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法拍屋代墊教學:一次教你學會購買法拍屋!法拍屋購買管道/法拍屋購買價格/代墊款利率成數全解析
法拍屋代墊教學:一次教你學會購買法拍屋!法拍屋購買管道/法拍屋購買價格/代墊款利率成數全解析

法拍屋是民眾在生活中或媒體上時常能聽到的名詞,但大多民眾都對於法拍屋望而生畏,認為會與大筆金和房屋糾紛扯上直接關係。

實際上法拍屋的競標事項以及款項只要找到能夠給予足夠協助的法拍屋代墊款銀行或是法拍屋代墊款金主,一切都會方便很多。不僅能以低於市價非常多的價格購買到法拍屋,法拍屋代墊款也能讓競標時的保證金和尾款不對競標人造成太多經濟負擔。只要能找到足夠理想的法拍屋代墊款管道,其實不失為一個實惠的房屋購買方式。

本篇文章將會解說法拍屋資訊的查詢方式,以及法拍屋代墊款的申請條件及申請管道,還有說明法拍屋代墊款的使用時機。

法拍屋是什麼?為何房子會被法拍

法拍屋是由於屋主積欠債務或是欠稅未繳所以造成,如有以上任何一種狀況,債權人實施強制執行進而向法院申請拍賣,即會造成法拍屋的產生。

法拍屋有可能包含任何種類之房屋,不管是電梯大樓或是平房,三合院、老建築都有可能被法拍,甚至也有新完工的建案被法拍的情況。

法拍屋代墊款是什麼?為何購買法拍屋要申請代墊款?

法拍屋拍賣在兩周之前會由法院進行公告,公告後認為有競標意願的人,需要在拍賣當日將寫上價格的標書投入進標箱,而且還需要連同保證金一同投入,才算是完成法拍屋競標登記。如果沒有得標,保證金會全額退還;如果得標,就需要在七日內繳清保證金以外的法拍屋尾款。

法拍屋保證金約為法拍屋底標價個的2到3成,且保證金需要一次就繳交,實際上來說和購買一般房屋的自備款是差不多的。但得標之後,得標人需要在七日內一次將尾款(底標價格的7到8成)繳清,才算是購買成功。

大多會購買法拍屋的民眾都是看上實惠的價格,但因為法拍屋需要短時間內就拿出大筆資金並且繳清,無法分期付款。因為這樣使得手頭資金緊縮,或是周轉幅度變小,其實已經失去了一開始購買法拍屋的本意,就是本末倒置。

也因此王代書會推薦用申請代墊款的方式來付清尾款,甚至是連帶保證金本身都以代墊款支付。如此一來不僅能用低廉的價格買到法拍屋,更能不影響到原本手上能夠動用的資金,經濟負擔也會比較小。

法拍屋代墊注意事項有哪些?購買法拍屋需要注意什麼?

法拍屋購買限制有哪些?

法拍屋的價格通常為市價的5到7折,並不是沒有原因的。購買法拍屋有四大限制,王代書在這邊整理出來,供有需要的民眾參考其中特性。

  • 無法現場看屋:法拍屋是沒辦法進入的,也就不能進行事先看屋的動作。民眾只能從查封筆錄得知房屋情況,要查看法拍屋外觀也只能自行前往察看。
  • 先繳交保證金:法拍屋保證金通常是底標價格的2~3成,且保證金投標時需要一併提供給法院,要購買法拍屋必須事先準備好保證金。
  • 七日內付尾款:法拍屋必須在得標之後七日之內將尾款付清,民眾購買法拍屋時,必須要找到願意承做代墊款的銀行或金主,以準備大量資金付清尾款。
  • 具備法律常識:法拍屋購買最好具備一些法律常識或是有法律資源可供諮詢,因為法拍屋得標之後,有可能會遇到一些前屋主製造的問題。

法拍屋適合我購買嗎?

民眾如果想知道自己是否適合購買法拍屋,可從這四點自行判斷:

  • 法律常識:除了法拍屋投標外,可能還要與代墊款來源或是原屋主另外簽訂一些合約,如果沒有基本法律常識比較難處理。
  • 信用良好:法拍屋代墊款申請需要與銀行往來紀錄良好,如此要申辦代墊款才比較有機率過件,且額度才會比較充足。
  • 資金充足:自備款至少要準備3成以上,如果法拍屋狀況不佳或是有其他要修繕的情況,可能需要更多資金,這也是申請法拍屋代墊款的必要因素之一。
  • 膽量足夠:購買法拍屋前可能需要拜訪屋主或是鄰居,以了解房屋情況,也可能會要與屋主協商搬遷事宜,如果民眾膽量不夠處理起來可能會心力交瘁。

法拍屋「點交」與「不點交」有差嗎?

