房地產都市更新專有名詞有哪些？都市更新相關常見名詞解釋有懶人包嗎？都更、建商合蓋、建蔽率是什麼意思？住一、住二、住三、住四是代表什麼呢？
商一、商二、商三、都市變更新容積獎勵、坪效計算如何區分？
房地產都市更新專有名詞有許多種類，不管是自辦更新、協議合建、老屋拉皮、釘子戶、公聽會、同意書、都更單元等等，有許多專業的名詞總是讓大家搞不清楚其中的差異為何，每當碰到都市更新專有名詞的應用時，總讓人一個頭兩個大，而今天這篇文章正式為了解惑而生，透過一篇文章5分鐘的時間讓大家一次搞懂所有必須要知道的房地產都市更新專有名詞！
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房地產都市更新專有名詞總表
| 房地產都市更新專有名詞總表 | ||
| 都更 | 建商合蓋 | 建蔽率 |
| 容積率 | 權利變換 | 住一 |
| 住二 | 住三 | 住四 |
| 商一 | 商二 | 商三 |
| 都市變更新容積獎勵 | 坪效計算 | 自辦更新 |
| 協議合建 | 老屋拉皮 | 釘子戶 |
| 公聽會 | 同意書 | 都更單元 |
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都更
依照《都市更新條例第一條》：都市更新是為了提升都市土地的有計劃再開發利用，恢復都市功能，改善居住環境，進而增加公共利益。這意味著，都市更新的目的是為了將這些荒廢的社區資源重新利用，同時讓新舊社區在生活機能和環境景觀上的差距減小，並且使這些老社區再次蓬勃發展。
建商合蓋
建商與原地主進行的一項協議，是指建商對某塊土地的期望價值，並與原地主進行討論合建新房子的詳細安排。這是一種土地再開發的方式，旨在結合建商的技術和資源，與地主的土地資源，進行合理的分配和協調，以達到共同的經濟效益。
建蔽率
「建蔽率」是一個對於建築物在基地上投影面積的限制。它代表建築物在基地面積上的最大投影面積與基地面積的比例，例如，基地面積為 200 平方公尺，而周圍區域規定的建蔽率為 60%，則一樓的樓地板面積可能最多為 120 平方公尺，其餘的 80 坪空地可以用作退縮植栽、中庭、戶外休閒設施等用途。
容積率
容積率是一個指示建築面積與土地面積比值的指標，用於限制建築物的最大面積。通俗地說，容積率是一個描述一塊土地上可建築物面積的比例，通過將建築物面積除以土地面積並乘上百分比得出。舉例來說，若一塊土地面積為100平方公尺，並且容積率被設定為500%，則這塊土地上的建築物面積可以達到500平方公尺，相當於五層樓。
| 分區類別項目 | 住宅區 | 商業區 | 工業區 | ||||||||||||
| 住一 | 住二 | 住二之一 | 住二之二 | 住三 | 住三之一 | 住三之二 | 住四 | 住四之一 | 商一 | 商二 | 商三 | 商四 | 工二 | 工三 | |
| 容積率 (%) | 60 | 120 | 160 | 225 | 225 | 300 | 400 | 300 | 400 | 360 | 630 | 560 | 800 | 200 | 300 |
| 建蔽率 (%) | 30 | 35 | 35 | 35 | 45 | 45 | 45 | 50 | 50 | 55 | 65 | 65 | 75 | 45 | 55 |
權利變換
權利變換與傳統的合建有類似之處，並且對於建商來說，權利變換具有很好的誘因，可以解決合建無法解決的問題。首先，權利變換的決策需要達到多數同意，而傳統的合建只要有一位地主不同意就無法進行合建。其次，權利變換的稅收優惠，傳統合建則需要繳交土地增值稅。在都市更新的獎助條款中，對於建商折抵的房屋，是免除土地增值稅的。
住一
住一，是第一種住宅區，其目的在於維護最高的居住環境，主要提供獨立或雙併的住宅，保持最低的人口密度和建築密度，以防止非住宅用途的區域被劃定為住宅區。
住二
