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房屋私設如何解除？房子被私人設定還能貸款、買賣嗎？
房屋私設是由於要擔保債權權利人的權益而設定，但民眾時償不清楚自身房屋有無被房屋私設，或是清償貸款完畢之後並沒有完整進行房屋私設塗銷的流程，這些都是我們不希望發生的情況。
因為房屋私設困擾進而向王代書諮詢的民眾也不在少數，王代書在本篇文章將會為大家解釋房屋私設的各種問題和解決方法。
文章目錄
房屋私設定是什麼？
房屋私人設定(簡稱私設)，就是房屋私人設定抵押權。
一般民眾借貸時，將房屋、土地作為擔保性物品，將債權權利人設定為其他民眾或是民間機構，這便是所謂的「房屋私人設定」。
房屋私設抵押權是為了擔保債權而設定的，主要用途是讓房屋私設抵押權人得以拿回借款。如果借款已經超過還款期限但還沒還款完成，房屋私設抵押權人就可以依據《民法》規定實行房屋私設抵押權，可以去聲請法院拍賣抵押物。
換句話說，房屋私設抵押權就是指借貸人將私人財產做債權擔保，如果逾期不還款，債權人便享有法拍該財產後的優先受償權。
房屋私設如何產生？
房屋私設常見的產生原因有以下三種：
- 民間貸款：有些民間貸款需要抵押品才能進行，所以會在借貸人名下的不動產進行私人設定，確保房屋私設抵押權。
- 親友借款：有些人和親朋好友借錢周轉時，對方為了確保債權，可能會將不動產做為抵押品品進行私人設定。
- 家人設定：在老一輩的觀念中，視房屋土地為長久流傳的資產，所以有些長輩會將家族房屋進行私人設定，以確保後代子孫不會將不動產拿來借錢。
- 公司債權：有些民眾自己有開設公司，與供應商或上游、合作廠商協議以房屋私設替代實際金錢的狀況也是有的。
房屋私設借款流程
房屋私設依照民法規定需要訂立房屋私設書面契約，如此房屋私設抵押權才具有法律效力。私人設定書面契約成立後，還需準備指定文件到不動產所在地的地政事務所申請辦理房屋私設抵押權設定登記。
- 私人抵押借貸：房屋私設第一步驟要填寫房屋私設抵押權設定契約書，以協議借貸期限與金額。
- 到戶政事務所：房屋私設第二步驟需要到戶政事務所請領印鑑證明，才可以進行後續程序。
- 到地政事務所：房屋私設第三步驟便是到地政事務所辦理房屋私設抵押權設定登記，如此房屋私設便完成。
房屋私設如何解決？
王代書列出以下四種方式來幫您解套針對房屋私設的情況：
- 親友協助清償：假如身旁的親朋好友有足夠的資金可以幫助周轉，民眾可以先和親朋好友借款將房貸清償，如此不會有利息產生，也可以在塗銷私人設定之後重新貸款再還款。
- 過戶重新貸款：也可以將房屋過戶到信用良好的親友與朋友名下，然後以親友名義去申辦貸款，進行私人設定塗銷，再重新將債務整合。
- 房屋出售變現：將房屋直接出售算是最後的手法，畢竟會直接失去不動產的所有權。好處是將貸款清償之後可能會有多餘的資金可以活用。
銀行可以解決私人設定問題嗎？
不能！銀行只可以代償其他銀行的借款，沒辦法協助代償不是銀行的金融機構。因為銀行的貸款利率計算方式與民間機構不一樣，所以銀行不會願意代償民間貸款協助房屋私設塗銷。
且多數銀行對於貸款人的財務狀況都有很嚴格的審核標準，會認為有私人設定的不動產是不安全的狀況，且銀行會將民間借貸的使用者視為有信用瑕疵、負債比過高、貸款遲繳等問題，願意承做的機率微乎其微。
民間貸款過件率遠高於銀行貸款，審核條件與可貸成數也比銀行寬鬆許多，但是利率會略高於銀行。名下持有不動產，但面臨房屋私設問題或是融資或是周轉需求的民眾，歡迎來找王代書諮詢房屋私設解決方案。
私人設定如何塗銷？
房屋私設只要抵押擔保物尚存在且房屋私設抵押權尚未塗銷，房屋私設抵押權人的債權都能獲得保障。即使借款人因為其他債務，被其他債權人查封或扣押不動產，房屋私設抵押權人參與清償分配時，還是能夠依照房屋私設抵押權順位獲得該有的債務清償。
民眾需要注意，就算房屋土地已過戶到他人名下，只要私人設定房屋私設抵押權的債務沒有無清償塗銷，沒有取得私人設定房屋私設抵押權人同意書，房屋私人設定房屋私設抵押權的效力就仍繼續存在於該抵押物上。
