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房屋「附買回」與「售後回租」有風險嗎?如何確保合約安全呢?帶您一次了解!
房屋「附買回」與「售後回租」有風險嗎?如何確保合約安全呢?帶您一次了解!

「售後回租」又被稱為「房屋附買回」,算是一種比較新興的週轉方式,其中融合了租賃與買賣的關係。由於和傳統借貸關係或是房屋抵押貸款有所不同,使得民眾時常不理解售後回租的運作方式與特性。

這篇文章會分析關於售後回租、房屋附買回的流程與合約內容,以及售後回租、房屋附買回的優點和缺點,有需要申辦相關服務的民眾可以多多參考。

售後回租是什麼?

售後回租是一種新興的租賃行為,也被稱為房屋附買回,其中結合了交易與租賃兩種關係。租賃行為可分成「營業租賃」以及「融資租賃」。

營業租賃就是平常被稱為租借的交易行為。承租人支付租金給出租人,來取得租賃物(設備或是不動產)的使用權,而設備與不動產的所有權出租人所有。

融資租賃就是出租人購買下承租人提供的租賃物,之後再出租回去給承租人使用。融資租賃的法律效力來自買賣合約與租賃合約,交易關係由出租人、承租人、出賣人三方所構成。例如將自己持有的母雞賣出,再租那隻雞回來生蛋

售後回租即是常見的融資租賃交易的一種。

售後回租常見三種狀況

售後回租常見於企業出售資產換取現金、個人出售房產獲得融資、或是一般房屋買賣而賣方需要暫時的居住地時。

企業出售不動產換取資金

企業出售不動產以換取資金,再按時繳交不動產使用權的租金。例如敏盛醫院出售給安泰人壽、勤美成品綠園道出售給南山人壽,都是企業的售後回租案例。

民眾出售房產獲得融資

民眾出售房產獲得融資之後再向融資公司租房,即是把手上的不動產賣給金融公司,自己再租下這些不動產的使用權。出售不動產之後民眾可以獲得現金,按時繳交租金以取得原不動產的使用權,而金融公司買方也能定期獲利,達成雙贏。

一般房屋買賣

一般賣方將房屋賣出但是沒有其他居住地所以進行售後回租時,通常是賣方有資金週轉的需求,或是新居有意外狀況,只能暫時住在舊家。而買方將購入的房產租給賣方賺取租金,如此也能補貼房貸或是獲得額外的固定收入。

售後回租/房屋附買回算是借貸嗎?售後回租/房屋附買回和房屋貸款的差別

售後回租、房屋附買回與一般傳統抵押貸款不同,需要先將產權賣出再進行租賃才算成立售後回租。

除了房屋之外,售後回租也可以於廠房、生產設備、機具、汽車等等資產上,只要有人有現金急用的需求,就可以選擇將資產出售給金融機構或民間機構,再簽訂契約規定後續回租的模式。

售後回租、房屋附買回提供了一種新的週轉方法,出賣人可以取得需要的資金,借貸方可以取得實質抵押品以護得借貸保障,出賣人也可以持續使用原本的資產,無論是在居住狀況上或是營業活動上都是聰明且靈活的一種作法。

項目 房屋抵押貸款 附買回/售後回租
房屋所有權 不變 改變
獲得資金方式 抵押房屋換取現金 暫時賣出房屋獲得現金
資金成數 房屋市值6成,不超過7成 房屋市值全額
每月所需花費 貸款租金+貸款利息 房屋租金,低於月繳房屋貸款

售後回租、房屋附買回是暫時出售產權獲得資金,抵押貸款則是抵押獲得貸款。

不只有大公司會以這樣的方式周轉資金,售後回租近年來也越來越常見於融資公司或是民間借款上,因為銀行對於房屋貸款審核更加嚴格了,就算通過銀行房屋貸款審核,一般也很難申請到理想的資金成數

王代書也建議為房貸所苦的民眾可以考慮售後回租的方式,先將房子賣出再以低於房貸的租金租回,待手頭寬裕之後還是可以將房子買回,也能降低支出壓力。

房屋售後回租/房屋附買回優點

  • 降低月繳金額:將房屋出售之後,民眾得以將貸款金額進行清償,解決債務狀況,每個月也不用再背負貸款本金以及貸款利率,只需繳交房務租金。
  • 提升信用分數售後回租、房屋附買回清償房貸之後,民眾在銀行眼中的信用狀況也會較為良好,因為是沒有債務狀況的。
  • 獲得全額現金售後回租、房屋附買回等同售出房屋,也因此可以或的等同房屋市值的現金。目前在銀行辦理抵押貸款,最多只能獲得市值六成左右的現金。
  • 資金用途自由售後回租、房屋附買回不像銀行抵押貸款一樣,會限制資金的用途,需要符合抵押貸款合約規定,而是可以隨意運用的。

房屋售後回租/房屋附買回實際案例

售後回租、房屋附買回的案件王代書過往承辦不少,例如新竹有一位林先生,他當時非常臨時的需要30萬資金作為家用周轉。

他在新竹有一棟市值約300萬的公寓,目前已經有銀行抵押貸款250萬,月繳金額約18000元。

後來我們討論之後,決定用售後回租的方式來辦理。王代書以300萬的價格買下,使林先生清償完銀行的貸款250萬,林先生還可以有50萬的資金可以運用。每月只需繳納15000的房租,林先生也可以繼續住在他的房子裡。