法拍屋購買時,如果是還沒接觸過實際流程的新手,王代書會建議不要購買「不點交」的案件,因為不點交的法拍屋後續要處理的問題會比較多。

法拍屋點交與不點交的差異如下:

  • 點交法拍屋:點交發拍屋得標後,法院會將此法拍屋的所有權交付給得標者,有任何困難都可訴請法院以公權力排除。
  • 不點交法拍屋:不點交發拍屋得標後需由得標人自行與前屋主協商,自行進行交屋,此時則有可能會遇到前屋主不願交屋或其他無法預期之問題產生。
  • 部份點交法拍屋:部分點交法拍屋房屋本身是可以點交的,但是房屋公設則不能點交,如果是公寓及電梯大樓的法拍案件比較常會遇到此種情況。

法拍屋資訊如何查詢

法拍屋資訊由司法院的法拍屋查訊系統進行發布,一般稱為法拍公告。也有其他網站刊登、轉貼法拍屋資訊給民眾參考,但還是司法院的資訊會是最即時且準確的。查詢法拍資訊時需要特別注意說明是否完整,以下王代書將會一步一步說明如何使用司法院的查詢系統。

1.進入司法院法拍屋查詢系統

2.選擇各地法院與房屋種類

法拍屋會因為所在地不同而受到不同法院的管轄,民眾查詢法拍屋時可以先決定查詢的地點,不管是希望瀏覽住宅附近的法拍屋,或是地段較好較方便區域的法拍屋都可以,只要依照條件設定”執行拍賣法院”欄位即可。

“拍賣標的”欄位分成房屋、土地、動產,法拍屋是歸類在房屋種類裡。“拍賣程序及結果”欄位可選擇一般程序、應買公告、拍定價格三種選項,應買公告會查詢法拍屋三拍的物件,如果要查詢一般程序的法拍屋不需更改任何選下按下查詢即可。

3.設定法拍屋查詢條件

往下瀏覽還有其他條件可以設定,但都是選填,所以民眾不須全部填寫。

  • 字號:可以直接填寫法拍屋字號查詢該筆法拍公告
  • 最低拍賣價格:可以輸入符合預算的數字,單位為元。
  • 面積:面積代表謄本上的建物面積,因為不是室內實際面積,填寫時還要留些彈性空間。
  • 地址:可以輸入路名查詢坐落在該路段的法拍屋,填寫街道全名或是街道名稱都可以。
  • 點交否:可以選擇要查詢點交或不點交的法拍屋,如果是部分點交會被歸類在不點交的範圍。

查詢條件設定完畢之後點選「確定」即可開始查詢。

4.查看法拍屋列表

查詢列表會顯示符合條件的法拍屋,點選”房屋地址”即可顯示詳細法拍公告,”看照片”選項會顯示法拍屋的外觀照片,若是備註欄顯示停拍公告則是已經停止拍賣的物件。

5.查看法拍屋公告

查詢結果出現之後,點選“房屋列表”即會顯示詳細法拍公告。法拍公告格式與內容大致上都會包含以下內容:

  • 公告事項:公告事項會公布法拍時間地點
  • 附表:會詳細說明土地或建物的資訊,例如面積、權利範圍、樓層、地址等。
  • 使用情形及備註欄:此欄位會說明房屋詳細狀況,舉凡停車場與出租狀況,如果該法拍屋有占用、增建、海砂屋或凶宅等特殊狀況也會在此備註,如果民眾認為特殊狀況不理想,需要多加注意此欄位。

王代書也將其他法拍屋查詢管道進行整理如下,如果想要申請法拍屋代墊款,可以先上網查詢相關資料與其他人的心得。

法拍屋購買實際流程

法拍屋拍賣過程,總的來說一共會有四拍五個環節。法拍屋拍賣每一拍的價格都是上一拍的八折,第一拍底價則是接近市價。

  1. 法拍屋一拍:法拍屋一拍的價格一般而言都接近於市價,一拍流標就會進入下一拍。
  2. 法拍屋二拍:二拍時的價格大約市價八折
  3. 法拍屋三拍:當二拍流標到第三標的時候,就會有一個「應買」機會。民眾可以用第三拍的應買價格直接購買,應買價格約等於市價的6折,而三拍應買的招標時間有3個月
  4. 法拍屋四拍:三個月沒人投標第三拍,即會進入第四拍,四拍價格約是市價的五折。
  5. 法拍屋流標:如果四次拍賣都流標,則會重啟一輪法拍屋拍賣。

實際案例

王代書以一拍1000萬的法拍屋來舉例,一拍價格1000萬,如果流標進入二拍價格即為800萬,又流標進入三拍就會變成640萬的應買價格,四拍會市512萬。

法拍屋代墊款申請管道

法拍屋代墊款限制條件與法拍屋代墊款申請資格會因為融資公司或是銀行規定而有所不同,王代書以下整理常見的限制與申請資料供有需要的民眾參考。

法拍屋代墊款常見限制條件:

由於銀行受到金管會管轄,對於放款業務的通過標準以及風險會有嚴苛的規範,理所當然申請銀行法拍屋代墊款也會有資格限制。民間融資公司雖然條件設定較銀行寬鬆,但承擔風險上還是有一定的內部規範。

  • 禁止曾經有債務尚未清償者
  • 禁止斷其內任何貸款或信用卡遲繳30天以上者
  • 禁止短期內聯徵次數過多者
  • 禁止房貸有任何逾期未繳、房屋查封紀錄者
  • 禁止成功申辦公會協商成功者

假如民眾有以符合以上任何的狀況,那就只能找王代書幫忙申請法拍屋代墊款了。王代書事務所代墊款方案的條件式最寬鬆的,因為金主單純來源直接,所以協商的彈性更大,只要持有有價資產即可申辦。

法拍屋代墊成數多少?

