的情況下,將這些貶價的法拍屋接收並移轉到債權銀行本身名下。透過簡單的整理與修繕後,委託專業不動產拍賣公司進行現場拍賣,即為一般人所謂的「銀拍屋」。因為銀拍屋在出售前產權屬於銀行,因此不存在金拍屋無法成交的風險,且通常都可以先行看屋。

代標公司

代理標購的公司負責代表買家參與法院拍賣的房屋和土地,從提供拍賣資料、篩選投標报價、轉移產權到點交房屋,都是代理標購公司的服務範圍。

點交

法院將房屋的使用權和所有權一同轉移給買受人,只要拍賣記錄上有註明點交,買受人就可以向法院申請執行交屋程序。

不點交

法院將房屋的所有權轉移給買受人,但不會轉移使用權,如果拍賣記錄上没有註明點交,法院不接受買受人申請執行交屋,即使買受人已經向法院買到了房屋的產權,但仍需由買受人自行與佔用人協商,法院不負責強制執行交屋程序。

現況點交

法院根據房屋當時的實際情況交給買受人,但房屋如果有任何缺陷法院不負責。

在法院拍賣公告中常常會出現「空房」、「拍定後交」或「依現狀交」、「部分交,部分不交」以及「租賃除去若確定,則交」等涵義不清的說明。其中,除「空房」較無疑議外,其餘情況均可能影響未來交房的難易,因此決定購買法拍房前,對相關法律(例如:民法、強制執行法等)之規定需事先加以瞭解。

委託書

當賣家將房子委托經紀人代賣時,經紀人會與賣家簽訂委托書,內容包含:不動產標示、雙方權利義務、委托價額、委托期間、附贈設備、標的物現狀說明書、買賣價款支付方式等。在委托期間內如欲更改合約內容,經紀人會另外簽立「委托事項變更合約書」。該合約將由經紀人與賣家共同簽章確認無誤後,開始生效。

專任委託

賣方只委托一家不動產經紀公司銷售,簽約期間不得委托其他公司,也不可自行銷售。

一般委託

多位不動產經紀人同時代表賣方銷售,可能會出現重複販賣的情況。透過成屋保證制度,銀行或保證公司扮演保證人並提供保證書,所有買賣雙方的款項必須存放於銀行專戶中,待成交當天完成手續後再由雙方一次交款、一次交權狀,確保買賣雙方資金安全。

地政士/仲介/代書/建商
地政士/仲介/代書/建商

地政士

曾稱為「土地代書」,現已正式命名為「地政士法」,通過90年10月的立法。為了執業,地政士必須通過專技特考,業務內容包括代表房地產權利人和義務人申請土地登記移轉。可執行下列業務:

  1. 代理申請土地登記事項。
  2. 代理申請土地測量事項。
  3. 代理申請與土地登記有關之稅務事項。
  4. 代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
  5. 代理申請土地法規規定之提存事項。
  6. 代理撰擬不動產契約或協議事項。
  7. 不動產契約或協議之簽證。
  8. 代理其他與地政業務有關事項。

仲介

房屋仲介的主要角色就如同媒人,協助撮合供需雙方,使買方能夠購買到適合的房屋,使賣方能夠快速賣出房屋,促使買賣雙方成交。

代書

等同地政士。

建商

建造房子的建設公司。

代銷

建築公司委任代銷公司推銷預售住宅或新建住宅。代銷的涵蓋範圍非常廣泛,包含:項目包裝、廣告行銷策略(包括找誰代言)、銷售方式等等。

高專

高專,高級仲介是沒有底薪的(有些公司有給勞保),當成交收到佣金時再依比例分配佣金:一般是收到佣金的45% – 70%作為獎金。

普專

普專,普通仲介是有底薪的,在入職一、二個月後會有責任額,如未達責任額可能會扣除底薪,超過責任額再分配額外佣金,佣金大約在15% – 25%之間

仲介費

購買或銷售房屋時,透過仲介公司的協助會涉及仲介費用,根據內政部的規範,買賣雙方一般需向仲介公司支付服務費,上限為 6%,其中賣方 4%,買方 2%,然而仲介費並非不可協商,並須根據具體情況談判。

漏水保固

根據《民法第 365 條》的規定,如果房屋的漏水問題是由前任主人造成的,前任主人必須承擔瑕疵擔保責任,買方有權在半年內向賣方要求賠償,以及在 5 年內解除合約。但是,證明起來相當困難,因此許多仲介公司也提供防水保障制度,且不需要額外支付費用,不同公司的內容略有不同,通常保障期限約為半年。

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成交行情

實際房屋成交價格的平均數值。由於各區的價格不同,通常可以通過查詢行政區或附近的道路段了解房價。

買賣不破租賃

在租賃期間,出租方出售房屋給第三者,租賃合同對於買方(新房主)仍然有效,不能以合同無效為由要求承租方搬遷。

不定期租賃

租賃期限到期,雙方沒有再簽署合同,承租者繼續使用房子,房主也不反對,稱為無固定期限租賃。

廣告戶/銷售率/登記規費
廣告戶/銷售率/登記規費

廣告戶

建築物已經完工或者正在施工,但已完成低層樓的結構體,為了延長銷售期並增加銷售量,開發商選擇適合而未售出的單元作為銷售樣板的房屋,完成室內裝修的工程以吸引客戶購屋的欲望,這些作為實際銷售樣板的房屋就稱為廣告戶。通常廣告戶是已經完成裝潢的實物屋,開發商不可能保留不賣,但因為室內格局已經固定,經一段時間的人流觀看,因此在售價上會比較有彈性,對於不希望花錢再裝修購買傢具的消費者而言,不失為一個好的選擇。

銷售率

營建公司推出的新房量與實際銷售量的比。分析各別營建公司業績,推案量和銷售率是重要的觀察指標,而營建業的推案方式有「先建後 銷」或「預售」兩種。若以「先建後銷方式」推案,當年推案賣出的部分即為當年的業績,賣出之前預售房銷售時未賣出的餘房亦同,皆以銷售年度認列業績。若以「預售」方式推案,入賬期間可能為一兩年完工交房後,故營建業入賬有落後景氣的特點。

登記規費

辦理土地登記、建物登記時要繳納的地政相關費用。分為「登記費」和「書狀費」兩種。

登記費

依土地法及相關法令繳納的費用,未滿新台幣 1 元不收費,標準如下:

  1. 他項權利設定、移轉登記:按權利價值千分之一計徵
  2. 建物所有權第一次登記:按建物權利價值千分之二計徵
  3. 權利變更登記:按權利價值千分之一計徵
  4. 土地總登記:按申報地價或權利價值千分之二計徵
  5. 他項權利內容變更登記:除權利價值增加部分按權利價值千分之一計徵外,其餘免費
  6. 標示變更登記:免費
  7. 更正登記:免費
  8. 預告登記:免費
  9. 更名登記:免費
  10. 住所變更登記:免費
  11. 塗銷登記:免費

書狀費

土地所有權狀、建物改良物所有權狀及他項權利的證明書狀,每張新台幣 80 元。

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房地產買賣專有名詞總結

有了這些基本的了解,您現在就可以很有信心地進行房地產交易了!然而,即使您是一位經驗豐富的房地產投資者,交易過程中仍然可能會有各種疑問。如果您需要更多的幫助和指導,或者想獲得專業的法律建議,請不要猶豫,隨時聯繫王代書諮詢。我們的專業團隊將竭誠為您提供最優質的服務,協助您完成交易並解決您的任何困難。我們將在您的房地產交易過程中與您同在,為您提供全面的支援。 聯繫我們,為您的房地產交易保駕護航。

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