只要是登記過房屋私設抵押權的不動產，無論因為債務清償或是任何狀況使房屋私設抵押權消失時，都需要由房屋私設抵押權人或其他利害關係人帶著下列文件，前往房屋私設不動產所在地的地政事務所申請塗銷登記。
房屋私設抵押權塗銷的辦理程序與應備文件如下：
- 抵押人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（需蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、房屋私設抵押權人印鑑證明、房屋私設抵押權人身分證明文件、申請人之身分證明文件。
- 債權人親自辦理：房屋私設抵押權人身分證明文件、房屋私設抵押權人印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。
- 委託代理人辦理：除以上證件外，代理人還需要帶身分證正本及印章。
王代書提醒民眾，一旦債務清償完畢，拿到了債權人提供的相關證明文件，一定要及早向地政事務所辦理房屋私設抵押權塗銷登記，以免影響自身權益。
王代書私人設定解決方案
房屋私設清償是許多民眾來找王代書辦理的項目，民眾只要持有不動產，坪數不限、屋齡不限，持分二胎也可以辦理貸款。銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理，另外可分期融資、彈性還款，借多少本金繳多少利息，隨時借隨時還，每月計息。
王代書貸款審核條件寬鬆，且成數可達市價9成，是手續最簡便、成數最高的管道。
| 項目 | 王代書房屋私設解決方案 |
| 貸款額度 | 房屋土地皆為9成，條件好土地貸款成數可達全額 |
| 貸款利率 | 月息0.8％至2.5％，依個人條件決定 |
| 貸款年限 | 沒有貸款年限，不用綁約，可短期周轉 |
| 貸款年齡 | 沒有限制 |
| 優點 |
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民間貸款的利率約為2.5%左右，王代書提供最低為每月0.8%起，只要符合條件即可申請。
以我們事務所為例，線上申請到簽約對保時都不會收取任何費用，直到確定款項入帳後，才會收取合理的地政規費及代書費。而且在規劃貸款方案時就會先將費用一次列出，客戶確認沒問題後才會繼續後續流程。
私人設定常見問題
房私設可以過戶嗎？
可以！房屋私設還是可以進行過戶，在房屋私設塗銷完成之前都可以任意過戶給他人。但如果房屋已經被法院假扣押或強制執行，就不能變更不動產所有權了。
房屋私設可以買賣嗎？
可以！ 貸款與買賣無關，不會因為房屋私設就沒辦法買賣。
房屋私設可以解除嗎？
可以！ 王代書可以提供完整服務來幫民眾解決房屋私設的狀況，都可以與我們免費諮詢。
房屋私設抵押權設定怎麼塗銷？
當貸款情償完畢時，銀行通常會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可以將文件送至地政機關塗銷抵押設定。
房屋私設抵押權設定金額通常為多少？
銀行房屋私設通常為貸款金額的1.2倍，民間房屋私設通常為貸款金額的1.2~1.5倍，以上都是合理範圍。
房屋私設塗銷流程怎麼做？
- 評估房屋價值：填寫底下表單，撥打0976-161-313王代書，或加LINE免費諮詢。評估房屋還有多少空間可以貸款，針對所有房屋貸款債務做規劃。
- 個人條件評估：王代書評估房地產條件與實際價格之後通知。
- 代償民間貸款：合約內容確定後，取得資金或代償貸款，將債務清償。
- 塗銷抵押債權：清償房屋私設後塗銷房屋私設抵押權，回復原本房屋貸款的狀況。
如果還有任何關於房屋私設的相關問題，都歡迎各位聯絡王代書，或是有任何貸款上的問題，也歡迎利用下列表單或致電王代書0976-161-313，或加LINE，我們提供免費貸款諮詢，未過件絕不收費，問問題、聊聊天都歡迎。
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