銀行法拍屋代墊最多承做到7成,實際代墊成數仍然由銀行依個人信用狀況與法拍屋條件決定。若是個人信用狀況不夠理想,或法拍屋包含海砂屋凶宅等特殊狀況,銀行法拍屋代墊成數就可能會更加減少。如果銀行代墊款申請不足,民眾就只能自己另外尋找資金來源。

王代書建議有意願投標法拍屋的民眾,再投標之前就先將法拍屋資料和個人條件送到銀行,讓銀行評估能否申請銀行法拍屋代墊過件,並計算貸款成數。以免法拍屋已得標,卻面臨銀行拒絕核發法拍屋代墊款,或成數不足的情況,出現資金不足的困境。

法拍屋代墊款利率多少?

銀行法拍屋代墊利率約為6%~12%,如果沒有信用不良紀錄且有薪轉證明,或具有財力整名且能穩定還款的民眾可以考慮申辦。銀行法拍屋代墊款一開始的利息會比較高,直到得標取得「不動產傳立移轉證明書」之後才可以降低利率,如果是無擔保品代墊最長只能申請三個月,將房屋本身抵押才會轉為和一般房貸相同年限,最長30年。

銀行雖然可以提供低利的貸款,但是缺點就是審核嚴格、流程攏長、成數太低。因銀行受限於金管會的監督,所以銀行在辦理房屋貸款時最多只會貸款給房屋市價的8成,不能再高了。

以我們事務所來說,平均承作的成數為9成,利率最低為每月0.8%~2.5%之間,不用綁約,可以短期借款1個月,清償不用違約金。當日設定當日撥款,免費線上諮詢30分鐘內可得知額度。

簡單來說,銀行額度低、利率低,民間額度高、利率高。這兩種管道沒有一定好或不好,要看借款人的需求及負擔能力來選擇借款管道。

王代書法拍屋代墊款方案

王代書法拍屋代墊款方案無論是股票交割代墊款、法拍屋代墊款、LC款項代墊款、公司週轉金代墊款、工程款代墊款均可承做。找王代書申請法拍屋代墊款不僅可以不佔用銀行額度,還可以幫您設計清償其餘債務或是進行債務整合,24小時專人諮詢,快速審核放款。

項目 王代書法拍代墊方案
法拍屋代墊款額度 抵押品價值全額
法拍屋代墊款利率 依個人條件決定實際金額,最低月付0.8%
法拍屋代墊款年限 沒有年限,隨借隨還
申請年齡 沒有限制
優點
  • 法拍屋代墊款成數高、額度高
  • 適合短期週轉
  • 審核是所有管道最寬鬆
  • 信用協商或是信用瑕疵都可以辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金
適合
  • 急迫需要代墊資金的民眾
  • 信用貸款空間不足的民眾
  • 銀行信用狀況不夠好的民眾

法拍屋代墊款申請流程

  1. 線上申請:填寫底下表單,撥打0976-161-313王代書,或加LINE免費諮詢
  2. 評估審核:王代書評估房地產條件與實際價格之後通知。
  3. 簽約對保:合約內容確定後,至您鄰近的地政事務所辦理設定。
  4. 撥款入帳:撥款至客戶指定的銀行帳戶裡。

以上辦理流程皆由專業代書協助,有任何疑慮皆可提出。

法拍屋代墊款申請流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。王代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢,簽約過程中在旁嚴格把關。辦理袋地貸款一定要找像王代書這種有實體店面合法立案專業代書律師團隊的公司。

實體店面、合法立案,讓您貸得安心,不用再受資金所困擾!

如果您有法拍屋代墊款需求,歡迎填寫表單、加LINE或撥0976-161-313免費諮詢。未過件絕不收費,過件後才會收取合理費用及政府規費,費用都會事先報給您。

法拍屋代墊款申請流程

  1. 線上申請:填寫表單、加LINE或撥0976-161-313免費諮詢
  2. 評估審核:王代書評估房地產條件與實際價格之後通知。
  3. 簽約對保:合約內容確定後,至您鄰近的地政事務所辦理設定。
  4. 撥款入帳:撥款至客戶指定的銀行帳戶裡。

以上辦理流程皆由專業代書協助,有任何疑慮皆可提出。


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