一年半後,房價漲了約兩成,該棟公寓市值約360萬,王代書依然以300萬元將房子賣還給林先生,並且協助他辦理銀行貸款近300萬。

林先生當初房子的貸款額度已經滿了,林先生也是問了好幾家銀行才找到王代書事務所。這個案件的風險頗高,但是因為對方是真的急需家用王代書才願意承接這個案件,不過能幫到客戶對我們來說才是重點。

售後回租/房屋附買回申辦管道

售後回租、房屋附買回只有融資公司或是民間借款可以辦理。

售後回租、房屋附買回大多數已經是房屋貸款成數較高,甚至是已經滿額狀況的民眾適合辦理。一般金融機構借貸放款都必須嚴格審核,對於財務較不穩定或是信用分數不良的民眾而言,勢必很難在這樣的情況下通過審核,甚至可以說是求助無門、處處碰壁。

申請民間售後回租、房屋附買回則不需要信用審核,可以快速拿到高額現金。售後回租、房屋附買回使民眾能保留原房屋使用權,在此狀況之下活用不動產本身的價值,使資產能夠更加自由使用。

但民間借款公司與融資公司品質不一,因此隱藏許多風險,新聞報導也時常出現民眾簽下高利貸而導致家破人亡的慘劇。民間也有許多正派經營的借貸公司,並非所有民間管道都是非法的,請民眾記住「民間借貸3分利」,只要每個月只要超過借貸金額3%的利息就會觸犯刑法重利罪。再來可以用「有無實體店面」來判斷,有實體店面至少可以降低被詐騙的風險,就可藉由民間資金來達到周轉的目的。

王代書事務所售後回租方案

項目 售後回租方案
資金額度 房屋市價全額
每月應繳金額 低於房屋貸款,依個人條件決定實際金額
租用年限 沒有年限,隨借隨還
申辦年齡 沒有限制
優點
  • 貸款成數高、額度高
  • 適合短期週轉
  • 每月只需繳交租金
  • 審核是所有管道最寬鬆的
  • 信用協商或是信用瑕疵都可以辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金
缺點
  • 房屋所有權轉讓
  • 需要挑選合法有實體店面的公司
適合
  • 需要週轉資金的民眾
  • 房屋貸款空間不足的民眾
  • 銀行信用狀況不夠好的民眾

民間售後回租、房屋附買回適合有急用或需要大筆資金的民眾。且王代書事務所不用綁約,隨時借隨時還,而且審核寬鬆,不看個人信用條件,只單純看房屋價值。

如果您有售後回租、房屋附買回需求,王代書建議您謹慎挑選民間公司,一定要凡事謹慎。萬一找上不良貸款公司或是融資公司,真的會得不償失。民眾如果有資金需求可以利用下方表單詢問,盡量問沒關係,未過件不收費,過件後才會收取合理費用,費用一切公開透明。

售後回租、房屋附買回申請流程

  1. 申請:撥打0976-161-313王代書,或LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃售後回租、房屋附買回方案、金額、租金
  3. 簽約:簽訂後,雙方至地政機關進行過戶
  4. 撥款:順利撥款

民間售後回租/房屋附買回流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。王代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢,簽約過程中在旁嚴格把關。

售後回租、房屋附買回常 ptt常見問題

1. 房屋售後回租辦理需要那些費用?

房屋售後回租與房屋付買回辦理所需要的費用通常為:

  • 地政士代書費
  • 律師公證費
  • 相關房屋過戶所產生的費用(例如:契稅/土地增值稅等等)

2. 售後回租附買回算是借貸嗎?

售後回租不是借貸,而是先將房屋售出之後再租用使用權。每個月支付的也不是貸款償金,而是房屋租金。

3. 售後回租/房屋附買回適合我嗎?

售後回租適合債務過多的民眾,辦理後可以整合房貸與降低每月支出。

4. 附買回契約範本哪邊找?

地政事務所與代書事務所都會有類似範例可以參考,如果民眾有需要也可以撥打0976-161-313王代書,或加LINE免費諮詢

 5. 哪一個管道辦理售後回租最容易?

王代書售後回租不需聯徵,最快約1至2個工作天即可完成撥款。不需保人,沒有勞保薪轉也能辦理,資金額度等於房屋全額。

6. 申辦售後回租需要薪轉紀錄嗎?

王代書事務所辦理售後回租皆不需聯徵,沒有勞保薪轉也能辦理,只單純評估房屋價值即可。

7. 售後回租有地區限制嗎?

王代書房地事務所位於新竹市東區,全台各縣市皆派駐專員服務,收到線上申請後,當日即可簽約對保,過程一律至您鄰近地政事務所辦理,完全沒有地區限制!審核過程中不會收取任何費用,一律等款項確定匯入您的帳戶後才會收取相關地政規費。

8. 房屋二胎還能辦理售後回租嗎?

可以,只要房屋還有價值都能夠辦理售後回租。售後回租只能向民間公司如王代書事務所,才有辦理售後回租的服務。

售後回租/房屋附買回總結

售後回租、房屋附買回是一種新的借貸關係,由傳統抵押設定轉變成租賃的行為。售後回租、房屋附買回讓民眾在保留不動產使用權的狀況下,能夠活用不動產本身的價值,使資金使用更加自由,也能繼續安心的生活在原房屋之中,又不需要繼續擔心償還貸款的壓力。市面上有很多辦理售後回租、房屋附買回的公司,但是每一間辦理的方式都不一樣,建議要謹慎挑選合法的公司辦理。

如果還有任何關於售後回租、房屋附買回的相關問題,都歡迎各位聯絡王代書,或是有任何貸款上的問題,也歡迎利用下列表單或致電王代書0976-161-313,或加LINE,我們提供免費貸款諮詢,未過件絕不收費,問問題、聊聊天都歡迎。


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