住二，第二種住宅區：為保持較高的實質居住環境水平，提供建設各種住宅以及日常用品零售業或服務業等使用，保持中等的人口密度和建築密度，並防止工業和稍具規模的商業等使用而劃定的住宅區。
住三
住三，第三種住宅區，為維護一般的居住環境水準，主要供置各類住宅和一般零售業等用途，保持較高的人口密度和建築密度，並限制工業和較大型商業等用途，此區稱為住三區。
住四
住四，第四類住宅區：為了保持基本的實質居住環境水準，提供各種住宅和公害最輕微的輕工業、一般零售業等使用，並防止一般大規模的工業、商業等使用，而劃定為住宅區。
商一
商一，第一種商業區：為滿足住宅區日常生活所需的零售業、服務業以及與其相關的商業活動而設立的商業區。
商二
商二，第二種商業區：旨在提供住宅區和地區性的零售業、服務業以及與之相關的商業活動所需的用途空間，是明確規劃為商業區的地區。
商三
商三，第三類商業區：旨在為地區性的零售、服務、娛樂、批發業及相關商業活動提供使用的商業區。
都市更新容積獎勵
臺北市的建築容積獎勵項目共有六大項，旨在獎勵那些協助都市更新的建築商，使其得以在容積獎勵的規定下進行建設活動。
- 原容積高於法定容積的獎勵
- 維持合理居住水準的獎勵
- 配合更新時程的獎勵
- 考量地區環境狀況的獎勵
- 更新基地規劃設施的獎勵
- 處理佔有他人土地之舊違章建築戶的獎勵
每塊土地的條件不同，因此容積獎勵的額度也會有所差異。但進行都市更新重建並不代表就一定可以獲得所有容積獎勵項目和額度的支持。
坪效計算
坪效是衡量一坪土地可以建造出多少坪可銷售面積的比例。例如，如果 100 坪的土地可以建造出 1,097 坪的可銷售面積，則這塊土地的坪效為 10.97，即每坪土地可創造 10.97 坪的效用。
自辦更新
即地主自行建設，地主負責出地，都市更新公司協助地主找尋建築師、建造廠商和融資銀行。整個土地開發利益歸地主所有。
協議合建
地主與重建實施者 (建商) 可以私下協議後空間的分配，包括選屋及坪數大小。例如，地主和重建實施者 (建商) 可以討論房子重建後五五分配或六四分配，只要他們討論好了，這就是屬於實施者 (建商) 與地主間的私人協議，政府無權干涉。
老屋拉皮
通過使用水泥、磚塊或大理石，重新整理老舊房屋的外部。因為拉皮涉及的不僅僅是一戶人家，因此需要在操作前與其他同棟的鄰居溝通，並且徵求所有居民的同意，共同分擔費用。分擔完的費用，每戶可能需要數萬元，取決於選擇的材料。這是一種都市更新的方式，拉皮完成後，房屋的價值通常會上升。
釘子戶
在都市更新的拆遷過程中，指的是不願搬遷的少數住戶。他們通常認為建商的補償方法不公平，或不願意更新住所，不想離開家園。
公聽會
已經確定都市更新的範圍，並且完成初步規劃，以及確定實施者（建商），就可以舉行公聽會。根據《都市更新條例施行細則》第六條的規定，公聽會應該邀請有關機關、學者專家以及當地居民代表參加，並且通知更新單元內土地、合法建築物所有權人以及其他權利關係人參加。
同意書
共分為兩種，分別是「都市更新事業概要同意書」和「都市更新事業計畫同意書」。簡單來說，前者相當於「合作意願同意書」，旨在確定更新單元的範圍和初步計劃，建商必須先舉辦公聽會，告知地主初步的更新計畫。地主可以將概要同意書簽給多家建商，任何建商只要取得10%合法地主的同意並經過主管機關核准，就可以開始擬定「都市更新事業計畫」。
由於可能會有多家建商都取得概要同意標準，因此「計畫」也可能有很多份，地主同樣可以在公聽會過後簽署多份計畫同意書。最先取得2/3所有權人和3/4更新面積合法地主同意的建商，就可以達到審查門檻，一旦向主管機關提交申請，就可以排除其他建商，通常也會成為最終實施者。
都更單元
都市更新事業單元：是指在更新區域內，可以單獨進行都市更新事業的區域。每一個都市更新項目都有基地面積的限制，在可以進行更新的區域內，如果幾位土地業主的土地總和大於最低限制，那麼就可以劃定為一個都市更新事業單元。
房地產土地專有名詞總結
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